2.2 Порядок зміни і припинення договору оренди

Припинення договору оренди (зокрема та її дострокове розірвання) проводиться у разі підставах, передбачених главами 26 і 29 ДК, з урахуванням правил ст. 617, 619 і 620 ДК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).

Зміна власника орендованого майна не тягне припинення договору оренди, навіть якщо його висновок зумовлювалося особистими якостями орендаря (п. 1 ст. 617 ДК). Що стосується смерті орендодавця – фізичної особи договір оренди точиться. Права й обов'язки орендодавця переходять для її спадкоємцям.

Що стосується смерті громадянина, яке орендує нерухомого майна, його правничий та обов'язки за договором оренди переходять до наступникові, якщо законом чи договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617 ДК). Арендодатель немає права відмовити такому наступникові у вступ у договір на що залишилося термін дії, крім випадку, коли підписання договору зумовлювалося особистими якостями орендаря. У ст. 418 ДК немає ніяких застережень про можливість його зміни законом чи договором. Тим більше що таку можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцю зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди по смерті орендаря.

Що стосується смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила, встановлені ст. 418 ДК, тобто. договір оренди зберігається, коли він ні нерозривно пов'язані з особистістю орендаря.

Що ж до ліквідації юридичної особи – чи це орендодавець чи орендар – договір оренди у разі беззастережно припиняється (ст. 419 ДК).

За вимогою орендодавця договір оренди то, можливо достроково розірвано судом у разі, коли орендар:

1) користується майном з істотним порушенням умов договору чи призначення майна або з кількаразовими порушеннями умов договору. Що ж до істотного порушення призначення майна, то під нею слід розуміти така зміна призначення, що вабить істотне порушення умов договору (п. 2 ст. 450 ДК);

2) істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти така зміна його якості, що вабить істотне порушення умов договору (п. 2 ст. 450 ДК);

3) більше ніж двічі поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендної плати;

4) не виробляє капітального ремонту майна в встановлені договором оренди терміни, а за відсутності в договорі – в розумні терміни у випадках, як у відповідно до закону, іншими правовими актами чи договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки виробляти поточний ремонт або на витрати за змістом орендованого майна є підставою до дострокового розірвання договору лише тоді, тоді як результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається істотне погіршення цього майна.

За вимогою орендаря договір оренди то, можливо достроково розірвано судом у разі, коли:

1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умовами договору чи призначенням майна. До перешкодам можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема непроведення орендодавцем поточного ремонту чи невиконання ним обов'язки за змістом майна, коли ці обов'язки покладено нею договором;

2) передане орендарю майно має що перешкоджають користування їм недоліки, які було визначено орендодавцем під час укладання договору, були заздалегідь відомі орендарю і повинні бути виявлено орендарем під час огляду майна чи перевірки справності під час укладання договору;

3) орендодавець не виробляє є його обов'язком перегляд майна в встановлені договором оренди терміни, а за відсутності в договорі – в розумні терміни;

 4) майно через обставини, які орендар і не відповідає, скочується до стану, непридатному від використання. Дострокове розірвання договору з цьому підставі виробляється незалежно від цього, винен у цьому орендодавець чи ні.

Договором оренди можуть бути та інші підстави для дострокового розірвання договору з вимозі як орендодавця, і орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ДК, т.к. дострокове розірвання договору був частиною їхнього правом, а чи не обов'язком.

У кожному разі договір оренди то, можливо достроково розірвано лише судом за позовом зацікавленої сторони договору. У цьому орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору лише після напрями орендарю письмового попередження необхідності їм виконання зобов'язання в розумний термін. При подачі орендодавцем позовної заяви про про розірвання договору оренди до подання мають бути докладені як саме попередження, і докази відправлення його орендарю. Інакше позов орендодавця опиниться без розгляду.

Питання, як співвідносяться між собою попередження необхідність виконання зобов'язання, вказаний у ст. 619 ДК, і висунув вимогу про розірвання договору оренди в п. 2 ст. 452 ДК, неясний. Вочевидь, що у попередженні орендодавець повинен зазначити допущені орендарем порушення і зажадати їх виправлення. Але з назви попередження годі було, що його утримувати ще й вимога про розірвання договору. Інакше втрачає сенс вказівку у ньому вимушені виконати зобов'язання в розумний термін. Адже п. 2 ст. 452 ДК містить чітке правило про конкретні строки відповіді попередження про розірвання договору. Розумний термін – це термін усунення порушень, а чи не термін відповіді вимога про розірвання договору. З іншого боку, якщо попередження зовсім позбавлений вимоги про розірвання договору, то тут для роботи з позовом до суду силу п. 2 ст. 452 ДК орендодавець має подати орендарю крім попередження що й вимога про розірвання договору. Навряд чи така тяганина відповідає цілям ст. 619 ДК.

