3. Окремі види договору оренди: теорія і практика застосування

 

3.1 Договір оренди будинків та споруд

За договором оренди будівлі споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування чи у тимчасове користування орендарю будинок чи споруду (п. 1 ст. 650 ДК).

Цей договір виділено в самостійний вид виходячи з її предмета. Предметом договору служать будівлі споруди, тобто. різновиду нерухомого майна. Будівлі і споруди нерозривно пов'язані з землею (земельною ділянкою), де їх розташовано. Саме ця обставина і є головна причина виділення договору оренди будинків (споруд) в до окремого виду. Користування будинком чи спорудою практично вимагає користування земельною ділянкою, останній ж боку які завжди згадують у договорі оренди разом із будинком (спорудою), яке сприймається ньому розміщено.

Відповіді питанням, яка різниця між будинком і спорудою, ДК зовсім позбавлений. Проте з загальновживаного значення цих слів можна дійти невтішного висновку, що будинки призначаються для постійного перебування у них людей метою проживання чи роботи, споруди ж служать суто технічним цілям, в них тимчасово.

З огляду на те, що здавання громадянам у найм житлових приміщень неможлива (гол. 35 ДК), орендувати житлові приміщення і можуть лише юридичних осіб, які потім вправі передати в соціальний чи комерційний наймання громадянам. Інше використання житлових приміщень неможливо. Нежитлові будівлі і нежитлові приміщення в житлових будинках і що громадяни, і юридичних осіб можуть орендувати цілком вільно.

Складніше ситуація з частинами будинку (нежитловими приміщеннями), які обіймають не можуть займати відособленого ділянки. До до їх числа ставляться, скажімо, нежитлові приміщення в багатоповерхових будинках, розташовані одному з поверхів. Виділення обслуговуючого такі приміщення ділянки об'єктивно неможливо, хоча практиці такі договори полягають частенько. Через війну виявляється розірваної зв'язок об'єкта оренди (частини будівлі споруди) з земельною ділянкою, тобто. договір значною мірою позбавляється специфіки, закріпленої ДК. Саме ця обставина і дозволяє деяким авторам поширювати на оренду нежилих приміщень загальних положень про договори аренды[18].

Нежитлові приміщення мають більше зі будинками та спорудами, а чи не з іншими об'єктами оренди. Тож багато хто норми, які підлягають застосуванню до оренди будинків та споруд, було би, логічно поширити і нежитлові помещения[19].

Особливо це теж стосується правил про державної реєстрації речових договору оренди будинку (споруди). Нежилое приміщення – менш значимий об'єкт, ніж будинок, проте вони підтвердили великим обмеженням у результаті застосування загальних правил п. 2 ст. 606 ДК, а чи не п. 2 ст. 651 ДК. Важко сьогодні уявити, яких збитків понесе цивільний оборот внаслідок виконання вимоги реєстрацію договорів оренди нежилих приміщень, ув'язнених терміном менш як однією рік.

Отже, є підстави, використовуючи аналогію закону, поширити правила про оренду будинків та споруд й на нежитлові приміщення, крім норм, що стосуються початку орендарю прав на земельну ділянку. Принаймні, до оренди нежилих приміщень слід застосовувати правила про форми договору оренди будинків (споруд), його, порядку передачі об'єкту і сплати орендної плати.

Форма договору оренди будинків та споруд – письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ДК). Укладання такого договору у вигляді обміну листами (документами, вихідними тільки від одного боку) неможливо. Недотримання форми договору оренди будівлі і споруди тягне його недійсність.

Договір оренди будівлі споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації та вважається пов'язаним із моменту такий реєстрації (п. 2 ст. 651 ДК). Цю норму виняток із загального правила, закріпленого п. 2 ст. 609 ДК, що будь-який договір оренди нерухомого майна незалежно від терміну, який укладений, підлягає державної реєстрації речових.

Президія ВАС РФ в Інформаційному тому-таки листі від 11 січня 2002 р. № 66 зазначив, що термін дії договору оренди будинку (споруди), певний з 1-го числа будь-якого місяці нинішнього року по 30 (31-го) числі попереднього місяця наступного, з метою застосування пункту 2 статті 651 ДК визнаний рівним року.

Арендодатель звернувся до арбітражний суд позовом до орендарю про стягнення договірної неустойки за прострочення внесення орендних платежів.

Відповідач, спростовуючи пред'явленого вимоги, посилався те що, що договірна неустойка заборонена застосуванню, т.к. підписаний із позивачем договір оренди будівлі у силу ст. 651 ДК РФ перестав бути укладеної через брак його державної реєстрації речових.

Арбітражний суд, розглянувши докази сторін, відмовив у наданні задоволенні позову з таких підстав.

Відповідно до п. 2 ст. 651 ДК РФ договір оренди будівлі споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державну реєстрацію й вважається пов'язаним із моменту такий реєстрації.

Між позивачем і відповідачем уклали договір оренди будинку, у якому термін дії визначено із червня 2000 року у 21 травня 2001 року.

Термін дії договору становить рівно рік, а тому цей договір з п.2 ст. 651 ДК РФ підлягав державну реєстрацію й через брак таким можна вважати ув'язненим. З урахуванням викладеного умова договору неустойке неможливо було застосована орендодавцем.

