3.9.2. Операции с земельными участками

Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, «Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра», «Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей».

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия):

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе осуществлять физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника.

Владение и пользование могут быть объединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, которые свойственны всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками - их свойствами: категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки. Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные - консервации и т.п.

Статус собственников земли - граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство, в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства. Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок; возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли - коммерческих организаций (общества, кооперативы и др.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее:

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного бессрочного пользования;

• сервитуты.

Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются также публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

• безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

• возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Для земельных участков возможны следующие виды сделок:

• по распоряжению земельными участками;

• купля-продажа земельного участка, земельного пая;

• сдача в аренду земельного участка;

• купля-продажа права аренды земельного участка;

• дарения земельного участка и земельной доли;

• обмен земельного участка и земельной доли;

• залог земельного участка и права на землю;

• передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив;

• наследование земельного участка и земельной доли;

• передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

• передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

• предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

• предоставление участка в собственность пол индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

• выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

- прямой запрет в законодательных актах Российс­кой Федерации на представление земельных участков в собственность;

- наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

- изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Указом Президента РФ от 29 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Продажа земельных участков производится на конкурсах или аукционах.

Граждане, получившие участки, в пожизненное наследуемое владение, или бессрочное (постоянное) пользование, или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Порядок выкупа части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, установлен Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».

Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено следующее:

- соответствующее заявление в органы местной власти подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

- решение (выписка из решения) органа местной власти о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка или об отказе в этих действиях подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия решения;

- выдача государственными органами свидетельства производится на основании решения органов местной власти в десятидневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа его границ.

Форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.

При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена в собственность по договорной цене или передана ему в пожизненное наследуемое владение.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости - это гарантия предпринимателя в том, что он является единоправным собственником производственных (предприятия) и земельных ресурсов. При этом уставный капитал хозяйствующего субъекта увеличивается на величину стоимости земельного участка, что позволяет хозяйствующему субъекту привлечь дополнительные денежные средства путем вторичной эмиссии акций.

Кроме того, хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки недвижимости, продать часть земли, а также оценить ее продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из потребностей рынка в пределах, допустимых законом.

Порядок продажи объектов недвижимости, кроме земельных участков, арендаторам определен «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий». Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендаторов, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Цены на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, устанавливаются по методике, утверждаемой органом местного самоуправления в двухнедельный срок с момента введения в действие Основных положений. При расчете выкупной стоимости помещения, здания, строения, сооружения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. м. общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты. Для нежилых помещений в жилых домах, включая встроено - пристроенные, на коэффициент 2, а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Если методика определения выкупной стоимости не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа арендуемых зданий, сооружений, помещений осуществляется по максимальной стоимости, определенной в соответствии с основными положениями.

При нарушении прав граждан на приобретение в соответствии с законодательством Российской Феде­рации арендуемого недвижимого имущества, со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц за­щита этих прав осуществляется в судебном порядке.

Порядок продажи земельных участков аренда­торам определен «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 г.» и состоит в следующем.

Земельные участки могут быть незастроенными или застроенными.

Незастроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся его территория за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

- сохранены в государственной или муниципальной собственности с передачей в аренду данному предприятию или без передачи;

- выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента вступления в права собственности.

При выполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах».

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями, право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование. Под ним, впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании, понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом, не допускается установление: целево­го (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка; ограничений на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 м от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков обязаны обеспечить:

• безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

• возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов до соединений с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка н соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о собственности на землю отсутствие надлежащих оформленных документов.