Зміст

Запровадження

1. Особливості договору оренди як цивільно-правової угоди за нормами законодавства РФ

1.1 Предмет і форма договору оренди

1.2 Об'єкти і суб'єкти договору оренди

2. Істотні умови договору оренди по Цивільним кодексом РФ

2.1 Зміст і виконання договору

2.2 Порядок зміни і припинення договору оренди

3. Окремі види договору оренди: теорія і практика застосування

3.1 Договір оренди будинків та споруд

3.2 Договір прокату

Укладання

Глоссарий

Список використаних джерел

Список скорочень

Додаток А. Типовий договір оренди нежитлового приміщення

Додаток Б. Типовий договір прокату (побутової прокат)

Додаток У. Типовий договір фінансової оренди (лізингу)

Запровадження

Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum).[1] Дореволюційне російське громадянське законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасному застосуванню поняття «оренда имущества».[2] Цивільний кодекс РРФСР 1922г. в ст. 152 й партія Громадянський кодекс 1964 р. в ст. 277 також оперували поняттям «майновий наймання», хоча у той час термін «оренда» побутував у законодавстві для позначення договорів із передачу наймання – господарську експлуатацію державних предприятий.[3]

У тому ж значенні термін «оренда» використали «Основами законодавства Союзу і союзних республік про оренду» від 23 листопада 1989г.[4] У ст. 1 даних Основ говорилося: «Оренда є заснований на договорі термінове возмездное володіння і користування землею, іншими на природні ресурси, підприємствами (об'єднаннями) та інші майновими комплексами, і навіть іншим майном, необхідним орендарю для самостійного здійснення господарської чи іншого діяльності». Тут поняття «оренда» було використане для позначення особливостей.

З березня 1996 р. введена на дію частина друга Цивільного кодексу РФ, глава 34 якої присвячена оренді. У вступі до цієї главі зазначено, що «останніми роками активно розвивалося спеціальне законодавство про оренду, оскільки ті норми про договорі майнового найму (оренді) виявилися явно недостатніми, а почасти застарілими для регулювання цього виду зобов'язань за умов розширення права і свободи учасників цивільно-правових відносин, зняття значній своїй частині обмежень в середньому об'єктів, які можна предметом оренди».

Договори оренди становлять самостійну групу правовідносин, особливістю якого є їх терміновий характері і збереження за початковою власником права власності, чи іншого речового права.

У умовах господарювання в економічний оборот включаються нові види майна, предметом угод на ширших масштабах стає нерухомість. Договір оренди широко застосовується практично, як і підприємницької, і у інших сфер, включаючи побутову. Тому тема дипломної роботи є підставою актуальною завжди і цікавою ще детальний розгляд.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння і користування чи користування.

Мета договору оренди – забезпечити передачу майна у тимчасове користування (год. 1 ст. 606 ДК РФ). У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, зазвичай, потребує майні тимчасово або спроможна чи бажання придбати їх у власність. Арендодателю ж передане у найм майно непотрібно чи що вона має на меті одержання прибутку з передачі у тимчасове користування іншій юридичній особі. Відмовляючись від права користування річчю, орендодавець передає її орендарю на возмездной основі (за плату). Останній ознака дозволяє відрізняти оренду від безоплатного користування майном (позички). Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільного законодавства, причому речові, і зобов'язальні.

Арендатору належить право користування орендованим майном. Відповідно договір оренди – одне з різновидів договорів із передачі майна у користування.

Під користуванням розуміється вилучення з речі корисних властивостей без зміни субстанції речі, зокрема придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція й доходи, отримані у результаті застосування орендованого майна відповідно до договором, вступають у власність орендаря (год. 2 ст. 606 ДК РФ). При порушенні громадського порядку користування річчю витягнуті плоди, продукція й доходи мають повернути орендодавцю. Втім, законом, іншим правовим актом чи договором може бути встановлене й інша правило (ст. 136 ДК), саме, що плоди, продукція й доходи переходить до власність орендодавця чи третя особа.

Право користування орендаря користується вещно-правовой захистом у цій площині прирівняне права власності й іншим речовим правам (ст. 305 ДК). Проте таку захист вона бере тільки тоді ми, коли орендар поруч із правом користування наділений і право володіння річчю (год. 1 ст. 606 ДК). Такий орендар захищається і південь від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж ідеться про «голому» праві користування (без володіння), то вещно-правовой захистом він користується.

