Функциональные индикаторы.

При определении степени функционального износа необходимо обратить особое внимание на следующие индикаторы:

1. Особенности проектирования - непривлекательный, примитивный или устаревший стиль или дизайн, уровень шума, техническое обслуживание объекта или эксплуатационная пригодность, безопасность, антитерроризм, наличие путей эвакуации, рыночное принятие или неприятие объекта, устойчивость, экологическая ответственность и безопасность, внешняя привлекательность объекта, симметрия, масштаб, соответствующее сочетание материалов, застекление, долговечность, цвет, и т.д., пригодность здания для занятия, соответствие с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования, качество, отличительный мотив исключительного или специального использования архитектурного стиля.

2. Физическое расположение – удобное расположение комнат или этажей, размеры комнат, пролетов, соотношение общей и «чистой» площади, объем, колонны, балки или другие механические преграды, достаточная высота стен, уровень освещения, естественное освещение и вентиляция, затенение, автоматизированный контроль, вход/выход, схемы передвижения и двери, наличие адекватных средств поддержки обслуживания, помещений для курения, работы, хранения, счетчиков, размеры и размещение кабинета, комната для расширения.

3. Механическое оборудование – наличие несоответствующего или чрезмерного количества неудачно расположенной или устаревшей сантехники, или электрического и осветительного оборудования, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, транспортировки, бытового радиоэлектронного и электрического оборудования, системы громкой связи и другого оборудования, требования в обслуживании и электроэнергии, потребление энергии или производительность, фактическая/номинальная производительность, отклоняющиеся от нормы текущие расходы, наличие надлежащей системы обнаружения утечек, перепады давления, технологические изменения, например, электрическое воспламенение, высокоскоростная проводка и т.д., соответствующее качество воздуха и изменений.

4. Оценка местонахождения - использование земли, размер, форма, топография, удобный доступ, наличие стоянки, удобства, коммунальное обслуживание, тип почвы, стабильность, осушительная система или дренажный водосток, уровень подземных вод и использование, эрозия, наличие растительности, континентальный или морской пейзаж, вид или другие удобства, пойма, заболоченность земли, кустарник, сейсмическая активность и наличие опасных загрязнителей (см. следующую страницу), и т.д., все указанное может влиять на оценку объекта.

Функциональные индикаторы (Продолжение).

Существуют некоторые внешние факторы влияющие на физический износ объекта:

1. Требования законодательства - требования строительных норм и правил или установление зональных тарифов для надлежащего применения, высота, количество этажей, область, отступ от красной линии, разделение зданий, размер здания, оптимальное соотношение эквивалентности энергии, управление профессиональной безопасности и здравоохранения США, огонь и безопасность для жизни, и т.д., соответствие требованиям (см. ниже).

2. Требования пожарной безопасности - надлежащая оценка, выявление угроз для жизни, передача сигналов контроля, коммуникации, обозначение, водонапорная труба, разбрызгиватели, огнетушители, гидранты, вентили, занавески, вентиляторы, насосы, дверь и контроль дыма, резервный источник питания, аварийные телефоны, соответствующие выходы, выступы, балконы и крыши, лестницы, классификация кровли, безопасность или двойные рамы, пожарные выходы и ставни, и т.д.

3. Требования для инвалидов – соответствие требованиям Закона «Об американцах с ограниченными возможностями», проектирование здания без барьеров, стоянка, наклонные въезды, автоматические двери, ширина коридоров, маркировки, обозначения, предупреждения об опасности, обслуживание, высота шкафов и перил, питьевые фонтаны, брусья для захвата, выставленный трубопровод для горячей воды, крепления для людей с ограниченными возможностями, место для разворота, контроль подъемника, размер кабин, лифты и т.д.

4. Требования в отношении окружающей среды - агентство по охране окружающей среды, соответствие требованиям к заболоченным землям и качеству воздуха, воды и почвы, радон, асбест, изолирование карбамидно-формальдегидных смол, полихлоридные бифенилы, хлорофлуорокарбоны, линии высокого напряжения, загрязнение тяжелыми металлами и свинцом, стоки, выделение или сдерживание осадка, обнаружение и тестирование, септические резервуары, площадки для выщелачивания, ограничения разрушения, очистка и захоронение отходов, ослабление воздействия на окружающую среду. Признаки утечки, отсутствие растений или животных, больные или угнетенные растения или животные, измененный цвет почвы или воды, блеск поверхности и нездоровые запахи, наличие выброшенных батарей, оставленных колодцев, выгребных ям, резервуаров, бочек или других емкостей для удобрений, пестицидов и гербицидов, красителей и растворителей, печного топлива, нефти или других опасных химических веществ.

5. Экстремальные погодные условия - соответствующие уровни изоляции, приток теплоты или потеря теплоты, затенение, наличие пассивных или активных альтернативных средств, оптимальное соотношение эквивалентности энергии, обработка окон, прочность стекла, надлежащие связки, размер, интервал, слив и дренаж для дождя и снега, надлежащее отражение и проникновение лучей, надлежащие соединения против ураганного ветра, подверженность поднятию участков земной коры, функционирующие ставни, прочная обшивка.

6. Землетрясения - соответствующие крепления, соединение каркаса и фундамента, вертикальные стены, наличие фасада, выходящего на улицу или парапетного ограждения, выступающих частей здания, неправильная форма, нагрузка на каркас, свивание элементов конструкции, расстояние до другой конструкции и т.д.

Внешний износ - изменение в стоимости имущества, обычно в меньшую сторону, но может быть и в сторону увеличения, вызванное причинами, лежащими вне объекта, внешний износ не включен в последующих таблицах. Внешний износ может быть разделен на два типа: местный и экономический. Местные факторы являются, как правило, неисправимыми и могут затронуть только небольшую область, в то время как экономические факторы могут охватить широкую географическую область и могут быть только временными и обратимыми. Различные типы собственности, жилая или коммерческая недвижимость, могут быть затронуты по-разному этими внешними силами. К примеру, для завода - изготовителя будет выгодно расположение вблизи железнодорожной ветки; в то время как для жилой недвижимости близкое расположение к железнодорожному полотну будет недостатком. Близкое расположение к автомагистралям намного более выгодно для жилых многоквартирных зданий, чем для односемейного дома, и т.д. Любые неправильные, изолированные или временные случаи внешнего износа, обычно рассматриваемого отдельно, могут быть измерены рыночной абстракцией и капитализацией условно начисленных прибылей или убытков, что обычно сначала затрагивает стоимость земли, затем ремонт или реконструкцию объекта, изменяя варианты возможного использования и оставшийся срок службы.