
- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
5.2.2. Коммерческие банки
Система коммерческих банков стала формироваться с 1988г. Коммерческие банки РФ строят свою деятельность также в соответствии с законом «О банках и банковской деятельности» и законом «О Центральном Банке Российской Федерации».
Коммерческие банки имеют значительное число филиалов, основное количество которых приходится на Сберегательный банк РФ. Коммерческие банки, как уже отмечалось, функционируют на основании лицензий. Кроме лицензий на осуществление банковских операций, Центральный Банк выдает российским банкам валютные лицензии четырех видов: простые, расширенные, генеральные и на осуществление операций с драгоценными металлами.
Если банку выдается простая лицензия, он получает право работы с валютой только через один из российских банков, имеющих генеральную лицензию. Практически это означает, что банк имеет право организовать пункт по обмену наличной иностранной валюты. Расширенная валютная лицензия дает право банку на установление непосредственных корреспондентских отношений с шестью банками их нескольких стран. Генеральная валютная лицензия предоставляет право на установление корреспондентских отношений с тем числом банков, которое банк считает необходимым и желательным для осуществления своей деятельности, а также право открытия своих филиалов в зарубежных странах.
Коммерческие банки осуществляют свою деятельность в целях получения прибыли.
Источниками банковской прибыли являются:
превышение получаемых банками процентов по выдаваемым кредитам над
процентами, выплачиваемыми по депозитам;
- проценты и дивиденды от инвестиций в ценные бумаги;
- комиссионные вознаграждения за проведенные операции;
- от биржевых сделок и другие виды операции.
В банковской деятельности важное значение имеет ликвидность банка – способность банка своевременно выполнить свои обязательства по отношению к клиентам. Для обеспечения ликвидности должно быть определенное соотношение между структурой активов и пассивов. Данное соотношение активов и пассивов баланса по срокам позволяет до некоторой степени определить относительную степень устойчивости банки.
Ресурсы коммерческих банков формируются за счет собственных, привлеченных и эмитированных средств. К собственным средствам относятся: акционерный, резервный капитал и нераспределенная прибыль. Акционерный капитал (или уставный фонд банка) создается путем выпуска и размещения акций. Резервный капитал или резервный фонд банков образуется за счет отчислений от прибыли и предназначен для покрытия непредвиденных убытков и потерь от падения курсов ценных бумаг. Нераспределенная прибыль – часть прибыли, остающаяся после выплаты дивидендов и отчислений в резервный фонд.
Привлеченные средства составляют основную часть ресурсов коммерческих банков. Это депозиты (вклады), контокоррентные и корреспондентские счета.
Основные из них – депозиты, которые подразделяются на вклады до востребования, срочные и сберегательные вклады. Вклады до востребования – это вклады, которые могут быть изъяты вкладчиком по первому требованию. Срочные вклады – это вклады, вносимые клиентами банка на определенный срок, по ним уплачиваются повышенные проценты. При этом процентные ставки зависят от размера и срока вклада. Сберегательные вклады – это вклады целевого назначения. Они вносятся и изымаются в полной сумме или частично и удостоверяются выдачей сберегательной книжки.
Контокоррент – единый счет, по средством которого производятся все расчетные и кредитные операции между клиентом и банком. При наличии у клиента средств этот счет является пассивным, при их отсутствии, когда клиент все же выставляет на банк платежное поручение или выписывает чеки, этот счет является активным.
Кредит по контокоррентному счету предоставляется под обеспечение коммерческими векселями либо в форме необеспеченных ссуд, т. е. ссуд без всякого обеспечения.
К эмитированным средствам банков относятся: облигационные займы, банковские векселя и другие.
Облигационные займы эмитируются в виде облигаций. Выпуск этих ценных бумаг является объектом жесткой регламентации со стороны государственных органов – территориальных подразделений Центрального Банка и самого Центрального Банка.
Еще одним видом привлеченных средств являются ценные бумаги, которые находятся на балансе банка и продаются с соглашением об обратном их выпуске. Так создаются пассивы банковских ресурсов.
Операции, связанные с размещением банковских ресурсов, относятся к активным операциям банков.
В зависимости от срока, на который банки предоставляют ссуды или кредиты своим клиентам, они подразделяются на срочные (выдаются банком на определенный срок) и онкольные (по требованию), которые должны быть возвращены по первому требованию банка.
В зависимости от обеспечения, под которые выдаются ссуды, различают вексельные, подтоварные, фондовые и бланковые операции.
