3. Формы собственности недвижимости и операции с ней

3.1. Общие положения

Cоциально-экономические реформы в России в переходный период экономики явились основой для создания многообразия форм собственности. Это породило много проблем, связанных с ее управлением. Поскольку собственность предпола­гает наличие определенных прав, обязанностей, ответственности и системы взаи­моотношений между субъектами общества, включая государство, управление собственностью в конкурентной среде представляет сложную задачу. Субъектам соб­ственности необходимо решить вопросы создания связей во всех сферах экономики РФ.

Для рассмотрения вопросов управления собственностью необходимо определиться с понятием и сущностью категории собственность. Материальную основу собственности, натурально-вещественную форму ее проявления составляют вещи, имущественные и неимущественные права, инфор­мация, результаты интеллектуальной деятельности при исключительных правах на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага (право на имя, право авторства и др.).

Собственность, с одной стороны, отражает взаимоотношения людей, в которые они вступают в процессе своей жизнедея­тельности, с другой - имеет свое вещественное проявление в виде движимого и недвижимого имущества, имущественных и неимущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, иных нематериальных благ, удовлетворяющих потребности людей.

Однако всё вышеперечисленное само по себе не становится собственностью. Для ее появления, кроме материально-вещественной основы, или объекта собст­венности, обязательно должна присутствовать вторая сторона - субъект собст­венности, то есть лицо, определенным образом взаимодействующее с указанными вещами, благами и прочим. Для того, чтобы из указанного взаимодействия возни­кали непосредственно отношения собственности, недостаточно наличия вещей, информации, прав на что-либо, благ и прочего, присвоенных каким-либо лицом.

Следует разграничить понятия: собственность, право собственности, отношения собственности, объект и субъект собственности. Среди общественных отношений можно выделить производственные, соци­ально-бытовые, гражданско-правовые, семейные и иные отношения. Экономиче­скую базу общественных отношений составляют производственные отношения, а их центральным звеном являются отношения собственности. Отсюда собственность пред­ставляет собой одну из основополагающих категорий общественных отношений.

Под правом владения понимается основанная на действующем законодатель­стве (юридически обеспеченная) возможность определенному лицу иметь объекты собственности (фактически обладать ими, учитывать на своем балансе и т.п.). Правомочие пользования представляет собой юридически защи­щенную возможность эксплуатации объектов собственности, хозяйственного и иного их использования путем извлечения из имущества, информации и иных объектов полезных свойств, их потребление. Право распоряжения означает юри­дически обеспеченную возможность определять дальнейшую судьбу объектов пу­тем изменения их состояния, назначения, принадлежности (передача по наследст­ву, уничтожение и т.д.). Субъект, обла­дающий правом распоряжения объектами собственности, не всегда может обла­дать правом отчуждения этих объектов от субъекта собственности (к примеру, арендатор и др.).

Субъектами собственности могут быть физические лица, юридические лица, общественные организации, а также органы и организации государственной и муниципальной власти. Среди субъектов собственности по характеру и степени присвоения, объему распорядительных функций и правовому статусу можно выделить собственников, владельцев и пользователей.

Собственник обладает всей полнотой прав при бессрочном присвоении объекта. Пользователь обладает лишь правами пользоваться и в минимальном объеме распоряжаться не принадлежа­щим ему объектом собственности. Владелец фактически обладает правом пользо­ваться и в минимальном объеме владеть и распоряжаться объектом на определен­ный, ограниченный в правовом отношении, период времени. К примеру, аренда­тор, владея и пользуясь имуществом собственника-арендодателя, с его согласия может передать данное имущество в субаренду другому лицу, а также внести в это имущество улучшение и т.д. Но он не обладает правом его уничтожить. То есть владелец одновременно может являться пользователем и иметь более широкие права, чем у него, но меньшие чем у собственника. У пользователя же права еще более ограничены, поэтому он не может автоматически являться владельцем и соот­ветственно собственником. Для того, чтобы субъекты общества были заинтересованы в присвоении объектов собственности, последние должны обладать своим основным свойством - выполнять функцию удовлетворения каких-либо потребностей этих субъектов.

Собственность, кроме присвоения, должна обладать еще и свойством свобод­ного отчуждения объектов (за исключением специфических видов нематериаль­ных благ). А для этого собственнику должно быть гарантированно со стороны го­сударства право свободного присвоения и отчуждения объектов собственности путем купли-продажи, мены, дарения или иным, не запрещенным дейст­вующим законодательством способом.

Таким образом, собственность - это категория общественных отношений, имеющая свое проявление в натурально-вещественной форме в виде материальных и не­материальных объектов, при присвоении и отчуждении которых между субъектами общества возникают отношения собст­венности с целью удовлетворения потребностей на правах коллективного или индивидуального владения, пользования и распоря­жения данными объектами.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих права субъектов собственности на присвоение и отчуждение, вла­дение, пользование и распоряжение объектами собственности определенным спо­собом и в определенных действующим законодательством пределах.

Отношения собственности представляют собой взаимоотношения между субъектами общества, возникающие в процессе производства, распреде­ления, обмена и потребления материальных и нематериальных благ при их кол­лективном или индивидуальном присвоении и отчуждении.

Индивидуальная собственность, в пределах которой субъект собственности персонифицирован как физическое лицо, индивид, обладающий правом (в рамках законности) распоряжения принадлежащим ему объектом собственности или частью, долей объекта. При такой форме собственности собственник знает, что же принадлежит именно ему.

Частная собственность - это объекты индивидуальной собственности, предоставляемые в пользование и потребление за определенную плату другим лицам, т.е. выступающие как товар или капитал.

Чаще всего неприятие частной собственности обусловлено не глубоким пониманием ее природы и необходимости или недопустимости ее, а идеологической подоплекой, психологическим настроем. Ведь очень много лет слово "частник" ассоциировалось с предосудительным, антиобщественным характером деятельности. Главное возражение против частной собственности заключается в том, что при частной собственности на средства производства возникает эксплуатация, присвоение.

Другая основная форма собственности – групповая. В пределах этой формы субъект собственности представляет собой совокупность, сообщество, группу собственников. От имени субъекта собственности могут выступать уполномоченное лицо или группа лиц, выражающих собственнические интересы всего товарищества, но обычно оформляется юридическое лицо (хозяйственное общество, предприятие, компания, государственный орган, общественная организация).

Возможны случаи, когда правом собственности на одно и то же имущество одновременно обладают несколько лиц. Такие случаи называются множественностью субъектов права собственности, а лица - сособственниками. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое нельзя разделить, не изменив его назначение, либо не подлежит разделу в силу закона.

В пределах общей собственности могут быть определены доли каждого собственника. Такая общая собственность называется долевой собственностью. Если такие доли в общей собственности не определены, имущество находится в совместной собственности сособственников. Гражданским законодательством РФ установлена презумпция общей долевой собственности. Это означает, что при отсутствии в законе специальных положений о характере вещного права сособственников на имущество, их общая собственность считается долевой. Случаи установления общей совместной собственности должны быть специально предусмотрены законом, как это сделано, например, в отношении имущества супругов или крестьянского (фермерского) имущества.

Разделение форм собственности на индивидуальную и групповую - это самое укрупненное их структурирование по характеру субъекта.

Наиболее полноценно совокупность форм собственности в РФ представляется следующим образом.