сибирская государственная геодезическая академия

институт кадастра и гис

Москвин В.Н.

Имущественный менеджмент

кОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ ДЛЯ СТУДЕНТОВ очной, ЗАОЧНОЙ и ЭКстернатной

формы обучения для специальности 311100 “городской кадастр”

новосибирск 2003г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 6

1. Основы имущественного менеджмента 7

1.1 Сущность имущественного менеджмента 7

1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента 8

1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента) 8

1.4 Управление недвижимостью как система 9

1.5 Функции управления недвижимостью 10

1.6 Структура управления 12

1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту 13

1.8. Управление объектами недвижимости 18

2. Операции с недвижимостью как основа имущественных 20

отношений 20

2.1. Понятие недвижимости и её признаки 20

2.2. Классификация объектов недвижимости 21

2.3. Особенности недвижимого имущества как товара 23

2.3.1. Рынок недвижимости 23

2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости 24

2.3.3. Цена на рынке недвижимости 25

2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости 25

2.3.5. Сегментация рынка недвижимости 26

2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости 26

2.3.7. Характеристика недвижимости 27

29

2.3.8. Особенности рынка недвижимости 29

2.3.9. Субъекты рынка недвижимости 31

32

2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью 32

3. Формы собственности недвижимости и операции с ней 35

3.1. Общие положения 35

3.2. Специфика государственной собственности 38

3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов 39

3.2.2 Классификация земли 42

3.2.3 Недра 45

3.6. Водные ресурсы 49

3.7. Леса 51

3.8. Муниципальная собственность 52

52

3.8.1. Операции с муниципальной собственностью 55

3.9. Частная собственность 56

3.9.1. Природа частной собственности 56

3.9.2. Операции с земельными участками 60

3.9.3. Купля-продажа земельных участков 65

3.9.4. Аренда земельного участка 66

3.9.5. Жилой и нежилой фонды 67

3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом 68

3.9.7. Сделки купли-продажи 69

3.9.8. Сделки обмена и мены 72

3.9.9. Сделки аренды 73

3.9.10. Сделки дарения 73

3.9.11. Наследование 74

3.10. Налогообложение недвижимости 75

4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом 78

4.1. Общие сведения о кадастре 78

4.2. Государственный земельный кадастр 79

4.3. Кадастровая информация 84

4.4. Типы кадастров 86

4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа 87

4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа 89

4.7. Государственный реестр 92

4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения 94

4.9. Кадастр земель населенных пунктов 95

4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр 97

природных ресурсов 97

5.Управление недвижимым имуществом через финансовые 99

институты 99

5.1. Финансовые институты 99

5.2. Банки 100

5.2.1. Функции центрального банка 100

5.2.2. Коммерческие банки 102

5.2.3. Универсальные и специальные банки 104

5.3. Кредитные организации 105

5.4. Страховые компании 107

5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты 109

113

5.6. Ипотека земельных участков 115

5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков 116

5.8. Ипотека жилых помещений 117

5.9. Ипотека под строительство зданий 120

5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий) 121

5.11. Ипотека под освоение земли 124

5.12. Развитие ипотечного кредитования 125

6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок 127

с ней 127

6.1. Задачи и функции государственной регистрации 127

6.2. Объекты государственной регистрации 130

6.3. Субъекты государственной регистрации 131

6.4. Задачи и функции учреждения юстиции 132

6.5. Порядок проведения государственной регистрации 133

6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав 133

6.5.2. Основания для государственной регистрации прав 134

6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию 135

6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав 135

6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав 136

6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними 138

6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений 138

6.7. Государственная регистрация сделок 139

6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам ЖСК 142

6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества 142

6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда 142

6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества 145

6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки) 147

6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними 151

6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления 153

7. Инвестиции в недвижимость 157

7.1. Способы привлечения инвестиций 158

7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов 164

7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска 165

8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью 166

8.1. Законодательство об оценочной деятельности 166

167

8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков 167

8.3. Права и обязанности оценщика 169

8.3.1. Права оценщика 169

8.3.2. Обязанности оценщика 170

8.3.3. Независимость оценщика 170

8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков 171

171

8.3.5. Осуществление оценочной деятельности 171

8.4. Стоимость объектов недвижимости 174

8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 175

8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость 177

недвижимости, и их экспертиза 177

8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки 179

8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости 179

181

8.9. Описание объекта оценки 181

8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости 186

8.11. Оценка стоимости земли 187

8.11.1.Нормативная цена земли 189

8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка 191

8.11.3. Оценка арендной платы 194

8.11.4. Земельный налог 195

8.12. Методы оценки объектов недвижимости 196

8.12.1. Затратный метод (ЗМ) 197

199

8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости 199

8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни 201

8.12.4. Стоимость денег во времени 202

8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа 202

8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж 209

8.14. Доходный метод (ДМ) 211

8.14.1. Метод прямой капитализации (МПК) 212

8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков 213

8.15. Согласование результатов оценки 214

214

8.16. Оформление отчета об оценке 214

Словарь терминов и выражений (ТЕЗАУРУС) 220

Л И Т Е Р А Т У Р А 250

ВОПРОСЫ 251

для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент» 251

Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»………...249

Введение

В современных условиях переход в России от жестко планируемой к рыночной экономике сопровождается перераспределением имущественных интересов и собственности. Для большинства предприятий рациональное управление имуществом перестало быть абстрактным и требует изменения подходов, прежде всего, в методах управления, направленных на преодоление негативных последствий переходного периода.

