4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа

Земельно-кадастровые системы фискального типа предназначены для получения достоверных и полных сведений об объекте земельной собственности, составляющих часть информационного описания земельной собственности и их регистрации. Поэтому получению точных и достоверных сведений о местоположении, размерах, составе, качественных и количественных характеристиках земельных участков и прочно связанных с ними объектов, регистрации физического состояния земельных участков и других объектов недвижимости, расположенных в его границах, уделяется особое внимание при формировании информационного описания земельной собственности.

В состав информационного описания физического состояния земельного участка как объекта земельной собственности, подлежащего регистрации, включаются: координаты межевых знаков; сведения о составе угодий и объектах недвижимости земельного участка; сведения о почвах или физико-механических свойствах грунтов; сведения о цели использования; кадастровые номера земельных участков и объектов в его границах.

Перечисленные сведения могут быть получены в результате выполнения различных земельно-кадастровых работ (кадастровых съемок, отводов земельных участков в натуре, установления границ землепользований и т.д.), а также из планов внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства поселений.

Присвоение кадастровых номеров - это особая процедура регистрации физического состояния объекта земельной собственности, содержание которой, как правило, регламентируется требованиями ведомственного нормативно-технического акта, и их соблюдение признано обязательным, так как этот уникальный и формализованный номер сохраняется до тех пор, пока существует сам участок.

Под уникальностью кадастрового номера земельного участка понимается то, что в пределах России не может быть двух земельных участков с одинаковыми кадастровыми номерами, как не должно быть и двух кадастровых номеров одного и того же земельного участка

Формализованность кадастрового номера земельного участка заключается в том, что он состоит из стандартного набора пяти кодов иерархической структуры, в которой находят отражение административно-этническое деление Российской Федерации на субъекты, муниципальные образования, а также основные единицы градостроительной инфраструктуры. Все единицы административно-этнического и градостроительного деления территории субъекта федерации образуют четырехуровневую иерархическую структуру. Местоположение границ всех единиц, составляющих каждый уровень структуры, обязательно подтверждается соответствующими законодательными актами, градостроительной документацией, поэтому каждой единице территориального деления присваивается соответствующий код, который и становится составной частью кадастрового номера

Верхний уровень административно-этнического деления представлен территориями субъектов федерации. Коды территорий субъектов федерации, присвоенные субъектам в соответствии с Постановлениями правительства, включаются в кадастровый номер земельного участка. Все коды территорий субъектов федерации представляют собой один уровень кадастрового номера независимо от того, каков юридический статус субъекта - республика ли это, край или область.

Каждая территория субъекта федерации, в зависимости от формы организации в ней государственной или муниципальной власти, подразделяется на территориальные образования, которые представляют собой следующий уровень административного деления территории. В территориальных образованиях выделяются территории административных районов (сельских) и городов, подчиненных субъекту федерации. Каждой из территорий присваивается код, включаемый в кадастровый номер земельного участка. Границы районов и городов устанавливаются на основе решений органов государственной власти субъекта федерации

В границах территориальных образований административных районов и городов республиканского, краевого и областного подчинения выделяются территории кадастровых зон. В качестве кадастровой зоны выступают единицы административно-территориального деления города или района (сельского), которые разграничивают земли разных категорий и различного функционального назначения коды, присваиваемые каждой кадастровой зоне, становятся частью кадастрового номера земельного участка. Границы кадастровых зон определяются на основе совместного постановления органов государственной власти субъектов федерации и органов местного самоуправления (районов в городах).

Территории кадастровых зон в зависимости от целевого назначения и использования земель подразделяются на территории кадастровых кварталов, которые образуют последний уровень административного деления территории субъекта федерации. Границы кадастровых кварталов совмещаются с красными линиями, линиями застройки, полосами отводов дорог и контурами природных объектов (лесных и водных поверхностей и т.д.) В качестве кадастрового квартала выступают жилые и промышленные кварталы городской застройки, отрезки улиц, перекрестки и секции. Каждому кварталу присваиваются соответствующие коды.

Принятая иерархическая структура административно-этнического и архитектурно-планировочного деления территории страны отражается в кадастровом номере земельного участка и полностью совпадает со структурой деления земель на кадастровые учетные единицы. Такое совпадение не случайно, так как только именно для таких структурных единиц характерны строгость обозначения границ, документальное подтверждение их местоположения.

