2. Істотні умови договору оренди по Цивільним кодексом рф

 

2.1 Зміст і виконання договору

Арендодатель зобов'язаний, по-перше, передати орендарю орендоване майно може, відповідному умовам договору оренди - і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ДК). Стан майна, що підлягає передачу оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо це незроблене, стан майна визначається її призначенням, яке, своєю чергою, також може бути встановлено договором чи випливати з цілей, заради яких це майно зазвичай використовується. Незвичні вимоги до стану майна, переданого у найм, повинні прагнути бути особливо обумовлено. Але за будь-якого разі майно має має бути передане без недоліків, у тому мірою що перешкоджають його використанню за призначенням.

У випадку виявлення що перешкоджають чи утрудняють користування орендованим майном недоліків, які було визначено під час укладання договору, були заздалегідь відомі орендарю і були виявили в час огляду чи перевірки справності майна за його передачі, орендар має право вимагати:

- безоплатного усунення недоліків;

- розмірного зменшення орендної плати;

- відшкодування витрат на самостійне усунення недоліків, якщо орендодавець своєчасно не замінив майно або усунув недоліки сам;

- дострокового розірвання договору оренди.

Майно можна здавати у оренду разом з усіма його приладдям і що відносяться до нього документами (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо.), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі належності і документи не передані, а без них орендар неспроможна користуватися майном відповідно до його або у значною мірою позбавляється того що було може розраховувати під час укладання договору, може зажадати надання йому орендодавцем таких приладь та інших документів або розірвання договору, і навіть відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ДК РФ).

Майно має має бути передане у найм у призначений термін. Цей термін має бути зазначений у договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлено ні, майно підлягає передачу розумний термін. При порушенні правила про терміні надання майна у найм орендар вправі зажадати це відповідно до ст. 398 ДК і зажадати або відшкодування збитків, або розірвання договору ЄС і відшкодування збитків, заподіяних їх виконанням (п. 3 ст. 611 ДК).

Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протязі всього терміну оренди, хоча річ і передається орендарю, зазвичай, невдовзі після підписання договору.

Надання майна в стані означає, що його передається вільний від недоліків, тобто. від такого типу його властивостей, які погіршують їхню якість (і правову забезпеченість).

Арендодатель відпо-відає будь-які окремі вади зданої у найм майна незалежно від цього, перешкоджають вони використанню майна в цілому або лише частково. У принципі так відповідальність може настати за найнезначніший недолік. Відповідальність не настає за ті недоліки, які:

а) обумовлено орендодавцем вже за часів укладанні договору оренди;

б) заздалегідь відомі орендарю;

в) повинні бути виявлено орендарем під час огляду майна чи перевірки справності під час укладання договору чи передачі майна у найм.

Арендодатель відповідає свої недоліки, які накладала орендованому майні до підписання договору оренди, а чи не виникли пізніше.

Арендодатель відпо-відає недоліки зданої у найм майна, навіть якщо під час ув'язнення договору оренди не знав про ці прихованих недоліках (п. 1 ст. 612 ДК).

Поширення початку ризику на відповідальність За недоліки переданого у найм майна можна пояснити тим, що орендодавець, зазвичай, є власником відповідного майна України та несе ризик його випадкової загибель чи ушкодження (ст. 211 ДК), зокрема і соціальний ризик наявності у ньому тих чи інших недоліків.

Вибір орендарем одній з наданих йому можливостей здійснюється цілком і не пов'язані з отриманням те що згоди орендодавця. Терміни відповідних вимог, і повідомлень визначаються ст. 314 ДК.

Арендодатель, сповіщений вимоги орендаря або його намір усунути згадані недоліки майна з допомогою орендодавця, може одразу ж зробити заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, котрий у стані, або безоплатно усунути згадані недоліки майна. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати зробити заміну орендованого майна.

Якщо задоволення вимог орендаря чи утримання їм витрат усунення недоліків з орендної плати не покриває заподіяних орендарю збитків, він може зажадати відшкодування непокритою частини збитків. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і за дострокове розірвання договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків з допомогою орендної оплати чи від розмірного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна зажадати буде лише тоді, коли величина орендної плати недостатня покриття збитків.

По-друге, орендодавець повинен попередити орендаря про всіх правах третіх осіб на сдаваемое у найм майна (сервитуте, праві застави тощо. - абз. 2 ст. 613 ДК).