Праву користування орендаря властиво властивість прямування за річчю. Перехід права власності на здане у найм майно до іншого особі перестав бути основою зміни чи розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ДК), тобто. договір оренди на зміну орендодавця зберігає силу. Щоправда, право користування орендованим майном на зміну орендаря зберігається які завжди (п. 2 ст. 617 ДК), але ці не позбавляє дане право властивості прямування.

Надання орендарям вещно-правовой захисту та визнання по право користування орендованим майном властивість прямування дає відомі підстави віднести цього права до вещных[5]. Але за будь-якого разі до речових може бути віднесено право користування орендованим майном, не що супроводжується володінням їм, окільки така її право не користується вещно-правовой (абсолютної) захистом, необхідної з погляду п. 4 ст. 216 ДК РФ.

У законі чи договорі оренди може бути передбачене, що орендоване майно перетворюється на власність орендаря після закінчення терміну оренди чи до його закінчення за умови внесення орендарем всієї зумовленої договором викупної ціни. Якщо умова викуп орендованого майна не передбачено у договорі оренди, може бути встановлено додатковим угодою сторін, які вправі домовитися про заліку раніше виплаченої орендної плати в выкупную ціну (п. 2 ст. 624 ДК РФ).

У цивільному праві виділяють такі різновиду договору оренди: оренда транспортних засобів (з екіпажем і екіпажу); оренда будинків та споруд; оренда підприємств; фінансова оренда (лізинг) та інші, наприклад, договір найму житлового приміщення.

Обсяг дипломної роботи дозволяє детально розглянути кожен із видів договору оренди, тому найбільш докладно ній розглядаються такі, як оренда будинків (споруд) і прокат, як різновид оренди, має свої особливості.

Основною метою роботи є підставою розгляд поняття договору оренди, його форми та змісту, і навіть розгляд порядку зміни та її розірвання.

Під час підготовки і написанні випускний кваліфікаційної праці були використані нормативні джерела, передусім Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ та інші, і навіть навчальні посібники таких авторів, як О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, О.П. Сергєєв та інших.

1. Особливості договору оренди як цивільно-правової угоди за нормами законодавства рф

 

1.1 Предмет і форма договору оренди

Предметом договору оренди є будь-які индивидуально-определенные непотребляемые речі, оскільки де вони втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання. Так було в як предмет договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (наприклад, ділянки леса[6] чи водні объекты[7]), будинку, спорудження та інші види нерухомого имущества[8], підприємства й інші майнові комплекси, устаткування, транспортні засоби та інше рухоме майно.

Введення у найм земельних ділянок та інших відособлених природних об'єктів має свої особливості, встановлювані законом.

Законом також можуть бути види майна, здавання у найм якого допускається чи обмежується. Приміром, відповідно до ст. 27 Земельною кодексу РФ з обороту вилучено земельні ділянки, зайняті які у федеральної власності такими об'єктами, як державні природні заповідники і національні парки, будівлі і споруди, у яких розміщено для постійної діяльності Збройні сили Російської Федерації, об'єкти організацій федеральної служби безпеки та інших.

Ограничены в обороті які у публічній чи муніципальної власності земельні ділянки не більше лісового фонду, особливо охоронюваних природних територій, зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів РФ, об'єктами, включеними до Списку всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками та інших.

Ці особливості, передусім, випливають із невозобновляемости багатьох природних ресурсів, їх обмеженості, тому – необхідності спеціально передбачати заходи, створені задля їх раціональне використання. Зокрема, коли аграрії здають у найм земельних ділянок необхідно дотримуватися їх цільове призначення (ст. 22 Земельною кодексу РФ[9]). Використання інших об'єктів природи, зокрема на засадах оренди, зазвичай, можливе лише за наявності ліцензії.

У договорі оренди мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607 ДК). Отже, предметом договору оренди може лише индивидуально-определенная річ. Такий висновок випливає і з п. 3 ст. 611 ДК РФ.

Объекту нерухомості може бути присвоєно унікальний кадастровий номер як наслідок кадастрового і технічного обліку. Тільки після на докладну розповідь об'єкта нерухомості може бути зареєстровані будь-які права нею, зокрема та установчий договір оренди.