До істотних умов договору оренди будинків (споруд) крім його предмета належить і і (орендної плати). договір має передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формах умови розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеною (п. 1 ст. 654 ДК). У цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ДК, не застосовуються.

Зміст договору оренди будинків та споруд (проти змістом звичайного договору оренди) не піддавалося серйозним змін.

1. Обов'язок орендодавця надати майно орендарю може, відповідному умовам договори та призначенню майна (п. 1 ст. 611 ДК). Поруч із передачею орендарю прав володіння і користування будинком чи спорудою йому передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання (п. 1 ст. 652 ДК). Передача підлягає не весь приналежний орендодавцю земельну ділянку, а лише та його частину, яка функціонально обслуговує будинок чи споруду. Така передача є і при умовчанні про неї договорі оренди. Втім, боку може збільшити розмір переданого ділянки далеко за межі який буде необхідний використання будівлі споруди. Зовсім ж виключити передачу земельних ділянок орендарю, очевидно, можна лише за передачу оренду нежитлового приміщення.

Якщо орендодавець є власником земельних ділянок, де міститься сдаваемое у найм будинок чи споруду, орендарю надається право користування відповідної частиною земельних ділянок за умов оренди чи іншого права, якщо воно передбачене договором оренди будівлі споруди (п. 2 ст. 652 ДК). Це «інше» право має статися встановлено земельним законодавством, наприклад, право довічного наследуемого володіння (громадянам) чи право безстрокового користування (для юридичних).

Це надається терміном оренди будівлі споруди, причому у відношенні тієї частині земельної ділянки, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання їх у відповідність до його. При відмову власника визначити зміст права на земельну ділянку орендар може звертатися зі позовом до суду про спонуці до визначення умов землепользования[20].

На долі цього права орендаря до того часу, вона існує, впливає зміни власника земельних ділянок. У нещасних випадках, коли земельну ділянку, де міститься орендоване будинок чи споруду, продається іншій юридичній особі, за орендарем цього будівлі споруди зберігається право користування частиною земельних ділянок, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання, за умов, які діяли до продажу земельних ділянок (ст. 653 ДК).

Оренда будівлі споруди, знаходиться в ділянці, не що належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо не суперечить умовам користування таким ділянкою, встановленим законом чи угодою з власником земельних ділянок (п. 3 ст. 652 ДК).

Наприклад, договір оренди земельних ділянок з власником може забороняти передачу ділянки чи прав нею у будь-якій формі третіх осіб. Що ж до змін умов користування, то під ними слід розуміти таке їх погіршення, яка відповідно із чинним законодавством може бути основою дострокового припинення права орендодавця будівлі споруди на земельну ділянку, наприклад використання за призначенням. За наявності перешкод до висновку договору оренди будинку (споруди) вона може укладений, і якщо він таки укладено, маєш вважатися незначним виходячи з ст. 168 ДК.

2. Виконання орендодавцем обов'язки про передачу будівлі споруди орендарю і прийняття предмета договору останнім здійснюється за передатному акту чи іншого документа про передачу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ДК).

Якщо інше не в законі передбачено чи договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будинок чи споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю володарем чи користування та підписання сторонами документа про передачу. Причому для дійсною передачі будинку (споруди) необхідно дотриматися одночасно дві умови – фактична передача і підписання передатного акта.

Ухиляння однієї зі сторін підписання документа про передачу будівлі споруди за умов, передбачених договором, сприймається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язки про передачу майна, а орендаря – від ухвалення майна. За порушення цих обов'язків настає відповідальність, встановлена договором оренди - і чинним законодавством.

У водночас значення передатного акта годі було і переоцінювати. Якщо обидві сторони відмовилися підписувати його, а тому значить припинення договору оренди за згодою сторін, особливо коли фактично будинок (спорудження) передано. Угоду про яке припинення договору має скоєний у тій формі, як і самого договору, і до того ж підлягає державної реєстрації речових. Не тягне припинення договору оренди - і відмова однієї зі сторін від підписання передатного акта.

Обов'язок орендаря щодо повернення орендованого будинку (споруди) оформляється як і, як орендодавця з його передачі. Після закінчення терміну договору оренди або за його дострокове припинення орендоване майно має бути повернуто орендодавцю при неодмінному складанні документа про передачу будинку (споруди) (п. 2 ст. 655 ДК). Порядок складання передатного акта при повернення предмета договору ЄС і наслідки відхилення від його складання аналогічні тим, встановлені законом під час передачі будинку (споруди) у найм (п. 1 ст. 655 ДК).

3. Встановлена у договорі орендної плати користування будинком чи спорудою включає й плату користування земельною ділянкою, якою воно розміщено, чи переданої разом із відповідної частиною ділянки, якщо інше не в законі передбачено чи договором (п. 2 ст. 654 ДК).

Що стосується, коли плату оренду будівлі споруди встановлена у договорі на одиницю виміру площі будинку (споруди) чи іншого показника розміру, орендної плати визначається з фактичного розміру переданого орендарю будівлі споруди (п. 3 ст. 654 ДК).

При застосуванні пункту 3 статті 614 ДК РФ необхідно виходити із те, що протягом року умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її нарахування, має залишатися незмінним.