
- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
3.2.3 Недра
Отношения государственной собственности на недра урегулированы Федеральным законом «О недрах» от 21.02.92 г. Закон содержит правовые и экономические основы использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр.
Исходя из положений закона, под недрами понимается часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все участки недр (используемые и неиспользуемые), находящиеся в пределах территории РФ и её континентального шельфа, составляют государственный фонд недр.
Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и, соответственно, полномочия собственника в отношении государственного фонда недр «в пределах территории РФ в интересах народов, проживающих на соответствующих территориях, и всех народов РФ осуществляются совместно Российской Федерацией и субъектами РФ».
Согласно ст.36 закона «О недрах» государственное управление отношениями недропользования осуществляется Президентом РФ, Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов федерации, а также федеральным органом управления государственным фондом недр и органами государственного горного надзора.
Причем федеральный орган управления государственным фондом недр и его территориальные подразделения не могут выполнять функции управления хозяйственной деятельностью предприятий, осуществляющих разведку и разработку месторождений полезных ископаемых либо строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и заниматься коммерческой деятельностью.
Органы государственной власти РФ в пределах своей компетенции в сфере регулирования отношений недропользования осуществляют:
разработку и совершенствование законодательства РФ о недрах;
установление общего порядка пользования недрами и их охраны;
распоряжение недрами континентального шельфа РФ;
распоряжение совместно с субъектами РФ государственным фондом недр, за исключением участков, находящихся в исключительном ведении РФ.
Российская Федерация может передавать отдельные полномочия по регулированию отношений недропользования субъектам РФ.
Чтобы обеспечить комплексное использование месторождений полезных ископаемых, а также рациональное размещение предприятий по их добыче, ведется Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых, включающий в себя сведения по каждому месторождению.
Недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, находятся в собственности государства и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Однако добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по лицензии могут находиться не только в федеральной государственной собственности и собственности субъектов РФ, но и в муниципальной, частной и иных видах собственности.
Кроме того, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому права пользования недрами, в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Пользователям недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические лица и граждане других государств, если законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности при пользовании недрами. Право пользования участком недр в определенных границах в соответствии с указанной целью в течение установленного срока при соблюдении заранее оговоренных условий подтверждается лицензией.
Оформление, регистрация и выдача лицензии производится Российским комитетам по недрам или его территориальным подразделением. Решение о переоформлении лицензии на пользование недрами принимается на основе правопреемства. Документами, позволяющими решать вопросы, связанные с правопреемством, являются передаточный акт или разделительный баланс, которые должны включать в себя положения о правопреемстве по всем обязательствам, связанным с использованием недр (статьи 58 и 59 ГК РФ).
Для переоформления лицензии на пользование недрами в производится Российском комитете по недрам или его территориальное подразделение одновременно подаются заявления от:
владельца лицензии с его согласием переоформить лицензию на какой-то хозяйствующий субъект;
хозяйствующего субъекта, претендующего на получение лицензии, с просьбой ее переоформить.
Являясь собственником, Российская Федерация взимает с пользователей платежи за
пользование недрами, поступающие в федеральный бюджет, бюджеты субъектов федерации, соответствующие местные бюджеты. Кроме того, пользователи недр, осуществляющие добычу всех видов полезных ископаемых, разведанных за счет государственных средств, производят отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы. Ставки этих отчислений устанавливаются в размерах, обеспечивающих необходимые затраты на воспроизводство минерально-сырьевой базы России и являются едиными для всех пользователей недр, добывающих данный вид минерального сырья.
Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и иных формах собственности.
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические лица и граждане других государств, если законодательством РФ они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности при пользовании недр.
Недра предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. На срок недра предоставляются в пользование в случаях:
геологического изучения - на срок до 5 лет;
добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, - на срок до 20 лет;
в случае совмещения указанных видов пользования - на срок до 25 лет.
Сроки пользования недрами для добычи полезных ископаемых определяются, исходя из технико-экономического обоснования их разработки, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр.
Без ограничения срока предоставляются участки недр для строительства и под эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, с образованием особо охраняемых объектов и в иных целях.
Собственники, владельцы земельных участков могут по своему усмотрению в их границах осуществлять (без применения взрывных работ) добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строительство подземных сооружений для собственных нужд на глубину до пяти метров, устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения, в порядке, установленном местными органами власти.
Недра предоставляются в пользование для:
- регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские, палеонтологические и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созданию и ведению мониторинга природной среды, контроль за режимом подземных вод, а также. иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;
- геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;
- разведки и добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающих и связанных с ним перерабатывающих производств;
- строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
- образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое санитарно-оздоровительное и иные значения (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
- сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.
Недра могут предоставляться в пользование единовременно для геологического изучения (поисков, разведки) и добычи полезных ископаемых. В этом случае добыча производится как в процессе геологического изучения, так и непосредственно по его завершении.
Говоря о недрах как об объекте права собственности, необходимо упомянуть о континентальном шельфе РФ. Статус континентального шельфа определяется Федеральным законом «О континентальном шельфе РФ» от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ, а также международными соглашениями, участницей которых является Россия. Континентальный шельф включает в себя морское дно и недра подводных районов, находящиеся за пределами территориального моря РФ (т.е. 12-мильной зоны) на всём протяжении естественного продолжения его сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка (но не более 200 морских миль). Россия осуществляет на континентальном шельфе суверенные права в целях его разведки, а также разработки его минеральных и живых ресурсов, обладает исключительным правом на сооружение, эксплуатацию и использование различных установок, в том числе буровых, в пределах континентального шельфа. Юрисдикция РФ распространяется и на проведение научных исследований. Права РФ на континентальный шельф не затрагивают правовой статус покрывающих его вод и воздушного пространства над ним.
Права пользования участками континентального шельфа могут предоставляться пользователям - физическим и юридическим лицам, как российским, так и иностранным. Пользование недрами, за некоторым исключением, является платным.
От платежей при пользовании недрами освобождаются:
· собственники, владельцы земельных участков, осуществляющие в установленном порядке добычу общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод на принадлежащем им или арендуемом ими земельном участке непосредственно для своих нужд;
· пользователи недр, ведущие региональные геолого-географические работы, геологическую съемку и другие геологические работы, исследования без существенного нарушения целостности недр;
· пользователи недр, получившие участки для образования особо охраняемых геологических объектов.
При пользовании недрами производятся следующие виды платежей:
· сбор за участие в конкурсе (аукционе) и выдачу лицензии;
· платежи за пользование недрами;
· отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
· акцизы.
Кроме того, пользователи недр уплачивают налоги, сборы и другие платежи, предусмотренные законодательством, включая плату за землю или за акваторию и участок дна территориального моря, а также плату за геологическую информацию о недрах.
Плата за пользование недрами может вноситься в формах:
- денежных платежей;
- части объема добытого минерального сырья или иной продукции, производимой пользователем недр;
- выполнения работ или предоставления услуг;
- зачета сумм предстоящих платежей в федеральный бюджет, в бюджеты субъектов РФ, в местные бюджеты в качестве долевого вклада в уставный капитал создаваемого горного предприятия.