4.9. Кадастр земель населенных пунктов

В составе земельного фонда страны земли населенных пунктов занимают менее одного процента. Но на этой территории проживает все население страны, размещаются производственные, административные, культурно-бытовые предприятия, организации, учреждения.

Населенный пункт - это первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного участка, постоянно или сезонно используемого в качестве места обитания людей. Населенные пункты подразделяются на города, поселки городского типа (рабочие, курортные и дачные поселки), сельские населенные пункты.

Классификация населенных пунктов для градостроительных целей базируется на следующих основных принципах:

• численность населения и его занятость;

• административно-политическое значение;

• народнохозяйственное значение;

• местные природные и исторические особенности.

Основным признаком является численность населения.

Согласно Земельному кодексу РФ земли населенных пунктов - это земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов.

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта - внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, который отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков, сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет за собой прекращение права собственности на землю, аренду земли и т.д.

В состав земель городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов входят:

• земли городской, поселковой застройки; · земли общего пользования;

• земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;

• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

• земли для промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

• земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами; · земли водного фонда.

Необходимость составления и ведения земельного кадастра земель населенных пунктов возникает из потребностей создания единого земельного кадастра.

Основные понятия и определения единого земельного кадастра, его функций, принципы и т. д. распространяются и на кадастр земель населенных пунктов.

Особенности содержания кадастра земель населенных пунктов вытекают из того, что определенная часть земель данной категории используется исключительно в качестве пространственного базиса размещения производительных сил. Отсюда, земельные участки и расположенные на них здания, сооружения и т.д. представляют собой единый природно-технический объект, который, с точки зрения экономических отношений, выступает в качестве недвижимого имущества. Все это накладывает отпечаток на содержание показателей кадастра земель населенных пунктов. Прежде всего, это отражается в первом разделе данного кадастра, содержащем сведения о формах собственности на землю. Показатели этого раздела должны быть такими, которые позволяли бы совместить кадастры земель с кадастром остальных элементов недвижимого имущества (зданий, сооружений и т. д.).

Требованию совместимости с кадастром зданий и сооружений должен отвечать и четвертый раздел кадастра земель населенных пунктов, содержащий показатели платы за землю. Это обстоятельство предполагает единую методику определения нормативной цены всех элементов недвижимого имущества, а также налога на недвижимость. В основе цены недвижимого имущества должна лежать капитализированная рента.

Принято (вслед за классической теорией земельной ренты) считать, что на дифференциальную ренту за строительные участки преимущественное влияние оказывает их местоположение. К этому следует добавить, что в условиях частной собственности на землю образуется и абсолютная строительная рента. В целом величина строительной ренты повышается с ростом населения, вызывающим рост потребности в жилище, следовательно, в сопутствующих им элементах основного капитала (промышленном строении, железных дорогах и т. д.).

Вместе с тем на цену земли, служащей строительным местом, оказывает влияние и качественное состояние земельного участка: уклон местности, подверженность территории затоплению, уровень сейсмичности и т. д., вызывающее увеличение строительных затрат.

Отсюда, хотя качество земель, служащих строительным местом, не оказывает влияния на производительность труда (как это имеет место применительно к землям сельскохозяйственного назначения и лесного фонда), оно все же влияет на величину строительных затрат, следовательно, на стоимость продукции (услуг). Земли лучшего качества (равнинный рельеф и т.д.) требуют меньших строительных затрат по сравнению с землями худшего качества при создании одних и тех же строительных объектов. Т. е. изменение качества земель, служащих строительным местом, также как и дифференциация их местоположения, является рентообразующим фактором в условиях рынка.

Таким образом, применительно к землям населенных пунктов, служащим строительным местом, правомерно говорить об образовании дифференциальной ренты не только по местоположению, но и по качеству земельных участков, а также абсолютной ренты. Это положение необходимо учитывать при определении цены земли и земельного налога, взимаемого с собственников недвижимого имущества.

Макет кадастров земель населенных пунктов представляет собой систему взаимосвязанных показателей, характеризующих правовое положение, количественное и качественное состояние, народнохозяйственную ценность земель данной категории. Он рассматривается, как часть единого земельного кадастра и по уровню управления землепользованием подразделяется на:

- кадастр физических и юридических лиц;

- кадастр населенного пункта;

- кадастр региона (края, области, республики в составе Российской Федерации и т. д.);

- кадастр Российской Федерации.

Принципы формирования и структура кадастров на уровне региона и Российской Федерации по землям данной категории аналогичны тем, которые описаны выше по землям сельскохозяйственного назначения.