Оскільки орендар за дострокового розірвання договору ні відправляти орендодавцю попередження необхідність виконання зобов'язання (ст. 620 ДК), може пред'явити позов із дотриманням досудового порядку врегулювання суперечки з відповідачем за правилами п.2 ст. 452 ДК.

Наведемо приклад, з судебно-арбитражной практики. Позивач звернувся Арбітражний суд міста Санкт-Петербурга й Ленінградської області з позовом про про стягнення боргу орендну плату із відповідно до договором оренди нежилих приміщень та пенею за прострочення її сплати, і навіть про розірвання названого договору оренди - і виселення відповідача з займаних приміщень. У результаті розгляду справи в самісінький засіданні суду відповідач представив докази про усунення перелічених порушень.

Арбітражний суд задоволенні позовних вимог відмовив з таких підстав:

1) відповідно до п. 2 ст. 450 ДК РФ на вимогу однієї зі сторін договір можна змінити чи розірвано за рішенням суду при істотному порушенні договору іншим боком, соціальній та деяких випадках, передбачених ДК РФ чи інших законів;

2) як випливає з ст. 619 ДК РФ, перелічені порушення можуть бути основою порушення питання про розірвання договору в судовому порядку тільки після напрями орендарю письмового попередження необхідності виконання ним зобов'язань в розумний термін.

Тому, слід звернути увагу, що ДК встановлено своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем і орендодавцем у випадках, коли і є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. У обов'язок орендодавця вменено попереднє письмове попередження орендаря необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Дане положення закріплено в Арбітражному процесуальному кодексі РФ[17] і означає, що позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, подаваемому в арбітражного суду, мають бути докладені документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання суперечки з відповідачем: копія письмового попередження орендаря й докази його або врученню орендарю. Інакше позов орендодавця буде повернуто арбітражний суд без розгляду (ст. 129 АПК РФ).

При процедурі розірвання договору необхідно враховувати те, що вимога про розірвання договору оренди заборонена задоволенню, тоді як розумний термін ліквідовано порушення, послужили підставою для звернення до арбітражного суду.

Припинення договору оренди у призначений їм термін надає орендарю переважного права на підписання договору оренди нового термін (ст. 621 ДК). Якщо інше не в законі передбачено чи договором оренди, орендар, міг би належно виконуючий свої обов'язки, при закінченні терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне над іншими особами декларація про підписання договору оренди нового термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір вчасно, вказаний у договорі оренди, і якщо у договорі цей термін не зазначений, в розумний термін до закінчення дії договору.

Під час укладання договору оренди нового термін умови договору можуть змінитися за згодою сторін. Якщо нових умов договору не влаштовують орендаря, він втрачає переважного права укласти договір нового термін. Понудить ж орендодавця укласти договір колишніх або інших умовах орендар немає права, оскільки договір оренди, укладений у відповідність до п. 1 ст. 621 ДК РФ нового термін, є новим договором оренди.

У цьому наведемо приклад, з арбітражної практики. Акціонерним суспільством, і власником будинку було укладено договори оренди нежитлового приміщення. Під час укладання договору оренди нового термін між сторонами виникли розбіжності за величиною орендної плати.

Арендодатель, вважаючи, що такий спір виник про зміну договору, передав зазначені розбіжності на дозвіл арбітражного суду.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, у позові відмовили виходячи з абзацу другого п. 1 ст. 621 ДК РФ, за яким під час укладання договору оренди нового термін умови договору можуть змінитися за згодою сторін.

Суд касаційної інстанції скасував судові акти і справа на новий розгляд з таких підстав.

Відповідно до ст. 610 ДК РФ договір оренди укладається термін, певний договором.

Арендодатель сповістив орендаря про закінченні термін дії договору оренди - і про необхідність у разі наміри відповідача надалі використовувати майно укласти договір оренди нового термін, що свідчить про припинення раніше котрий діяв договору оренди у зв'язку з спливанням термін.

Отже, між сторонами виник преддоговорный суперечка. Розгляд переддоговірних суперечок віднесено до компетенції арбітражних судів у відповідності зі ст. 29 АПК РФ.

Якщо орендодавець відмовив орендарю у висновку договору нового термін, однак упродовж року із дня закінчення терміну договору уклав договір оренди договір із іншою особою, орендар вправі свій вибір зажадати у суді перекладу він правий і обов'язків по укладеним договору і відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з нею договір оренди, або тільки відшкодування збитків. Такі правила належать колишньому орендарю, якщо орендодавець уклав договір оренди за умов припиненого договору оренди, або ж на інших умовах, але й у жодному разі не так на тих, у яких орендар відмовився укласти новий договір оренди.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір оренди вважається відновленим тих-таки умовах на невизначений термін (ст. 610 ДК). Термін повідомлення орендаря про наявність в орендодавця заперечень продовження договору має бути передбачений у договорі. Інакше він встановлюється відповідно до ст. 314 ДК.