Передача майна у найм перестав бути основою припинення чи зміни прав третіх осіб цього майно (абз. 1 ст. 613 ДК). Природно, часом орендар, знаючи правах третіх осіб, не уклав б договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язки повідомити орендаря про права третіх осіб потрібно, щоб забезпечити користування орендованим майном відповідно до договором.

Закон зовсім позбавлений переліку прав третіх осіб, про наявність орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це на майно, що належать вони третіх осіб і до них у числі інших ставляться сервітути і право застави. Наведені законом приклади прав третіх осіб ставляться до речовим правам.

Що ж до зобов'язальних прав, те й про неї, якщо вони спрямовані на орендоване майно, орендар може бути извещен. До таких прав можна віднести права покупця за договором купівлі-продажу чи права орендаря з іншого договору оренди.

 Що ж до кількох договорів оренди, вони можуть співіснувати друг з одним, але за умови, якщо у тому числі немає двох і більше договорів, які надають орендарям права володінню одному й тому ж річчю. Разом про те може існувати кілька договорів оренди, дають орендарям лише користування річчю (наприклад, музичним інструментом чи приміщенням, але у час). Якщо ж зіштовхуються дві держави і більш договорів оренди, кожен із яких надає орендарю володіння орендованим майном, то першість дається лише одного з орендарів за правилами ст. 398 ДК.

При невиконанні орендодавцем обов'язки повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване майно орендар вправі вимагати зменшення орендної плати або розірвання договори та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати має бути співрозмірно з тим, наскільки існування прав третіх осіб обмежує права користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірвання договору оренди залежить від виду та обсягу прав третя особа на річ.

По-третє, обов'язок орендодавця є виробництво власним коштом капітального ремонту переданого у найм майна, якщо інше не в законі передбачено, іншими правовими актами чи договором оренди.

Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого майна, якого останнє не можна використовувати за призначенням.

Термін проведення капітального ремонту необхідно встановити договором. Якщо це термін не встановлено чи виникла нагальна необхідність в капітальний ремонт, повинен бути зроблений розумний термін.

Ремонт має здійснюватися з допомогою орендодавця та її силами чи силами залучених ним осіб. Відносини сторін тимчасово капітального ремонту би мало бути врегульовані договором оренди. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити чи обмежити користування орендованим майном під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання тимчасово ремонту аналогічного майна.

Тим більше що проведення капітального ремонту орендованого майна може істотно ущемити права орендаря. Тому, якщо майно передана у стані, як його вимагає капітального ремонту, отже, його із вадами, які орендодавець відповідає за правилами ст. 612 ДК.

Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендарю право свій вибір:

а) зробити перегляд, передбачений договором чи викликаний невідкладної необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати їх у рахунок орендної плати;

б) зажадати відповідного зменшення орендної плати;

в) зажадати дострокового розірвання договору ЄС і відшкодування збитків.

Договором оренди будь-який з цих прав то, можливо виключено чи обмежена.

Нарешті, по-четверте, орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених з дозволу орендодавця і завдяки орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п.2 ст.624 ДК). Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які може бути відділені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди.

Орендар має право таке відшкодування лише за наявності одночасно дві умови:

а) згоди орендодавця виробництва невіддільних поліпшень. Згода можна буде говорити як у самому договорі оренди, і окремо саме його укладення тій формі, передбачене самих договору оренди.

б) спрямування виробництва поліпшень власні кошти орендаря (п. 4 ст. 623 ДК). Відповідно до передбаченому у ньому правилу будь-які поліпшення орендованого майна, вироблені з допомогою амортизаційних відрахувань від прийняття цього майна, є власністю орендодавця. Щоправда, застосовуючи цієї норми, слід виходити із те, що за правилами бухгалтерського обліку амортизаційні відрахування зазвичай виробляються орендодавцем і орендарю не надходять. Тому, що отримати декларація про будь-які поліпшення, орендодавець повинен спеціально передати орендарю ці відрахування. Але такі відрахування завжди перебувають у знеособленою формі.

Що ж до використання коштів третіх осіб, воно можна вважати законним за умови, що надані у власність орендаря.

Произведенные орендарем віддільні поліпшення є її власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Отделимые поліпшення – це такі поліпшення речі, які можна відділені без її ушкодження (погіршення його стани). Після закінчення договору оренди такі поліпшення може бути відділені орендарем і залишилися їм у себе.

Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, вироблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню заборонена, якщо інше не в законі передбачено.

