3.9.8. Сделки обмена и мены

Обмен жилья при наличии значительной доли муниципального жилья в структуре жилого фонда остается административным способом улучшения жилищных условий или перемены местожительства. В странах с рыночной экономикой понятия «обмен» не существует, так как все сделки с жильем производятся через его продажу.

Мена жилья - это сделка рыночного тина, при которой каждый из участников сделки одновременно является продавцом и покупателем. Собственники жилья могут заключить между собой договор мены, который фиксирует переход права собственности. Мену следует отличать от обмена жилых помещений, когда между сторонами происходит переход права пользования, что оформляется, как правило, обменными ордерами.

Договор мены отличается от договора купли-продажи в основном тем, что по нему одна из сторон передаст другой стороне не деньги, а имущество (недвижимость). Если обмениваемое имущество не равно по стоимости, то договор может содержать условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже.

Договор мены оформляется и регистрируется по тем же правилам, что и договор купли-продажи, то есть подлежит сначала нотариальному удостоверению, а затем государственной регистрации.

3.9.9. Сделки аренды

Аренда жилья регулируется Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которым установлено, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды. Порядок, условия и сроки аренды определяются договором между арендатором и собственником или уполномоченным собственником лицом (органом).

Законом установлено, что не подлежат передаче в аренду заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них. Доля государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяется правительством Российской Федерации и субъектами Феде­рации.

Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, а арендатор подлежит выселению. Арендатор помещения в государственном и муниципальном жилом фонде подлежит выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

Гражданский кодекс РФ предусматривает свободу договора, ограниченную только обязательными для всех граждан законодательными нормами. Подзаконные акты, выпускаемые уполномоченными на то государственными органами, могут ограничивать действия граждан с учетом интересов общества. Кроме того, установлено, что договоры о сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как граждан, так и юридических лиц, должны заключаться в письменной форме с обязательной регистрацией их в жилищно-эксплутационных органах и налоговых инспекциях.

Сдача жилого помещения в поднаем может производиться нанимателем с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя.

Сдача в поднаем не допускается, если:

• в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

• в помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

При заключении договора поднайма оговаривается количество людей, которые будут проживать в помещении с поднанимателем.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отказе освободить помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.