Краткий обзор.

Износ - оценка потери стоимости объектом относительно затрат на его приобретение при его новой оценке. Если Вы должным образом примете во внимание все соответствующие факторы, то сможете достоверно оценить степень износа объекта. Таблицы износа в этом разделе рассматривают ухудшения состояния объекта и его износа, основываясь на возрасте и условиях использования объекта соответствующего класса. Любой чрезмерный функциональный и внешний износ рассматривается отдельно, и не включен непосредственно в таблицах.

Физический износ – износ объекта в результате воздействия комбинации факторов, таких как изнашивание во время использования, процесс старения и физического распада, действия структурных дефектов и т.д. Обычно разделяется на два типа, исправимый и неисправимый, который может быть индивидуально оценен комплексным ремонтным методом, используя в некоторой мере тип подхода «возраст/срок службы». Повреждения, вызванные несчастными случаями, вандализмом, и т.д., могут быть определены как «отложенный ремонт», обычно требуя немедленного внимания, как исправимые, так и неисправимые, и рассматриваться отдельно, основываясь на стоимости ремонта объекта.

Исправимый физический износ обычно связан с индивидуальными короткоживущими элементами, такими как краска, покрытие пола и крыши, водонагреватели и т.д. которые требуют периодического ремонта, замещения, или модификации.

Неисправимый физический износ обычно связан с остаточной группой долгоживущих элементов, таких как строительные конструкции – полы, крыши, системы механической подачи и фундамент. Такие основные элементы конструкций обычно не заменяются во время текущего ремонта и обычно являются неисправимыми разве что во время капитального ремонта здания. Различие здесь в том, действительно ли такие меры будут оправданы, экономически и/или практически, с учетом затрат времени и средств. Исключения могли бы составить исторические здания или другие достопримечательности или элементы, которые угрожают структурной целостности здания.

При определении размера снижения стоимости вследствие физического износа необходимо установить размер затрат на ликвидацию дефектов и повреждений до восстановления здания в новом виде. Несложно определить размер накопленного износа нового элемента. Однако после изнашивания в течение нескольких лет и появления явных признаков ухудшения состояния необходим более детальный анализ для установления размера износа. Период старение объекта может быть продлен путем качественного технического обслуживания или быть достаточно быстрым как в случае неправильно спроектированного здания, построенного из короткоживущих элементов, которое к тому же недостаточным образом обслуживалось. Детальная экспертиза здания и оценка позволяет составить перечень отдельных составляющих элементов объекта оценки, и в тех случаях, где полный износ объекта определить непросто, может быть логически оценен износ отдельных элементов объекта. Эта детальная разбивка объекта оценки по элементам может сформировать основу, от которой далее можно отталкиваться при работе с таблицами износа.