
- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
5.4. Страховые компании
Формирующиеся страховой рынок Российской Федерации заполняется страховщиками различных форм собственности и организационно-правого статуса, установленных Гражданским кодексом РФ и правовыми нормами законодательства. Специфические страховые отношения регулируются законом РФ «О страховании», Указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ по вопросам страхования, а также нормативными актами Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью (Росстрахнадзор).
После демонополизации страхового дела в России сфера государственного страхования заметно сузилась, однако необходимость его функционирования и дальнейшего развития совершенно очевидна.
Страховой рынок РФ можно разделить на два сектора:
- государственный сектор страхования;
- коммерческий сектор страхования.
Государственный сектор страхования возглавляет АО «Россгосстрах». Эта организация имеет достаточно разветвленную сеть региональных дочерних страховых компаний, обладает крупными резервными фондами, богатым практическим опытом, в области проведения личного, имущественного, в том числе сельскохозяйственного страхования, относительно низким уровнем затрат на страхование, специализируется на общественно значимых видах страхования.
Коммерческий сектор страхования в РФ представлен страховыми акционерными обществами открытого и закрытого типов. В России около 3000 страховщиков имеют лицензии на проведение операций страхования, однако, только 10% из них обладают достаточными уставными капиталами и страховыми резервами. Для остальных страховых компаний особенно острой является проблема укрепления их финансовых возможностей, поиска дополнительных источников привлечения средств.
Наиболее универсальной формой привлечения капитала в страховой бизнес является страховое открытое акционерное общество, создаваемое за счет денежных взносов учредителей через механизм акционирования – выпуск и продажу ценных бумаг. Дополнительный приток финансовых ресурсов за счет расширения круга акционеров ведет к увеличению собственного капитала страховщика, что гарантирует ему финансовую независимость, позволяет принимать на свою ответственность достаточно крупные риски и осваивать новые, перспективные виды страхования.
Уставный фонд как основной источник собственного капитала акционерного стразового общества образуется за счет поступления средств в виде оплаты акций акционерами.
В соответствии с Законом РФ «Об акционерных обществах» акционерные страховые компании обязаны формировать резервный фонд в размере не более 25% уставного капитала. Резервный фонд образуется за счет отчислений из балансовой прибыли страховщика до уплаты налога на прибыль, а также за счет эмиссионного дохода от реализаций акций по рыночному курсу, превышающему их номинальную стоимость. Средства резервного фонда направляются на покрытие убытков страховой компании.
Гарантией выполнения принимаемых страховщиком обязательств по договорам страхования являются страховые резервы – специальные фонды, которые образуются из страховых взносов и расходуются в первую очередь для осуществления страховых выплат страхователем.
Достаточная величина собственных средств страховой компании гарантирует ее платежеспособность при двух обстоятельствах – наличии обоснованных страховых резервов и правильной инвестиционной политике. Специфика движения финансовых ресурсов в страховании связана с условием реализации страховой услуги, когда в распоряжении страховщика в течение некоторого срока оказываются временно свободные от обязательства средства, которые могут быть инвестированы в целях получения дополнительного дохода (прибыли). Такие преимущества страхования используются в инвестиционно - коммерческой деятельности западных страховых компаний, которые размещают свои свободные резервы в высоко ликвидные и доходные финансовые обязательства, наращивают свои инвестиционные фонды и занимают устойчивые позиции на рынке капиталов.
Размещение страховых резервов осуществляется на общепризнанных в мировой практике принципах:
диверсификации – наличие широкого круга объектов инвестиций средств, с целью уменьшения возможного инвестиционного риска и обеспечения большей устойчивости инвестиционного портфеля страховщика;
возвратности – максимально надежное размещение активов и обязательные гарантии возврата инвестиционных средств в полном объеме;
прибыльности – реализация целей инвестирования, связанных с получением регулярного и высокого дохода;
ликвидности – гарантия возможности быстрой реализации инвестиционных активов не ниже их номинальной стоимости в случае необходимости выполнения обязательств по страховым выплатам.
Страховым организациям предоставлен широкий спектр направлений инвестирования средств. Страховые резервы могут быть размещены в:
государственные ценные бумаги;
ценные бумаги, выпускаемые органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления;
банковские вклады;
ценные бумаги акционерных обществ;
недвижимое имущество;
валютные ценности;
денежную наличность.
В государственные ценные бумаги страховщикам рекомендовано разместить не менее 20% страховых резервов, сформированных по долгосрочному страхованию жизни, и не менее 10% страховых резервов по видам страхования, иным чем страхование жизни.
Размещение инвестиций в банковские вклады наиболее распространено у страховщиков. В такой форме они могут разместить не более 50% средств страховых резервов.
Ценные бумаги акционерных обществ рассматриваются страховщиками как перспективные формы вложения активов. Рынок ценных бумаг РФ становится разнообразнее, дает право маневрировать денежными потоками и ресурсами. К услугам инвесторов предлагаются акции, векселя и другие виды ценных бумаг в учредительных взносов и паев. В такую сферу инвестирования рекомендуется не более 40% вложений.
Страховым компаниям предоставлено право направлять часть страховых резервов на приобретение недвижимого имущества, в том числе жилья (квартир). Операции с недвижимостью отличаются невысокой ликвидностью, они могут быть инвестиционно привлекательными только для страховщиков, имеющих устойчивые страховые резервы по долгосрочным видам страхования и достаточный объем собственного капитала.
Страховые компании могут инвестировать средства в валютные ценности. К валютным ценностям относятся иностранная валюта, ценные бумаги в иностранной валюте, драгоценные металлы и природные драгоценные камни. Страховщики, формирующие страховые резервы в рублях, имеют право разместить в валютные ценности не более 10% средств страховых резервов.
С целью гарантий ликвидности вложений страховых резервов и осуществления текущих страховых выплат страховая организация обязана иметь денежные средства в наличии на расчетном счете в банке не менее 3% общей суммы страховых резервов.
Инвестирование страховых резервов с учетом специфики страхования должно гарантировать их сохранность, обеспечивать финансовую устойчивость страховых операций, ориентировать страховщика не на получение краткосрочной выгоды, а на достижение максимальных конечных результатов.