Индикаторы рейтинга состояния

Превосходное состояние - все элементы объекта, которые могли бы быть отремонтированы или отполированы, такие как новая кровля, покраска, ремонт печи, новые элементы объекта, были недавно приведены в должное состояние, и т.д. Отсутствие функциональных несоответствий любого характера, все основные короткоживущие элементы находятся практически в новом состоянии. Эффективный возраст объекта был существенно уменьшен за счет полного обновления конструкции вне зависимости от фактического возраста.

Очень хорошее состояние - все элементы объекта поддерживаются в хорошем состоянии, многие были отремонтированы и восстановлены в случае наличия признаков износа, увеличив тем самым ожидаемый срок службы объекта и понизив его эффективный возраст. Признаки ухудшения состояния или износа незначительны, объект имеет высокую степень полезности.

Хорошее состояние – на первый взгляд объект не требует ремонта, но при этом не является особо новым. Внешний вид и полезность - выше нормы, общий эффективный возраст объекта меньше чем у однотипных объектов.

Среднее состояние – имеются некоторые признаки отложенного ремонта и признаки износа в состоянии, требующем мелкого ремонта и некоторой повторной полировки. Но все основные элементы функциональны и способствуют продленному сроку службы объекта, эффективный возраст и полезность объекта стандартны для однотипных объектов соответствующего класса и типа использования.

Плохое состояние (сильно изношенное) – Необходим серьезный ремонт. Многие элементы конструкции требуют отделки или капитального ремонта, отложенный ремонт очевиден, низкая полезность здания сокращает ожидаемый срок службы и увеличивает эффективный возраст.

Очень плохое состояние (полностью изношенное) – необходим капитальный ремонт окрашенных поверхностей, кровли, сантехники, системы отопления, устранение многочисленных функциональных несоответствий, не отвечающих техническим условиям и т.д. (встречается только в исключительных обстоятельствах). Чрезмерный отложенный ремонт и признаки эксплуатации с нарушением норм, ограниченная стоимость в использовании, неизбежен отказ от использования или полная реконструкция объекта; неизбежно повторное использование или изменение в назначении объекта. Эффективный возраст практически закончился независимо от фактического возраста объекта.

Примеры жизненных циклов сельской и жилой недвижимости приведены на следующих графиках. Теоретический износ объектов представлен в виде кривой, зависящей от многих факторов, принимая во внимание физический, функциональный и внешний износ и другие условия. При определении действительного эффективного возраста необходимо учитывать текущий тип использования объекта, техническое обслуживание, климат, окружение объекта, экономические характеристики, оборотность и другие моменты, связанные с объектом на момент оценки. Цикл эксплуатации объекта может быть продлен на длительный период времени или может быть достаточно коротким в связи с чрезмерным функциональным, экономическим износом или из-за маркетинговой или инвестиционной политики. Оценщик должен внимательно рассмотреть тип объекта и его использование, искомые величины до определения соответствующего срока службы и эффективного возраста. Кривые износа в данном разделе учитывают только нормальный износ и устаревание. Любой чрезмерный или отклоняющийся от нормы функциональный или внешний износ, которые существенно влияют на недвижимость, должны рассматриваться отдельно, и по это причине, не включены в настоящие таблицы износа.

Состояние	Износ	Эффективный возраст	Жизненный цикл объекта сельской недвижимости
плохое среднее отличное	79% 76% 70% 61% 53% 43% 33% 24% 15% 7%	20 18 16 14 12 10 8 6 4 2
			0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 68 70 72

Состояние	Износ	Эффективный возраст	Жизненный цикл объекта жилой недвижимости
плохое среднее Почти новое	71% 63% 55% 45% 36% 28% 21% 15% 9% 4%	50 45 40 35 30 25 20 15 10 5
			0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 170 175 180

СПРАВОЧНИК ОЖИДАЕМОГО СРОКА СЛУЖБЫ ИМУЩЕСТВА.

СРОК СЛУЖБЫ ЗДАНИЙ.

Ожидаемый срок службы здания (лет) включен в Службу оценки Маршалла исходя из типа использования, класса и качества конструкции. Основываясь на мнениях оценщиков и фактическом выбытии объектов недвижимости, состоянии сохранивших работоспособность объектов, возраста в котором проводится капитальный ремонт и изменения в использовании объекта. Данное исследование не учитывает фактического выбытия объектов по причине чрезмерных негативных изменений в экономике или окружающей среде, плохого управления, катастроф, укороченного периода использования специализированных объектов. Некоторые объекты, такие как отели, рестораны быстрого питания и сети розничной торговли и т.д. полностью перестраиваются и модифицируются задолго до окончания срока их экономически полезной эксплуатации по причинам связанным с маркетинговой политикой. Некоторые области могут рассматриваться как атипичные из-за сложных погодных условий. В этих случаях оценщик должен тщательно рассмотреть цель оценки и искомые показатели до установления эффективного возраста объекта.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КЛАСС A B C D S