Объяснение таблиц износа.

Общие таблицы износа в этом разделе были результатом социологических исследований коммерческих и рыночных оценок стоимости и сформировали базу теории продленного срока службы, которая охватывает подходы «остающегося срока службы» и «эффективного возраста». Из стоимости продажи вычиталась стоимость земли для определения остаточной стоимости и стоимости замещения. Разница между полной стоимостью замещения здания и остаточной отпускной ценой здания делится на полную стоимость замещения для получения рыночного износа в процентах. Подобная процедура проводилась с оценками рыночной стоимости, исключая слишком старые объекты.

В последующем данные сопоставлялись по типу конструкций и использованию, и делились на группы по схожим значениям ожидаемого срока службы. При наличии достаточного количества данных, для статистической достоверности для групп рассчитывались кривые. По указанным кривым были найдены эмпирические математические кривые, позволяющие рассчитать износ для начального ожидаемого срока службы объекта в нормальных условиях.

Проверка износа оборудования в соответствии с подобными процедурами показала, что используемые математические кривые вполне подходили как индикатор износа.

Церкви были определены в категорию износа жилых зданий и сооружений и таким образом должны использоваться соответствующие таблицы. Мотели, гостиницы и многометражные квартиры включены в группу не связанных с постоянным проживанием зданий, в то время как небольшие квартиры или многоквартирные дома являются жилыми по природе. Разделение по износу между жилыми и нежилыми зданиями, вероятно, заключается в их использовании для получения дохода или для удовольствия.

Таким образом, гостиница, используемая для коммерческих целей, вероятно, будет отнесена к группе кривых, используемых для расчета износа нежилых зданий. Однако, если бы то же самое здание использовалось как частный клуб, то его износ рассчитывался бы по кривым жилой группы. Поэтому использование той или иной кривой для расчета износа – субъективный вопрос, зависящий от оценщика, исходя из использования здания и типа ожидаемой отдачи, как-то наличные деньги, акции или удобства.

Использование таблиц износа.

1. Обратите внимание при осмотре на общее и/или индивидуальное состояние объекта, интенсивность использования, полезность и оставшийся сток службы всего здания или элементов оборудования.

2. Определите истинный возраст конструкции или оборудования.

3. Сравните с подобным имуществом, и изучите позитивные или негативные стороны, техническое обслуживание объекта, модернизацию или ремонт для определения эффективного возраста.

4. Просмотрите таблицы и исследования на страницах 5 - 15 для рекомендованного стандартного срока экономически полезной службы арендуемого помещения, элемента оборудования и для любой дальнейшей модификации до определения соответствующего срока службы.

5. Проверьте свойства, указанные в каждой таблице износа, чтобы определить необходимую для использования. (страница 16, Нежилые помещения; страница 17, жилые помещения; страница 18, оборудование и инвентарь.)

6. В соответствующей таблице выберите типовой ожидаемый срок службы и эффективный возраст и найдите норму износа или используйте остающийся срок службы как указано ниже.

7. Обратите внимание на любой чрезмерный износ, которой может потребовать специального рассмотрения, отдельно от нормального износа используя таблицы. (страницы 2 и 3)

ТАБЛИЦЫ ОСТАВШЕГОСЯ СРОКА СЛУЖБЫ.

Таблицы оставшегося срока службы основаны на таблицах смертности полученные путем изучения зданий и оборудования, не принимая во внимание случаи окончания срока службы от чрезмерного возраста объекта. Их основная миссия состоит в том, чтобы облегчить оценщику определение оставшегося срока службы недвижимости для использования в процессе капитализации, используя эффективный возраст и стандартный срок службы объекта.

Неоднократно было легче определить ожидаемый оставшийся срок экономически полезной службы объекта недвижимости или элемента оборудования, чем его эффективный возраст. В таблицу ожидаемого остающегося срока службы объекта с правой стороны каждой страницы начисления износа может быть введен остающийся срок службы объекта в соответствующую колонку срока службы и слева можно будет определить соответствующий эффективный возраст, или оценщик может сразу, напротив, на левой стороне страницы найти износ.