2.3.9. Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности и его оборота.

Основные субъекты рынка недвижимости:

• покупатели недвижимости;

• продавцы недвижимости;

• профессиональные участники;

• государственные органы;

• органы местного самоуправления;

• строительные организаци;

• инвесторы.

Покупатели недвижимости:

• юридические лица;

• физические лица;

• инвесторы-покупатели.

Продавцы:

• собственники недвижимости;

• фонды имущества;

• органы уполномоченные местной властью;

• конкурсные управляющие;

• строительные организации.

Продавцами и покупателями могут также выступать:

• предприятия всех форм собственности;

• домохозяйства;

• ипотечные банки.

Профессиональными участниками рынка недвижимости являются:

Профессиональные посредники:

• агенства недвижимости;

• фирмы – риэлтеры;

• агенства оценщиков;

• юридические фирмы;

• рекламные компании;

• страховые компании;

• дилеры;

• уполномоченные лица.

Государственные органы:

• бюро технической инвентаризации;

• комитеты по управлению имуществом;

• арбитражный суд;

• ноториальные конторы;

• учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним;

• нологовые инспекции;

• комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью

Становление рынков недвижимости в городах России уже имеет свою историю. Развитие рынка недвижимости в России происходит на фоне продолжающегося системного кризиса, что, безусловно, накладывает отпечаток на историю его становления. Экономические выгоды от возникновения прав собственности на недвижимость, их регистрации, оценки и налогообложения, изменения принципов и методов управления территориями, жилищной политики, развития ипотеки, форм привлечения инвесторов и частных застройщиков к городскому развитию оказываются гораздо ниже ожидаемых.

Основываясь на международной практике, можно предположить, что введение прав собственности на недвижимость, приватизация земли предприятий позволят органам власти городов и областей получить дополнительные поступления в бюджет, расширить инвестиционные возможности, стимулировать рациональное использование городских территорий. Предприятия смогут развивать земельные участки, находящиеся в их собственности, тем самым способствовать созданию новых рабочих мест, расширению налогооблагаемой базы. Такая поддержка предприятий со стороны местных властей станет эффективной формой экономического развития регионов.

В настоящее время наблюдается нерациональное использование региональной недвижимости, особенно в крупных городах.

Первая и главная причина этого - большой дисбаланс спроса и предложения на рынках недвижимости в городах. В условиях кризиса и неблагоприятного инвестиционного климата предложение многократно превышает спрос. Недвижимость крупных предприятий характеризуется чрезвычайно низкой ликвидностью и реализовать ее, т.е. превратить в рыночный продукт, можно только предприняв огромные усилия.

Вторая причина заключается в том, что на предприятиях, особенно крупных, обладающих огромной собственностью, не проведена инвентаризация в соответствии с новыми производственными планами и программами. Фактически не составлен реестр недвижимости, которая оказывается неиспользуемой сегодня и в ближайшей и среднесрочной перспективе. Не произведена оценка этих объектов с учетом расположения на территории предприятия и внутри города в целом, схемы и удобства подъездных путей, характеристики степени загрязненности, возможных видов использования для повышения их доходности и создания новых рабочих мест. Фактически, потенциал недвижимости предприятия, который для него самого не выявлен, не оценен, и в отношении него не разработана программа реализации в рыночных условиях.

Третья причина - отсутствие квалифицированной команды по управлению недвижимостью. Такие подразделения, как правило, только создаются. Опыта работы у них крайне недостаточно. Часть ликвидных объектов недвижимости сдана в аренду без определения общей стратегии управления ими в целом.

Четвертая причина - очень медленно создается нормативно-правовая база на местном и региональном уровнях, которая позволила бы включить недвижимость в экономический оборот. Соответствующие подразделения в администрациях городов и регионов: комитеты по управлению имуществом, земле и землеустройству, архитектуре и градостроительству, экономике и финансам - не имеют общих задач по управлению недвижимостью.

Какие методы могут использоваться для управления недвижимостью в этих условиях?

Разумеется, что в настоящих условиях это могут быть директивные и рыночные методы.

В результате проводимых в России реформ складывается новая модель государственного устройства. Федерация и субъекты Федерации осуществляют свою деятельность на основании Конституции, Федеративного договора, государственных и местных законов. Создаются органы местного самоуправления и формируются местные органы власти. Все они создают основу для директивного управления недвижимостью.

Эффективное стратегическое планирование развития территорий предполагает повышение их доходности. Программа привлечения инвестиций и создания благоприятного инвестиционного климата за счет принятия местных нормативных актов по защите прав инвесторов, льготному налогообложению и гарантиям, а также эффективное управление недвижимостью становятся ключевыми факторами повышения доходности территорий на современном этапе.

Под доходностью территории понимается совокупность доходов, поступающих по разным каналам и к разным субъектам, обусловленных спецификой местоположения, организации и устройства конкретной территории.

