Внешние индикаторы

При определении степени внешнего износа, обратите особое внимание на следующие индикаторы в непосредственной близости к объекту, близлежащей зоне или по району в целом:

1. Физические факторы – близкое расположение желательных или непривлекательных естественных или искусственных особенностей или барьеров, стабильные спокойные соседние районы, традиционализм, износ, реконструкция или постоянный характер, наличие известных площадок очистки, испарения, шум, наличие авто и/или авиа транспорта, наличие неприятных моментов или бытовых неудобств, надписи на стенах, свалки, болота, токсичная промышленность, электромагнитные поля, области чистки, не очень хороший вид, наличие зеленых насаждений, поймы, области затопления, дренаж, уровень грунтовых вод, наличие выгребных ям, зоны разломов или сейсмически активные зоны, типы почвы, перемещение грунта, разжижение почвы, оползни и т.д., местная экосистема, наличие видов, находящихся под угрозой вымирания, места обитания животных.

2. Экономические факторы - неустойчивость спроса/предложения, насыщенность рынка или монополия отдельных предприятий, конкуренция или альтернатива, доля рынка, перенесение промышленности или крупных заводов, уровень занятости и его динамика, разукрупнение крупных предприятий, тарифы на коммунальные услуги и страхование, доступность капитала и сроков кредитования, рабочей силы и материалов, процентные ставки, незастроенные участки, темп строительства, темпы инфляции или дефляции, стоимость аренды, продолжительность работы на рынке или лизинга или поглощения, источники дохода и прибыли, изменение привычек потребителей, покупательская способность, ассоциация по собственности или правительственные органы, зональные тарифы, использование земли, право на воздушное пространство, несоответствие требованиям законодательства, разрешения и лицензии на строительство, политика в сфере налогообложения, оценки и уровень бюрократии или другие ограничивающие условия или ограничения.

3. Инфраструктура – месторасположение объекта в соответствие с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования; пригодность, качество и полезность объекта; общественное обслуживание; пожарные депо, со штатом сотрудников, работающих на постоянной основе или на добровольной основе, расстояние до гидрантов; уличные усовершенствования; маршруты движения; реагирование на чрезвычайные ситуации, маршруты эвакуации; общественная стоянка, транспортировка и транспортные средства; розничная торговля; отдых и развлечения; образовательные учреждения и т.д.

Общие рейтинги состояния объекта предназначены для усовершенствования процедуры определения соответствующего эффективного возраста, основанного на наблюдаемом состоянии, полезности и возрасте объекта. Чем лучше общее состояние объекта, тем моложе или ниже его эффективный возраст, и меньше норма и сумма износа. Общее состояние объекта - неотъемлемая часть процесса определения износа конструкции. Применение любого дополнительного средства улучшения состояния объекта, после установления его эффективного возраста, основанного на состоянии, будет излишним.

Эффективный возраст объекта будет изменяться с изменением условий, определенных размерами наблюдаемого ухудшения и износа объекта во время оценки. Во время службы конструкции можно ожидать, что эффективный возраст конструкции будет изменяться много раз как одну, так и в другую сторону. В течение первой половины срока службы объекта, эффективный возраст увеличивается относительно медленными темпами, нуждаясь в нормальном техническом обслуживании в течение более длительных периодов времени, чем в любой другой период службы конструкции. Во время каждой новой оценки эффективный возраст объекта должен быть пересмотрен, основываясь на фактическом состоянии объекта на текущую дату, принимая во внимание любые изменения, которые, могли бы произойти со времени последней оценки конструкции. Пренебрежение или экстремальные погодные условия могут ухудшить состояние объекта и увеличить его эффективный возраст, в то время как капитальный ремонт может исправить имеющиеся недостатки и придать объекту почти новый вид, уменьшая эффективный возраст и начиная цикл сначала. Крайности в эксплуатации объекта, типа резких увеличений или уменьшений интенсивности работы завода, отклонения от нормального или предусмотренного использования будут повышать степень износа и необходимость в обслуживании.

Некоторые отрасли экономики, такие как индустрия быстрого питания, гостиничного бизнеса, и сети розничной торговли, которые являются очень конкурентоспособными и быстро реагируют на изменяющиеся вкусы потребителя и/или инвестора, в борьбе за долю рынка могут нуждаться в частых крупных реконструкциях и замене декоративных деталей. Следовательно, чрезмерная степень функционального или экономического износа, которые могут наступать намного быстрее, чем обычный физический износ, могут потребовать специального рассмотрения, в зависимости от искомой стоимости, прежде установления эффективного возраста и/или ожидаемого срока службы объекта. Из-за уникального характера некоторых мест отдыха и развлечений под открытым небом, таких как поля для гольфа, особое внимание должно быть уделено возможному более короткому сроку службы элементов индивидуального благоустройства территории, которые подвергаются не только постоянному воздействию, но и износу вследствие селективного использования или игры. Функциональные особенности, состав и возраст различных элементов, которые составляют каждое усовершенствование, могут также оказывать большое влияние на обслуживание объекта и операционные расходы, связанные с ним, которые в свою очередь затрагивают состояние объекта и пригодность для игры, и в конечном итоге износ объекта.