Кроме того, основные структурные единицы административно-этнического и архитектурно-планировочного деления территорий, совпадающие с кадастровыми учетными единицами и используемые для составления кадастровых номеров земельных участков, взяты из жизни, их названия привычны и наиболее полно отражают сложившуюся систему административного управления территориями района и поселений. Границы таких структурных единиц подтверждаются правовыми и нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, а также градостроительной документацией, что является непременным условием присвоения кадастрового номера земельным участкам и недвижимым объектам, так как границы таких единиц стабильны, по крайней мере до тех пор, пока сохраняются инфраструктура и действие правового документа.

Формирование кадастрового номера земельного участка заключается в создании записи, в которой код территории субъекта федерации, код территориального образования, код кадастровой зоны, код кадастрового квартала и код земельного участка располагаются в определенной последовательности. Так, запись кадастрового номера земельного участка, расположенного в г. Бердске (город областного подчинения) Новосибирской области, имеет следующий вид: 54: 210: 02: C016.004, которая расшифровывается так: первые два знака, 54 - код Новосибирской области; вторые три знака, 210, первая цифра-признак Искитимского района, на территории которого расположен г. Бердск, и 10 — номер Бердска в списке городов Искитимского района; 02 — код кадастровой зоны, соответствующий Железнодорожному району г.Бердска; C016 — номер кадастрового квартала, который представлен секцией (С) и ее порядковым номером 16; 004 — порядковый номер земельного участка в секции.

При присвоении кадастровых номеров земельным участкам необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования. Так, при делении или объединении земельных участков кадастровый номер земельного участка, из которого образуются два или более земельных участков, не может быть присвоен ни одному из вновь образуемых земельных участков. Для вновь образованного земельного участка запрещается также использовать кадастровый номер того участка, из которого он образован, путем добавления знака (1, 2, ...) или дроби, поэтому недопустимы записи типа 54:210:02:C016.004.1 или 54:210:02:C16.004/1.

Кадастровый номер земельного участка не меняется при изменении его границ и площади, состава и функционального назначения, а также при купле-продаже и других операциях (сдаче в аренду, залоге и т.д.). Под кадастровым номером земельный участок заносится в Поземельную книгу; кадастровый номер заносится в свидетельство на право пользования земельным участком; землеустроительное дело на земельный участок формируется под его кадастровым номером.

Для объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, процедура присвоения им кадастрового номера предусматривает использование кадастрового номера земельного участка путем добавления кода объекта недвижимости, состоящего из двух знаков, соответствующих номеру объекта. Например, для жилого дома с порядковым номером 03, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:210:02.C016.004, кадастровый номер записывается как 54:210:02.С016.004.03.

В тех случаях, когда объект недвижимости, расположенный на земельном участке, включает в себя отдельные части объекта, являющиеся самостоятельным объектом права собственности (пользования и т.д.), то такой части объекта недвижимости присваивается самостоятельный кадастровый номер. При осуществлении процедуры присвоения кадастрового номера части объекта недвижимости такой объект рассматривается как вторичный и его номер формируется путем добавления к кадастровому номеру первичного объекта недвижимости трёх знаков порядковой нумерации. Например кадастровый номер помещения (квартиры) под порядковым номером 15 в жилом доме, расположенном на земельном участке, являющемся объектом собственности, обретет вид 054:210:02.C016.004.03.015.

Присвоение кадастровых номеров земельным участкам, объектам недвижимости и их частям, являющимся самостоятельными объектами права собственности, завершает процедуру регистрации сведений о физическом состоянии земельных участков и объектов недвижимости, полученных в результате проведения земельно-кадастровых работ.

Все сведения о физическом состоянии земельных участков и объектов недвижимости, присвоении кадастровых номеров заносятся в Кадастровое дело, которое заводится на каждый земельный участок. В состав материалов и документов Кадастрового дела включаются: планы земельного участка; каталоги координат межевых знаков его границ и недвижимых объектов; сведения о площадях, составе угодий и объектов недвижимости земельного участка; сведения о качестве почв, физико-механических свойствах грунтов и уровня грунтовых вод; результаты экономической оценки земель; списки владельцев объектов недвижимости.