Вексельные операции подразделяются на операции по учету векселей и ссуды под векселя. Учет (дисконтирование) векселей означает покупку векселей банком до истечения срока их погашения. Учитывая вексель, банк становится его владельцем и выплачивает лицу, эмитировавшему вексель или предъявившему его к учету, определенную сумму денег. За эту операцию банк взимает с клиента определенный процент, который называется учетным процентом или дисконтом. Дисконт – разница сумм выплачиваемой векселедержателю и обозначенной на векселе.
Векселя в свою очередь подразделяются на коммерческие, финансовые и «дружеские» (бронзовые) векселя.
Коммерческие векселя возникают на основе товарного обращения. Они более надежны по сравнению с другими векселями, особенно если вексель имеет достаточное количество индоссаментов, сделанных надежными предпринимателями, что делает такие векселя более привлекательным средством помещения капитала.
Финансовые векселя – это векселя, которые выставляются брокерами или маклерами для получения учетного процента. Это векселя, предназначенные для одной цели, получение средств в банке.
Дружеские векселя – это векселя, которые два лица выставляют друг на друга для получения средств в банке без всякого движения товаров.
К активным вексельным операциям банков относятся акцептная или авальная операции.
Акцептная операция заключается в том, что банк предоставляет право солидному клиенту выписывать векселя, которые банк акцептует, т. е. гарантирует оплату за свой счет по данному векселю. А клиент, который пользуется таким акцептным кредитом, обязуется внести к истечению срока векселя в банк соответствующую сумму для оплаты векселя.
Смысл авальной операции состоит в том, что платеж по векселю совершается непосредственно векселедателем, а аваль служит лишь гарантией платежа. При неспособности векселедателя оплатить вексель ответственность за совершение платежа переносится на банк, который поставил аваль на векселе и по системе корреспондентских отношений, с использованием банковских ключей и шифров подтвердил в случае запроса другому банку свой аваль.
Особенность акцептно-авальных операций состоит в том, что они одновременно относятся и к активным и к пассивным операциям.
Банковский аваль облегчает обращение векселей и их учет в других банках, поскольку учет и переучет при солидном авале осуществляется в безусловном порядке. Векселя, которые были авалированны одним банком, учитываются затем другим банком.
При операции «ссуда под вексель» владельцем векселя остается прежний векселедержатель, а банк под его обеспечение выдает ссуды клиенту в размере 50 – 70% стоимости векселя.
Другим видом активных операций банков являются подтоварные ссуды – это ссуды под залог товаров и товарораспорядительных документов: варрантов, железнодорожных накладных и других документов для обеспечения обязательств по данному виду операций. Подтоварные ссуды выдаются банками не в полном размере рыночной стоимости товара, а ее части (как правило, не более 50%, а в редких случаях благоприятной экономической конъюнктуры (экономического подъема) – по 70% рыночной стоимости товара).
Следующий вид активных операций коммерческих банков – операции на фондовом рынке, объектом которых служат различные виды ценных бумаг. Операции банков с ценными бумагами выступают в виде ссуд под обеспечение ценных бумаг и покупки бумаг банком за свой счет.
Ссуды под обеспечение ценных бумаг выдаются, как правило, не в размере их полной курсовой стоимости, а в определенной их части (50 – 60%).
Ценные бумаги представляют собой фиктивный капитал. Ссуды под ценные бумаги не связаны с действительным производством товаров, а служат главным образом инструментом финансирования спекуляций на фондовой бирже.
Смысл покупки банком ценных бумаг различных эмитентов (банковские инвестиции в ценные бумаги) заключается в том, что, в результате инвестиций банк становится владельцем портфеля ценных бумаг. Цель такой покупки – либо дальнейшая перепродажа этих бумаг, либо долгосрочное вложение капитала. Под ценные бумаги можно также получить кредит, который могут предоставлять другие кредитные учреждения.
Обеспечением выдаваемых банками кредитов являются также недвижимость, страховые гарантии другого банка или страховой организации.
Действует определенный порядок кредитования клиентов, включающий следующие этапы:
рассмотрение заявки клиента на кредит;
изучение банком кредитоспособности заемщика;
целевое назначение предполагаемого кредита;
обсуждение и согласование между сторонами обязательств;
оформление кредитного договора;
выдача кредита;
контроль со стороны банка за погашением ссуды и выплаты по ней процентов.
Относительно новый вид операций для российских коммерческих банков являются лизинговые операции. Банки и лизинговые компании покупают за свой счет разнообразные основные средства и затем передают их в аренду, при этом оставаясь собственником арендуемого имущества. Выгода банка при проведении таких операций в том, что величина арендной платы выше, чем процентная ставка по долгосрочным кредитам выдаваемым на тот же срок.