5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты

5.1. Финансовые институты

В условиях перехода государства на рыночные отношения роль и значение денежных и финансово – кредитных рычагов в управлении собственностью резко возросло. Денежная и финансово – кредитная системы – один из тех секторов экономики, где наиболее эффективно работают рыночные механизмы. Финансовая и, прежде всего, бюджетная система оказывают существенное воздействие на рост валового внутреннего продукта и его главную часть – национальный доход, на развитие предприятий и отраслей народного хозяйства и положение широких слоев населения.

Финансы – неотъемлемая часть денежных отношений, поэтому их роль и значение зависят от того, какое место в денежных отношениях занимают в экономических отношениях, но не все денежные отношения выражают финансовые отношения. Финансы отличаются от денег, как по содержанию, так и по выполняемым функциям. Деньги – это всеобщий эквивалент, специфический товар, являющийся с одной стороны объектом собственности, а с другой – основной механизм управления различными другими объектами собственности. Финансы – экономический инструмент распределения и перераспределения валового внутреннего продукта (ВВП) и национального дохода, орудие контроля за образованием и использованием фондов денежных средств.

Финансовая система РФ включает следующие звенья финансовых отношений:

• государственную бюджетную систему;

• внебюджетные специальные фонды;

• государственный кредит;

• фонды страхования;

• финансы предприятий различных форм собственности.

Основным базисом кредитных отношений является ссудный капитал.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов, может подразделяться на четыре базовых сегмента:

- денежный рынок – совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств;

- рынок капиталов – совокупность средне - и долгосрочных операций, обслуживающих движение, прежде всего основных средств;

- фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;

- ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

В кредитных отношениях одними из факторов является принципы кредита. Такими принципами служат: возвратность кредита – необходимость своевременного возврата полученных от кредиторов финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком; срочности кредита – необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок; платность кредита (ссудный процент) – необходимость не только прямого возврата кредита заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты процентов за их использование; обеспеченность кредита – необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможных нарушениях обязательств, принятых на себя заемщиком.

Финансовые институты можно распределить на три вида:

1. Банки.

2. Кредитные союзы (организации).

3.Страховые компании.

5.2. Банки

Банк – кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Правовое регулирование банковской деятельности осуществляется Конституцией РФ, Федеральным законом «О банках и банковской деятельности», Федеральным законом «О Центральном Банке Российской Федерации» (Банке России), другими федеральными законами, нормативными актами Банка России.

Банки в свою очередь подразделяется на Центральный Банк РФ (Банк России) и коммерческие банки.

Банки, имеющие право выпуска кредитных денег в форме наличных банкнот и в форме записей на счетах и служащие важнейшим ресурсом для совершения кредитных операций, называются эмиссионными. Эмиссионные банки играют особую роль в кредитной системе каждой страны, осуществляющей рыночные преобразования. Эмиссионные банки являются банкирами государства. Они выполняют важную роль по эмиссионно-кассовому исполнению государственного бюджета, а также обслуживают государственный кредит – размещая облигации государственных займов, государственные краткосрочные облигации, казначейские обязательства на денежном рынке.

Специфической областью деятельности Центральных эмиссионных банков является кредитование коммерческих банков. К ссудам в Центральном эмиссионном банке коммерческие банки прибегают для целевого кредитования клиентуры, а также в период напряженного положения на денежном рынке.

Такие ссуды принимают следующие формы:

• переучет и перезалог векселей;

• перезалог ценных бумаг;

• целевые ссуды центрального банка на инвестиционные цели.

Центральные эмиссионные банки переучитывают векселя, предъявляемые коммерческими банками. При этом третьей подписью на векселе является подпись коммерческого банка, который переучитывает вексель в центральном банке. Иногда законодательство разрешает центральным банкам производить лишь переучет краткосрочных векселей, например, в России сроком до трех месяцев.

Перезалог векселей – это краткосрочные ссуды под векселя, предъявленные коммерческими банками.

Перезалог ценных бумаг – выдача банковских ссуд под государственные ценные бумаги.