Обов'язки орендодавця надати майно в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб императивны.

Обов'язки ж із виробництву капітального ремонту й відшкодуванню орендарю вартості невіддільних поліпшень ставляться до диспозитивных.

Відповідно до умовами укладеного договору обов'язки орендаря входять: по-перше, користуватися орендованим майном відповідно до умовами договору оренди, і якщо такі умови у договорі оренди не визначено, то відповідність до призначенням майна (п. 1 ст. 615 ДК). Орендар повинен використовувати майно сам. Якщо він допускає для використання третіх осіб без згоди орендодавця, порушує іншу свій обов'язок, передбачену п. 2 ст. 615 ДК. Призначення майна має бути визначено договором. Інакше майно має використовуватися зі свого звичайному призначенню, вытекающему з її суті.

Якщо орендар користується майном над відповідність до умовами договору оренди чи призначенням майна, орендодавець проти неї зажадати дострокового розірвання договору ЄС і відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ДК). Відповідальність порушення умов користування чи призначення майна настає у вигляді відшкодування збитків, причому не лише за наявності провини орендаря, бо якщо умови користування порушуються випадково, застосуванню підлягає п. 4 ст. 614 ДК. У цій ситуації договір оренди може бути достроково розірвано.

По-друге, обов'язком орендаря є своєчасне внесення і щодо оплати користування майном (п. 1 ст. 614 ДК). Розмір, порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати визначаються договором. Якщо розмір, порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково має утримувати посилання нього. Інакше ці характеристики орендної плати вважаються не встановленими договором. І тоді застосовується правило, відповідно до яким розмір, порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати встановлюються так само, які зазвичай застосовувалися б із оренді аналогічного майна при порівнянних обставин.

Орендну плату може визначатися на орендоване майно цілком або окремо перспективами кожного із його складових частин у залежність від того, які положення з цього приводу зберігають у договорі. Орендну плату може сплачуватися у вигляді:

а) визначених у твердої сумі платежів, внесених періодично чи одноразово;

б) встановленої частки які є результатом використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

в) надання орендарем певних послуг;

р) передачі орендарем орендодавцю зумовленої договором речі у власність або у найм;

буд) покладання на орендаря обумовлених договором витрат за поліпшення орендованого майна.

Використання деяких форм орендної плати суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір (п. 3 ст. 421 ДК), який би з'єднав риси оренди - і, наприклад, купівлі-продажу чи договору про надання послуг.

Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендної плати має визначитися у твердій сумі, уплачиваемой одноразово чи періодично – залежно від терміну договору оренди.

Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у терміни, передбачені договором, але з частіше разу на рік (п. 3 ст. 614 ДК).

Договір оренди може містити також правила у тому, будь-яка зі сторін договору вимагатиме в в односторонньому порядку зміни орендної плати й на у відмові з іншого боку через зміну орендної плати договір підлягає дострокового розірвання. Якщо ж подібних правил договором не передбачено, орендної плати можна змінити лише з угоді сторін. Відмова котроїсь сторони від перегляду розміру орендної плати не надає боці права ні спонукати до такого перегляду через суд знову, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки такі заходи ДК не передбачені.

Орендар проти неї зажадати зменшення орендної плати, якщо з обставин, які не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, чи стан майно істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ДК). Надання орендарю такої можливості пов'язана з тим, що орендодавець як власник майна, переданого у найм, несе ризик його випадкової загибель чи ушкодження. Що ж до погіршення умов користування, котрі виступають як зовнішні стосовно предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід говорити вже про ризик випадкової неможливості виконання договору. Возложение на орендодавця що й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головною обов'язки – надати майно у користування та забезпечити спокійне користування їм у протягом всього терміну договору.

Законом може бути встановлене правило, не на того, яке передбачено п. 4 ст. 614 ДК. Проте, відповідно до п. 1 ст. 614 ДК порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати визначаються договором оренди, останній може встановити, що розмір орендної плати не переглядається і за істотному погіршенні умов користування чи стану майна.

Орендну плату може виплачуватися і в будь-які терміни, встановлені договором: раз на рік, квартал, місяць, тиждень, що і т.д. Якщо орендар істотно порушує терміни внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від цього дострокового внесення орендної плати у призначений орендодавцем термін (п. 5 ст. 614 ДК). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати лише протягом двох терміни поспіль.

