1.5 Функции управления недвижимостью

Функции управления недвижимостью весьма многогранны (рис.1.3):

1. Организация рынка недвижимости;

2. Планирование и координация государством рынка недвижимости;

3. Правовая и экономическая мотивация;

4. Контроль и учет операций с недвижимостью различными субъектами рынка, включая директивные органы.

Рис.1.3. Функции управления недвижимостью

Организация

Термин «организация» имеет двоякий смысл. Организация как функция управления недвижимостью обеспечивает упорядочивание технической, экономической, социально-психологической и правовых сторон деятельности управляемой недвижимостью системы на всех ее иерархических уровнях, включая федеральный и региональный. В то же время другое значение этого слова - коллектив, усилия которого направлены на достижение конкретных, общих для всех целей успешной работы на рынке недвижимости. Поэтому любая организация должна располагать такими важными ресурсами, как капитал, информация, материалы, оборудование и технология.

В мировой экономике и науке управления велик диапазон взглядов и образцов организации деятельности коллективов и предприятий (вплоть до государства в целом). Разработано и реализовано множество методов организации управления при различных подходах к вопросам собственности и разной степени демократизации общества.

Планирование

Важнейшей задачей планирования, в том числе и планирования государством развития рынка недвижимости, является прогнозирование, или, как часто называют его специалисты, стратеги­ческое планирование. Прогно­зирование должно обеспечить решение поставленной стратегической задачи, добиться определенной цели с помощью научного предви­дения на основе анализа внутренних и внешних условий деятельности на рынке недвижимости, изучения политических и экономических тенденций в государстве.

Прогнозирование является важнейшим инструментом принятия стратегических управленческих решений, особенно на государственном уровне. Другой составляющей планирования и координации со стороны государства развития рынка недвижимости является моделирование состояния управ­ляемой системы, которая в настоящее время как рыночная еще не сложилась. Это положение создает большую неопределенность в развитие имущественного менеджмента, а, следовательно, и в реализации его функций.

Планирование работы на рынке недвижимости включает несколько этапов:

1. Скрупулезная и объективная оценка состояния политических, экономических и правовых условий как на федеральном, так и на региональном уровнях.

2. Объективная оценка возможностей организации или фирмы для работы в условиях большой неопределенности рынка недвижимости.

3. Определение цели (основной и промежуточных, второстепенных) и способов ее достижения и, наконец, выбор методов оперативного управления и контроля.

Несомненна сложность, многовариантность реализации любого этапа планирования деятельности на рынке недвижимости. При этом необходимая точность, оптималь­ность расчетов чаще всего зависит не столько от искусства применения современных методов управления, сколько от правильного анализа внешней среды организации. Этот анализ затрагивает буквально все стороны деятельности организации: систему управления, финансовое положение, со­стояние рынка и т. д. Цель анализа - выявление основных политических и экономических тенденций федерального и регионального уровней, а также потенциальных возможностей фирмы, имеющихся резервов, причин неудач. По многим причинам результаты подобного анализа рынка недвижимости объективно имеют устойчивую тенденцию к завышению оценок результатов деятельности и затушевы­ванию негативных сторон.

Поэтому судьба долгосрочного планирования и прогнозирования работы на рынке недвижимости должна быть передана в руки специалистов в области юриспруденции, государственного управления недвижимостью и экономики, которые обязаны вести непрерывную коррекцию и выдавать оперативную информацию об изменениях государственной и региональной политики, рынка недвижимости.

Правовая и экономическая мотивация

Мотивация - процесс стимулирования деятельности человека или коллектива, направленный на достижение индивидуальных или общих целей организации. Мотивация может быть внутренней, т.е. быть определенной потребностями, побуждениями и желаниями человека, и внешней, т.е. определенной политическими, экономическими и социальными условиями государства и общества.

При всей простоте и ясности этого определения теория и практика мотивации весьма непросты, так как истинные побуждения, которые заставляют человека отдавать работе максимум усилий, весьма неопределенны и сложны. Особенно это касается правовой и экономической мотивации, которые выступают как внешние одновременно и для фирмы, и для ее сотрудников.

Управление фирмой, работающей на рынке недвижимости, коллективом будет наиболее эффективным, если ожидания, надежды его членов будут осуществляться и они будут уверены, что предлагаемые условия их работы вполне легитимны и имеют обоснованную юридическую базу. С другой стороны, они не должны быть разочарованы результатами своей работы. Искусство руководства особенно наглядно проявляется в умении стимулировать участие работников в принятии деловых решений, что в итоге может увеличить интеллектуальный потенциал организа­ции и удовлетворить глубокую потребность личности в самовыра­жении и в признании результатов своего труда.

Для эффективного стимулирования деятельности сотрудника необходимо знать мотивацию его работы. Как правило, полная мотивация человека не может быть до конца определена, т.к. она многогранна. При этом важно понимать, что человеком движет не одна изолированная потребность, а их сочетание, и жизненные приоритеты потребностей могут меняться, особенно в условиях политической и экономической неопределенности. Каждый член коллектива имеет право получить возможность обеспечить не только свое материальное благополучие, но и реали­зовать свои профессиональные знания, полностью проявить свои индивидуальные способности. Реализация этого права является лучшей формой социальной мотивации.

Контроль и учет операций с недвижимостью

Процесс управления недвижимостью протекает в условиях постоянно изменя­ющейся внешней среды (политической и экономической ситуации) и характеризуется различной степенью неопределенности для всех субъектов рынка недвижимости.

Современная теория управления выработала четкие требования к контролю: он должен быть оперативным, гласным и объективным. С другой стороны, контроль, если говорить о его психологических аспектах, не должен выполнять только карательные функции, а должен быть формой проявления внимания к труду работника, фактором мотивации его трудовой деятельности. И, наконец, контроль должен быть экономически целесообразным.

С другой стороны, государство должно быть заинтересовано в четкой реализации контрольных функций на рынке недвижимости. Однако, в настоящее время контроль и учет государственной, муниципальной и частной собственности, основу которой составляют земля и объекты недвижимости, далек от совершенства по различным причинам. Основной из них является продолжающийся передел собственности между различными субъектами рынка, включая и зарубежных.