3.9.3. Купля-продажа земельных участков

Рынок земли формируется сделками по купле-продаже земельных участков или продаже права долгосрочной и краткосрочной аренды земли. Купля-продажа земельного участка оформляется типовым документом (купчей) по форме, утвержденной Министерством юстиции РФ. Купчая должна быть зарегистрирована в установленном порядке

При купле-продаже земельного участка в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участка, предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, сделка оформляется типовым договором купли-продажи по форме, утвержденной Роскомземом и Госкомимуществом.

Гражданин РФ, получивший земельный участок в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, вправе продать его другому гражданину России. Причем независимо от того, когда продаваемый земельный участок был приобретен в собственность.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка собственник, выступающий в роли продавца, и покупатель или уполномоченное им лицо оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Гражданин, пожелавший продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок (либо часть участка), обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения участка. От имени продавца может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на продажу земельного участка.

Продавец предоставляет в комитет документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).

Купля-продажа земельного участка или его части возможна лишь при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Границы земельных участков, которые отделяют земли, находящиеся в собственности граждан, от земель общего пользования населенных пунктов (улиц, проездов, скверов, парков и т.д.), оформляются с уполномоченным должностным лицом местной администрации.

После приемки материалов и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета по земельным ресурсам и землеустройству, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.

Одновременно с приемкой изготовленного плана земельного участка регистратор обращается в местную администрацию, чтобы проверить достоверность предъявленного продавцом документа о праве собственности на земельный участок. После этого документ, удостоверяющий право собственности на землю продавца, регистрируется в регистре договоров купли-продажи (купчих) земельных участков и возвращается продавцу.

Договор купли-продажи земельного участка оформляется при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на этот участок. Проверка документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, обязательна и осуществляется регистратором в интересах покупателя. От имени покупателя может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на совершение сделки купли-продажи земельного участка.

Когда необходимые документы подготовлены (имеются в виду свидетельство о праве собственности на продаваемый земельный участок, документы, удостоверяющие права граждан на строение, другие документы, относящиеся к объектам недвижимости, план земельного участка, а также заполненный сторонами договор), их следует представить в органы нотариата. Затем нотариально удостоверенный договор, план земельного участка, а также документ, удостоверяющий право собственности продавца, направляют в учреждение юстиции. Это необходимо для того, чтобы зарегистрировать сделку в Регистре договоров купли-продажи земельных участков. Право собственности на купленный земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора.

После того, как договор купли-продажи зарегистрирован в учреждении юстиции, покупатель и продавец представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственности покупателя на землю. Здесь же, в местной администрации, покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик вправе получить или приобрести земельный участок для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией. А органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца с момента обращения физических лиц либо двух месяцев, если с такой просьбой обратилось юридическое лицо.