Втім, договором оренди можуть бути й інші правила, приміром, про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати, чи, навпаки, про можливість вимагати такого внесення як при істотному порушення строків або як протягом двох терміни поспіль тощо.

Слід зазначити, що орендної плати мусить бути сплачено орендарем у разі дострокового звільнення орендованого приміщення (до припинення у порядку дії договору оренди), т.к. дострокове звільнення орендованого приміщення перестав бути підставою припинення зобов'язання орендаря внесення орендної плати.

Розглянемо приклад зі судової практики. Акціонерне суспільство (орендодавець) звернулося до арбітражний суд позовом до суспільства з обмеженою відповідальністю (орендарю) про стягнення орендної плати.

Рішенням суду першої інстанції у позові відмовлено із посиланням та обставина, що истребуемая позивачем орендної плати нарахована у період після фактичного звільнення відповідачем орендованого приміщення.

У апеляційної скарги влади на рішення суду позивач просив задовольнити його вимогу про стягнення орендної плати, т.к. вона нарахована досі припинення у порядку дії договору оренди.

У результаті розгляду апеляційної скарги встановлено, що у свого часу спірний договір оренди було відновлено на невизначений термін.

Такий договір може бути припинений у час з ініціативи кожної зі сторін з обов'язковим попередженням з іншого боку три місяці (п. 2 ст. 610 ДК РФ).

Беручи до уваги викладені обставини, суд апеляційної інстанції зазначив, що протягом 3 місяців із моменту подібного попередження договір зберігає чинність для обох сторін. Тому відмова орендаря вносити орендної плати за цей період не обгрунтований у тому разі, коли приміщення звільнено їм достроково, тобто. до закінчення трьох місяців і.

При припинення договору оренди орендар має повернути орендодавцю майно у цьому стані, коли він його отримав, з урахуванням нормального зносу чи стані, зумовленому договором (абз. 1 ст. 622 ДК).

Вимоги до стану майна, возвращаемого орендарем, таку ж, як і до передавання майна орендодавцем відповідно до ув'язненим договором оренди.

Разом з майном орендодавцю мають бути передані усі його належності і які стосуються нього документи, які раніше отримано орендарем. Якщо без таких приладь й аналізу документів використовувати майно неможливо чи орендодавець значною мірою позбавляється того що було може розраховувати при повернення майна, обов'язок орендаря щодо повернення майна повинна вважатися невиконаним з усіма звідси наслідками (прострочення орендаря).

Стан возвращаемого майна може визначатися договором. У договорі може бути передбачені спеціальні вимоги до такого поверненню, наприклад умова у тому, що має бути повернуто тільки після здійснення у ньому капітального ремонту. Якщо це незроблене, майно має бути повернуто у цьому стані, у якому отримано, з урахуванням нормального зносу. Під нормальним розуміється знос, який орендоване майно зазнало б із звичайному використанні у тій призначенню, визначене договором, протягом термін дії останнього.

Якщо орендар не повернув орендоване майно чи повернув її невчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної і щодо оплати постійно прострочення. Що стосується коли орендної плати не покриває заподіяних орендодавцю збитків, може зажадати їх відшкодування. Зручність даного правила у тому, що орендодавцю при невчасне повернення орендованого майна непотрібно здебільшого доводити розмір понесених їм збитків, що інколи досить складно. Варто лише зажадати внесення орендної і щодо оплати час прострочення, причому таку вимогу значить перетворення договору оренди в укладений на невизначений термін.

Що стосується, коли, використовуючи невчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки може бути стягнено понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором.

По-четверте, орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно в справному стані, виробляти власним коштом поточний помешкання і йти на витрати утримання майна, якщо інше встановлено законом чи договором оренди (п. 2 ст. 616 ДК).

Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків майна, не що з заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт, на відміну капітального, зазвичай, не збільшує вартість орендованого майна України та не усуває його знос. У водночас непроведення поточного ремонту унеможливлює або значно утрудняє використовувати майно за призначенням.

Від поточного ремонту слід відрізняти підтримку майна в справному стані, тобто. таке його обслуговування, що дозволяє використовувати майно будь-якої миті.

Крім проведення поточного ремонту й підтримки майна в справному стані орендар зобов'язаний йти на витрати за змістом орендованого майна. Цю витрату обумовлені зовнішніми для речі причинами (соціально-економічними умовами користування). Не пов'язані з усуненням внутрішніх недоліків орендованого майна чи підтримкою його фізичної (технічної) справності, але не матимуть таких витрат експлуатувати річ неможливо.

