
- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
3. Объекты оборонного производства.
4. Объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства:
предприятия и объекты добывающей промышленности, за исключением добычи местного сырья;
топливно-энергетического комплекса, электроэнергетики, транспорта, за исключением автомобильного;
речного и морского флота, газификации (за исключением муниципальной);
федеральных автомобильных дорог общего пользования;
предприятия связи, теле -радиопередающие станции;
государственные племенные и конные заводы, совхозы, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и участки, предприятия и хозяйства по производству ценных и анадромных видов рыб, серпентарии.
5. Прочие объекты - предприятия фармацевтической промышленности, медико-биологических препаратов, предприятия и организации по производству спиртовой и ликероводочной продукции.
Виды собственности на землю и ее недра, водные ресурсы, лесные фонды, растительный и животный мир определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Вторую группу объектов государственной собственности (Перечень 2) составляют предприятия, относящиеся к федеральной собственности, отдельные объекты из которых могут передаваться в государственную собственность национально и административно-территориальных образований и административное управление которыми до момента их приватизации осуществляет Правительство РФ.
К ним относятся: предприятия всех отраслей народного хозяйства, занимающие доминирующее положение на российском или местных рынках товаров, работ и услуг; крупнейшие предприятия со среднегодовой стоимостью основных фондов на 1 января 1992 г. более 200 млн. руб. или численностью занятых более 10 тыс. человек; предприятия атомного и энергетического машиностроения, рыбопромысловой промышленности, зверосовхозы.
В составе таких объектов входят не включаемые в имущество предприятий государственные санаторно-курортные учреждения, находящиеся в ведении центральных органов государственного управления Российской Федерации, объекты гостиничного хозяйства, учреждения здравоохранения и народного образования, культуры и спорта, научно-исследовательские, проектно-конструкторские, геологоразведочные и изыскательские организации, научно-производственные объединения.
Сюда же относятся предприятия: автомобильного транспорта, строительства и эксплуатации водохозяйственных систем и сооружений, телевидения и радиовещания, полиграфические предприятия и издательства, информационные и телеграфные агентства Министерства печати и массовой информации России, общереспубликанские предприятия строительства, производство строительных материалов и конструкций.
Средние специальные и профессиональные учебные заведения, имеющие общереспубликанское значение, базы комплектации, холодильные установки, элеваторное хозяйство, оптово-складские помещения и предприятия по ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций также включены в перечень таких объектов.
В соответствии с п. 3 этого постановления, объекты государственной собственности, не указанные в Приложениях 1-3, передаются в собственность субъектов федерации.
Особое значение имеет тот факт, что до момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности. Таким образом, было законодательно установлено, что до момента определения и соответствующего оформления прав собственности она является федеральной.
Действие постановления не распространяется на землю, ее недра, водные ресурсы, лесной фонд, растительный и животный мир (п. 1), а также на объекты интеллектуальной собственности и объекты, ранее созданные и содержавшиеся за счет средств государственного бюджета СССР и находящиеся за пределами территории России, правовой режим которых определяется другими законодательными актами РФ и международными соглашениями.
В частности, в России действуют такие федеральные акты: Земельный и Водный кодексы, Основы лесного законодательства РФ, Закон РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах". Однако названные законы не всегда обеспечивают детальное размежевание полномочий в области использования природных ресурсов между Федерацией и ее субъектами.
Некоторые субъекты федерации, не дожидаясь такого разграничения, начали принимать свои законы и другие нормативные акты по упомянутым сферам, в том числе и противоречащие федеральным законам. Практика разграничения компетенции в настоящее время идет по пути заключения договоров о разграничении полномочий и предметов ведения между Федерацией и ее субъектами. В настоящее время такие договоры заключены с республиками Башкортостан, Татарстан, Краснодарским краем и рядом других регионов России.
Порядок, заложенный Постановлением, не распространяется на объекты:
ранее переданные в собственность нынешних субъектов федерации, в порядке, установленном Законом РФ "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям";
на объекты, ранее находившиеся в негосударственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан и юридических лиц;
на собственность иностранных государств и международных организаций.
Для передачи имущества в собственность субъектов федерации соответствующие комитеты по управлению имуществом разрабатывают перечни находящихся на их территории объектов, куда включаются объекты, не отнесенные к федеральной и муниципальной собственности.
По объектам, отнесенным к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов федерации, представляются для регистрации отдельные перечни, согласованные с теми органами государственного управления, в ведении которых находятся такие объекты.
В соответствии с Положением, указанные перечни подлежали утверждению соответствующим Советом республики в составе РФ субъекта. В настоящее время такие перечни утверждаются главами администраций субъектов федерации.
Утвержденные перечни направляются на регистрацию в Госкомимущество, который проверяет перечни и содержащиеся в них данные на соответствие указанным выше документам.
Порядок оформления прав собственности имеет важные особенности. Так, в соответствии с п. 10 Положения в случае, если в установленные законодательством сроки (три месяца) не было принято решение правительства по объектам, передаваемым в государственную собственность субъекта федерации, документом, подтверждающим право собственности на указанные объекты до момента их внесения в соответствующий реестр, является зарегистрированный перечень объектов.
Право и обязанность ведения реестра принадлежит: Госкомимуществу России - по объектам федеральной собственности; комитетам по управлению имуществом субъектов федерации - по объектам, переданным в государственную собственность.