Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- обеспечение возврата заемных средств;
- стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда другие способы (купля – продажа и другие) с экономической точки зрения нецелесообразны, а с юридической – невозможны;
- формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другие.
На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь (рис.5.1).
Рис. 5.1. Субъекты рынка ипотечных кредитов и их прямые цели.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или экономически нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов.
Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств, при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.
Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала основными являются коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д. Важную роль на первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления различных правительственных программ.
Главная задача вторичного (где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке) рынка ипотечного капитала - обеспечить первичным кредиторам возможность продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит. Иначе говоря, вторичный рынок перераспределяет капиталы. Под капиталами можно понимать ипотечные кредиты.
К характеристикам ипотечных кредитов относятся:
— величина периодических платежей;
— годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная.
— остаток кредита,
— процент выплаты кредита;
— отдача кредитора.
Расчет конкретных характеристик будет зависеть от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Среди ипотечных кредитов можно выделить кредиты:
— с постоянной нормой процента;
— с переменной нормой процента;
— с перезакладываемым залогом;
— с участием.
Появление трех последних видов ипотечных кредитов связано с энергичной деятельностью кредиторов по защите своих интересов в условиях быстро растущей инфляции.
На сегодняшний день преобладает множество схем кредитования с переменной нормой процента, при этом все они подразделяются на три категории: с корректируемой нормой процента, с пересматриваемой нормой процента, с индексируемыми платежами.
Кредиты с корректируемой нормой процента предназначены обеспечить защиту кредитора от колебаний нормы процента. При этом механизм защиты реализуется двумя путями — изменением размера платежа с изменением срока погашения кредита.
Кредиты с пересматриваемой нормой процента получили большое распространение для финансирования жилья. По своей структуре эти кредиты представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Но через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента, и далее процесс повторяется.
Особенностью кредитов с индексируемыми платежами является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Этот вид кредита имеет существенно меньшие начальные платежи, что позволяет покупателю-заемщику приобретать более дорогую собственность за счет более высокой суммы кредита Главный недостаток этого типа кредита связан с налогообложением. При индексации остатка кредита (т. е. при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита
В последнее время на финансовом рынке широко используются ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом, что дает выгоду и кредитору, и заемщику. Но такая схема финансирования, при которой кредитор выдает кредит под залог всей собственности с принятием обязательств по существующему кредиту, имеет несколько звеньев, и тем самым повышает риск кредита. Например, заемщик, исправно внося платежи второму кредитору, может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому Единственный метод в этом случае снижения риска — привлечение для производства расчетов по кредитам третьей незаинтересованной стороны.
Принципиальная схема кредита с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием благодаря низкой норме процента позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение заем-стоимость.