І ще одну важливу обставину - орендар неспроможна без згоди орендодавця здавати орендоване майно в суборенду, передавати своїх прав й обов'язки за договором оренди іншій юридичній особі (перенаем), передавати майно в безоплатне користування, і навіть віддавати орендні права під заставу і вносити їх як внесок у статутний капітал господарських товариств та наукових товариств чи пайового внесок у виробничий кооператив, якщо інше встановлено ДК, іншим законом чи інші правовими актами (п. 2 ст. 615 ДК).

Згода орендодавця може бути висловлене в різний спосіб – просто у договорі оренди, в додатковій угоді його й навіть у формі одностороннього дії (письмового дозволу). Арендодатель при дачі такого згоди може обсяг які підлягають передачі орендних правий і обов'язків.

Інколи справа вказаних у п. 2 ст. 615 ДК, орендарю дозволено передавати своїх прав іншій юридичній особі в цілому або частково. Повна передача прав має місце при перенайме. У ситуації стосункам з орендодавцем вступає новий орендар, старий само цілком їх вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-якої відповідальності.

Часткова передача орендарем своїх прав має місце в інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателю, який, власне, купує лише можливість розпорядитися орендними правами у разі невиконання забезпеченого запорукою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства) і виробничі кооперативи, яким орендні права передаються у вигляді внесків (пайових внесків), бо всі обов'язки, які з договору оренди, зберігаються за вкладниками – орендарями. Субаренда займає проміжне становище, оскільки до субарендатору переходять права орендаря, але у певній його частині, у своїй суборендар несе перед орендарем що й обов'язки. Однак у кожному разі, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.

Субаренда є найпоширенішим випадком передачі третій особі орендних прав, тому її треба розглянути особливо.

У разі, коли орендоване майно у частині стає непотрібним орендарю, останній може, з дозволу орендодавця, передати їх у суборенду (суборенда). При субаренде орендар стосовно субарендатору стає орендодавцем, зберігаючи в водночас певний обсяг орендних правий і у себе. Не випадково до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше встановлено законом чи інші правовими актами.

Договір суборенди може бути укладено терміном, перевищує термін договору оренди. Інакше він у відповідної частини буде недійсним виходячи з ст. 168 ДК. Це випливає з загальноправового принципу, за яким не може передати більше прав, що є сам. У цьому зовсім необов'язково, щоб і обсяг обов'язків, покладених на суборендатора, був такий ж, як в орендаря, і навіть великим. Орендар, приміром, може взяти на рахунок більшу частину орендної плати, підлягає сплаті орендодавцю.

Субаренда слід долі оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ДК, мізерний, незначними є і раніше укладені відповідно до ним договори оренди (п. 2 ст. 618 ДК). Дострокове ж припинення договору оренди тягне припинення укладеного у відповідність до ним договору суборенди (п. 1 ст. 618 ДК). Субарендатор у разі має право укладання договору з ним договору оренди на майно, яке у його користуванні відповідно до договором суборенди, не більше що залишився терміну суборенди за умов, відповідних умовам припиненого договору оренди.

Якщо орендодавець дав згоду на висновок орендаря договору суборенди, він цим пов'язав себе. Дострокове припинення договору суборенди внаслідок розірвання договору оренди здатне серйозно порушити права суборендатора безвинно з її боку. Тому законодавець надав субарендатору декларація про підписання договору оренди, але те майно, що містилося в нього в користуванні і не минулий термін суборенди. Що ж до умов, у яких має бути укладений новий договір, то цілком логічне отсылка до місцевих умов договору оренди, а чи не суборенди. Адже останній може містити більш пільгові умови, ніж старий договір оренди. Тож було б несправедливим змушувати орендодавця погоджуватися тих умови, яке визначив не вона сама.

Порядок укладання субарендатором договору оренди за умов, вказаних у п. 1 ст. 618 ДК, регламентується ст. 445 і ст. 446 ДК.

Втім, договором оренди можуть бути інші правила, ніж зазначені у п. 1 ст. 618 ДК. Зокрема, за дострокового розірвання договору оренди договори суборенди можуть припинятися або без підписання з орендодавцем договору оренди, або з висновком такого, але умовах припиненого договору не оренди, а суборенди.

Перші три обов'язки орендаря императивны, інші – диспозитивны.