В концепции доходности территории учитывается суммарный эффект доходов – и граждан, и хозяйствующих субъектов, и бюджета.

В рамках концепции доходности территории выделяются несколько основных каналов и видов поступлений:

1. Доходы местного самоуправления - города, района, другой территории. Эти доходы являются достоянием всего сообщества, проживающего на территории местного самоуправления. Этот канал доходности контролируется и регулируется представительным органом и администрацией города. Доходы местного самоуправления складываются из налогов на недвижимость, трансфертов, платежей, поступлений от приватизации, сдачи в аренду муниципальной недвижимости, продажи земельных участков, а также кредитов, займов, дотаций и помощи.

2. Доходы частных субъектов, физических и юридических лиц, получаемые в результате различной деятельности, в том числе и на рынке недвижимости. К этим доходам относятся поступления, а также прибыль от предпринимательской деятельности, осуществляемой целиком или частично на данной территории.

3. Прямые инвестиции в производство и недвижимость, расположенную на данной территории - в городе или регионе.

Очевидно, что эти каналы доходности взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Доходность территории, формируемая по отдельным каналам, недостаточно высока. Однако ситуация меняется, когда доходность территории становится интегральной характеристикой, все компоненты которой взаимодействуют между собой и рассматриваются как целое.

В зависимости от макроэкономических и геополитических особенностей текущего момента, специфики территории, ее местоположения и других факторов, происходит дифференциация каналов доходности - одни из них становятся главными, другие второстепенными, третьи вообще перестают приносить доход. В связи с этим, главным в директивном оперативном управлении территорией, с точки зрения повышения ее доходности, является постоянное отслеживание и интегрирование различных составляющих и каналов доходности операций с недвижимостью с целью комплексного воздействия властных структур на эти составляющие прямыми и косвенными средствами.

Одним из основных индикаторов доходности территории является сумма поступлений в бюджет. Основной вес в доходности территории происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на землю и арендных платежах.

Поскольку сфера рынка недвижимости многогранна - это и рабочие места, и финансовые потоки, и источники доходов как для частного сектора экономики, так и для пополнения бюджета – то основные усилия по повышения доходности территории должны быть направлены на либерализацию рынка недвижимости и укрепление рыночных механизмов.

Дополнительными мерами в этом направлении может быть хорошо продуманная и взвешенная приватизация, направленная на передачу предприятий в руки эффективного собственника, на увеличение емкости рынков не только недвижимости, но и связанных с ней ценных бумаг.

Единственно стабильным сектором рынка недвижимости сегодня является рынок жилья. Общей тенденцией по регионам является продолжающаяся дифференциация цен на жилье разного качества и местоположения.

Все перечисленное может превратиться в солидный сектор рынка недвижимости, если грамотно проводить работу по инвентаризации указанной недвижимости, ее рыночной оценке, уточнению прав собственности, экономическому зонированию, т.е. делению на участки, соразмерные потенциальному спросу инвесторов с продуманными режимами использования, по разработке пакета инвестиционных предложений и продвижению их на рынок. Речь идет о том, чтобы превратить в рыночный продукт основную недвижимость регионов.

Эта работа требует высокой квалификации сотрудников государственных органов управления недвижимостью и менеджеров рынка недвижимости. Поэтому ее целесообразно проводить комплексно, а не каждому субъекту рынка недвижимости в отдельности.

Другим наиболее важным элементом управления территорий является привлечение внешних инвестиций в недвижимость. Для привлечения инвестиций можно указать три наиболее важных фактора.

Первый - создание в регионе благоприятного инвестиционного климата именно для инвесторов, а не для решения мелких проблем региона.

Второй - отказ от навязывания инвесторам видов деятельности и объектов инвестирования. Администрация региона может иметь собственные планы по его развитию и экономическим приоритетам. Однако инвесторы имеют свои интересы, особенно в таких странах, как Россия, с повышенным инвестиционным риском и слабым развитием инфраструктуры. Мировая практика показывает, что первыми инвестируют в территорию те, кто стремится получить максимальную прибыль с минимальными затратами. Только полная либеральность по отношению к инвестору в выборе им объекта инвестирования при соблюдении законодательства обеспечивает повышение привлекательности региона для инвесторов.

Третий - инвестиционный маркетинг. Наиболее эффективный путь для этого - создание в регионе специальной технологической системы и службы привлечения инвестиций в недвижимость.

При разработке самостоятельной политики в управлении территориями, осуществлении действий по формированию благоприятного инвестиционного климата и эффективному управлению недвижимостью серьезным препятствием является несогласованность законодательной базы государственного и местного уровней управления. Следовательно, важным шагом в совершенствовании законодательной базы должна стать выработка механизма согласования решений и интересов местного самоуправления и субъекта Федерации, который практически не прописан в законах федерального уровня