Имущественный менеджмент можно характеризовать как самостоятельный вид профессиональной деятельности, направленной на достижение основных целей по рациональному использованию и управлению имуществом (государственным, муниципальным, предприятия, частным) на основе рыночных принципов.

Актуальность имущественного менеджмента заключается в том, что становление рыночных отношений в России связано с эффективностью использования имущества, основу которого составляет недвижимость. Именно имущественному менеджменту, как искусству управления недвижимым имуществом, сегодня должно быть уделено основное внимание в силу следующих причин:

• несовершенства законодательной базы Российской Федерации, в частности по недвижимости;

• продолжающегося процесса перераспределения имущества между государством, частными лицами и корпорациями через акционирование и куплю-продажу;

• изменение экономических условий хозяйствования.

На рынке сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности оборота недвижимости. Субъекты рынка недвижимости (покупатели и продавцы недвижимости) также являются составной частью имущественных отношений.

В работе рассматривается специфика существования разных форм собственности. Приведены объекты, относящиеся к федеральной, муниципальной и частной собственности.

Очень важным моментом является исследование экономических условий управления недвижимым имуществом.

В учебном пособии, состоящем из четырех взаимосвязанных частей (основы имущественного менеджмента, государственный кадастр в системе управления недвижимостью, недвижимость как основа имущественных отношений и оценочная деятельность в управлении недвижимостью), обобщен опыт преподавания курса «Имущественный менеджмент» для студентов специальности «Городской кадастр» в Сибирской государственной геодезической академии, а также опыт преподавания курсов «Имущественный менеджмент» и «Оценка недвижимости» по дополнительному профессиональному образованию в Сибирской государственной геодезической академии и Сибирском институте оценки и экспертизы собственности.

1. Основы имущественного менеджмента

1.1 Сущность имущественного менеджмента

Определение имущественного менеджмента вводится нами впервые. Естественно, что он в полной мере является составной частью общего менеджмента – современной системой управления (принципы, функции, методы, организационная структура) фирмой, предприятием или любой организацией. Особенность современного менеджмента в Российской Федерации состоит в его направленности на гибкое управление в условиях так называемого переходного периода экономического развития и отсутствия четкой законодательной базы. В первую очередь, это касается управления различной собственностью, основной или главной которой является недвижимое имущество.

Переход в РФ от жестко планируемой к рыночной экономике в современных условиях сопровождается перераспределением имущественных интересов и собственности. Для большинства предприятий рациональное управление имуществом перестало быть абстрактным и требует изменения подходов, прежде всего, в методах управления, направленных на преодоление негативных последствий переходного периода.

Имущественный менеджмент можно характеризовать как самостоятельный вид профессиональной деятельности, направленной на достижение основных целей по рациональному использованию и управлению имуществом (государственным, муниципальным, предприятия) на основе директивных и рыночных принципов и методов.

Поскольку недвижимое имущество или недвижимость является основой государственных и рыночных имущественных отношений, операции с ним должны быть поставлены во главу угла имущественного менеджмента.

Менеджмент – вид деятельности, с помощью которого профессионально подготовленные специалисты в условиях рыночной экономики определяют цели и разрабатывают способы их достижения. Менеджмент – это искусство управления в условиях конкуренции. В отличие от административного управления, которому присуща система обезличенного управления, менеджмент – это умение добиваться поставленных целей, направляя деятельность, интеллект и мотивы поведения отдельных личностей и коллектива в целом в соответствии с возникающей ситуацией.

Процесс менеджмента предполагает выполнение следующих функций: принятия решений, коммуникации, планирование, координация, мотивация, контроль, осуществление руководства и лидерства.

Менеджмент как искусство управления в условиях рыночной экономики означает:

• ориентацию предприятия, организации или фирмы на спрос и потребности рынка, на запросы конкретных потребителей товара или услуги;

• постоянное стремление к повышению эффективности производства, к получению оптимальных результатов с меньшими затратами;

• самостоятельность и свободу в принятии решения тех исполнителей, кто несет ответственность за конечный результат деятельности;

• постоянную корректировку целей и программ в зависимости от состояния рынка;

• необходимость использования современной информационной базы для принятия обоснованных и оптимальных решений.

Профессиональный менеджмент как самостоятельный вид деятельности предполагает

наличие в качестве субъекта этой деятельности специалиста – менеджера и в качестве объекта – деятельность фирмы или организации в целом или ее конкретный продукт деятельности (производство, финансы, товар или услуги и др.).

Для имущественного менеджмента конкретным товаром является недвижимость, поэтому в современных условиях все решения по собственности, финансовым, организационным и экономическим вопросам управления недвижимостью подготавливаются и вырабатываются в области организации управления с учетом законодательной базы по земле и объектам недвижимости и требований рыночных отношений как на государственном, так и на региональном уровнях.

Главное в менеджменте - определение целей деятельности организации на ближайшую и дальнюю перспективу. Управление путем постановки целей должно осуществляться с учетом оценки потенциальных возможностей организации и ее обеспеченности необходимыми информационными, финансовыми, материальными и другими ресурсами. При этом на всех этапах деятельности организации или фирмы, осуществляющей операции с недвижимым имуществом и ее отдельных сотрудников в первую очередь требуется знание и соблюдение действующего законодательства, элементов рыночной экономики.

Имущественный менеджмент имеет свой собственный экономический механизм, который направлен на решение конкретных проблем взаимодействия в реализации правовых, социально–экономических, технологических и других задач, возникающих в процессе деятельности организации на рынке недвижимости.