Физические индикаторы.

При определении степени физического износа необходимо обратить особое внимание на следующие индикаторы:

1. Пол и покрытия пола - трещины, неровности, просадка пола, старая, неровная или рубцеватая полировка, скрипение или пружинистость под ногами, трещины в плитах на стыке с колоннами и в зоне температурных швов, поврежденная изоляция или осушительная система.

2. Внутренняя отделка – трещины в штукатурке, открытые стыки между столярными изделиями, заедающие двери, отслаивающиеся обои или краска, царапины, недостающие или отсутствующие металлические детали, пятна от дыма, плесени или длительной сырости, наличие термитов, грибка, насекомых или грызунов, повреждения или гниение.

3. Механическое оборудование - дефектная проводка, сломанные или покрытые пятнами осветительная арматура, отсутствующие выключатели, изношенные, сломанные или покрытые пятнами сантехнические элементы, пропускающие воду краны или колена трубопровода, запах, свидетельствующий о дефектном коллекторе, протекающие унитазы, паровые испарения, шумные радиаторы, ржавеющие трубы, разбитая или ржавая система труб, плохо отремонтированные печи или котлы, плесень от неисправных фильтров, воздухоочистителей, сажа или пыль.

4. Крыша – признаки протекания, окислившийся металл крыши, расколовшаяся или отсутствующая черепица, проколы, разрывы, усадка крыши, расколы, образование вздутий или обветшание покрытия, отсутствие блеска, покрытые пятнами внутренние потолки, ослабевающая структура крыши, трескающие соединения, анкерные болты для усиления связки древесины, поврежденные балки, протекающая система водослива крыши, признаки застоявшейся воды, вибрация от механического оборудования, поврежденная изоляция.

5. Внешние стены – отслаивающаяся краска, пятна влаги или плесени, треснувший или выпавший из швов раствор, окислившиеся листы металла, покосившиеся стены, шатающаяся или распадающаяся обшивка, неплотно прикрепленные декоративные елементы, выставленные укрепляющие бруски на стыках или в основаниях, незащищенная или портящаяся сталь каркаса, кирпичи, которые нуждаются в покраске или установке на место, не открывающиеся окна, сломанные или ржавые экраны, заедающие двери, нефункционирующие металлические элементы.

Существуют некоторые внешние факторы, затрагивающие степень физического износа:

1. Экстремальные температуры - чрезвычайная высокая температура имеет свойство иссушать и деформировать древесину, повреждать кровлю, создавать трещины в отделке и штукатурке из-за расширения и сокращения, окислять краски. Чрезвычайный холод, приближающийся к линии промерзания, расширение и сжатие и т.д. могут причинить аналогичные проблемы.

2. Экстремальная влажность - высокая влажность способствует развитию сухой гнили и развитию насекомых.

3. Экстремальные погодные условия – очевидно, что тяжелые снегопады, наводнения, ураганы и торнадо причиняют повреждения. Обильные дожди могут подмыть фундамент и способствовать протеканию крыши, которые в свою очередь могут повредить внутреннюю отделку. Ливни, сопровождаемые сильными ветрами, могут повредить стены, двери, настил полов и механическое оборудование здания.

4. Землетрясения - землетрясения могут причинить не только очевидные повреждения, но и привести к структурным повреждениям фундамента и несущего грунта, которые могут быть незаметны в течение многих лет после землетрясения.

5. Воздушная коррозия - конструкции, расположенные вблизи океанов подвергаются коррозийному воздействию соленого воздуха, который воздействует практически на каждый элемент конструкции. Здания, которые расположены в областях, где в атмосферу выбрасываются большие объемы коррозийных промышленных газов, как правило, также имеют относительно короткий срок службы.

Функциональный износ - воспринятая рыночная реакция на недостаточные или чрезмерные усовершенствования объекта или его элемента в плане их полезности или желательности. Делится на два типа: устранимый и неустранимый. Которые далее подразделяются на недостатки или дефекты и сверхулучшения или чрезмерности. Чтобы выяснить является ли элемент устранимым или неустранимым, необходимо определить будет ли капитализированная выгода или стоимость добавленная к объекту оценки путем ремонта, удаления или замены изношенного элемента равной или большей чем затраты на проведение этих мер по рыночным ценам.

Недостатки – те особенности здания, которые несовершенны в части несоответствия современным рыночным ожиданиям. Неадекватные декоративные детали или теплоизоляция потолка могут быть исправимы, в то время как плохая планировка или проходные комнаты могут быть неисправимыми.

Сверхулучшения - те нежелательные элементы конструкции, затраты на внедрение которых превышают стоимость, которую наличие данных элементов добавляет объекту. Специальные или узконаправленные элементы для особых клиентов. Многие Сверхулучшения являются неисправимыми кроме тех случаев, где дополнительные эксплуатационные расходы могли бы делать экономически целесообразным их удаление или замену.