Подходы к износу имущества.

Наиболее простая и в прошлом широко используемая «бухгалтерская» концепция износа, особенно с индивидуальными недолговечными элементами является прямолинейным (возраст/срок службы) подходом. Средний срок службы оценен, берется постоянный ежегодный процент (равный принятому ежегодному изнашиванию) для снижения стоимости таким образом, чтобы в конце срока службы износ равнялся 100 % первоначальной стоимости объекта. Этот линейный подход прост и удобен, но не в полной мере отражает действительность в большинстве случаев, поскольку фактор времени - не единственный фактор, затрагивающий износ, и он не позволяет определить стоимость в использовании. Течение времени не способно само по себе создать дополнительное разрушение объекта, если он в хорошем физическом и функциональном состоянии.

Поскольку возраст объекта является критичным фактором, то лучший подход к оценке физического износа объекта собственности является комбинация возраста и состояния объекта. Видимое состояние каждого элемента объекта подлежащего изнашиванию сопоставляется с состоянием нового элемента. Основной заменяемый элемент, такой как система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха при сильной нагрузке в условиях горячего, влажного климата, может изнашиваться весьма быстро, сокращая срок службы до замены, в то время как многие другие элементы конструкции, типа котлована, фундамента и бетонных внешних стен, изнашиваются медленно, если изнашиваются вовсе. Такие долговечные элементы конструкции часто представляют главную часть общей стоимости замены, и в случае сохранения своих функций будут способствовать продленному сроку службы объекта собственности. Физический износ нельзя рассматривать как прямое вычитание из восстановительной стоимости, так как периодическое техническое обслуживание и ремонт объекта собственности могут замедлить, а в некоторых случаях и вовсе устранить ухудшение состояния объекта.

Другой подход к износу был назван теорией средины срока службы. Данный подход принимает во внимание, что большинство зданий незначительно разрушаются в течение первых нескольких лет. Когда становится очевидным факт, что здания больше не являются новыми, несмотря на то, что они поддерживаются в хорошем состоянии, происходит повышение расходов на обслуживание, арендная плата начинает проявлять тенденцию к уменьшению, и здания разрушаются быстрее. Через несколько лет, они достигают так называемого периода средины срока службы, во время которого, если здания остаются в стабильном состоянии и должным образом обслуживаются, то износ остается неизменным. Теория средины срока службы не учитывает тот факт, что расходы по содержанию и эксплуатации среднестатистического здания продолжают повышаться, для поддержания тех же самых внешнего вида и функций, и при любом возрасте объекта, некоторые элементы здания могут быть устаревшими.

Эти концепции ведут к третьей теории - концепции продленного срока службы, которая берет начало с гипотезы о том, что здания стареют почти таким же образом как человек и что чем старше они становятся, тем больше их ожидаемый срок службы. Эта концепция признает, что здание находится в расцвете до середины срока службы и что в дальнейшем идет резкое снижение характеристик объекта, но устранение недостатков может снизить эффективный возраст объекта и продлить остающийся срок службы объекта. Этот повторяющийся процесс обновления периодически поворачивает назад постепенное продвижение в сторону старения по шкале эффективного возраста, уменьшая процент износа, поскольку элементы здания обновлены. Этот нелинейный подход объясняет большую текущую стоимость или меньшую норму износа в начальные годы эксплуатации по сравнению с поздними годами, когда уменьшающаяся эксплуатационная пригодность и более высокие расходы по содержанию и эксплуатации здания могут ускорить износ.