Річ, передана у найм, мусить бути юридично незамінною, адже закінченні договору поверненню підлягає той самий річ. Речі, зумовлені родовими ознаками, що неспроможні складати предмет договору оренди, оскільки ставляться до юридично значимим.

За загальним правилом, предмет договору оренди єдиний його істотним умовою (п. 3 ст. 607 ДК РФ). За відсутності у договорі даних об'єкт, підметі передачу оренду, ця умова вважається неузгодженим, а самого договору – неукладеною.

Форма договору оренди врегульована ст. 609 ДК РФ. Окрім спільних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені спеціальні вимоги. Договір оренди терміном понад рік, і навіть якщо хоча б однієї зі сторін є юридична особа, незалежно від терміну, має бути укладений у дуже простій письмовій формах (п. 1 ст. 609 ДК). Договір терміном понад рік, незалежно з його суми, здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж до письмовій форми договорів оренди, укладених з участю юридичних, то правило п. 1 ст. 609 ДК є лише конкретизація загальне правило, закріпленого подп. 1 п. 1 ст. 161 ДК, що у подібному повторенні зовсім не від було. У усній формі може бути укладено лише договори оренди між громадянами терміном менш як роком, за умови що законом не встановлено додаткових вимог до форми окремих видів договорів оренди чи оренди певних видів майна.

Договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом[10]. Ця реєстрація ввозяться відповідність до Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» від 21 липня 1997г.[11] Оренда сприймається як обмеження (обтяження) права власності (чи іншого речового права) на об'єкт нерухомості. Інакше кажучи, реєстрація договору оренди завжди вторинна. Їй має реєстрація того права, яке обтяжене договором оренди, і право власності, якщо вона збігаються з попереднім правом (п. 2 ст. 6 Закону), і навіть кадастровий і технічний урахування найбільш об'єкта нерухомості (ст. 12 Закону). Всі ці дані мають внесені в Єдиний державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним. І потім можна реєструвати договір оренди.

Вимоги громадянського законодавства реєстрацію договору оренди поширюються на договір суборенди. Так, орендар звернувся до арбітражний суд позовом до субарендатору про стягнення відповідно до договором оренди неустойки за прострочення внесення орендної плати.

Суд першої інстанції визнав підписаний сторонами договір суборенди неукладеною за відсутності своїх державної реєстрації речових, у зв'язку з ніж у позові відмовив.

У апеляційної скарги позивач посилався те що, що договір суборенди є похідною договору оренди, не має самостійністю, укладається термін, не перевищує термін договору оренди, додатково не обтяжує речові права власника майна, тож заборонена державної реєстрації речових.

Суд апеляційної інстанції визнав докази позивача необгрунтованими і зазначив, що, згідно з абзацом третім пункту 2 статті 615 ДК РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше встановлено законом чи інші правовими актами.

У ДК РФ і Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» немає норм, що виключатимуть для договорів суборенди застосування вимоги про державної реєстрації речових.

Державна реєстрація договору оренди проводиться у разі заяві будь-якої зі сторін (п. 1 ст. 26 Закону). Якщо заяву подається орендодавцем, участь орендаря необов'язково. При подання заяви реєстрацію орендарем застосовуються правила ст.16 Закону. Інакше кажучи, якщо договір оренди нотаріально не засвідчено або в орендаря немає нотаріально засвідченій доручення за проведення реєстрації, разом із заяву на реєстрацію має подати і орендодавець. Арендодатель може бути сповіщений і що відбулася реєстрації договору оренди (п. 2 ст. 13 Закону).

Договір оренди нерухомого майна, який передбачає перехід у наступному права власності цього майно до орендарю (ст. 624 ДК), залежить від формі, встановленої для договору продажу-купівлі такого майна. Аналогічна форма необхідна, і для додаткової угоди договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна.

Багатьом видів оренди існують особливі правила форму договору ЄС і його державної реєстрації речових.

Ціна договору (орендної плати), як і термін, не належить до істотним умовам. Якщо орендної плати договором не встановлено, застосовується звичайна орендної плати (п. 3 ст. 424 ДК, п. 1 ст. 614 ДК).

Що ж до терміну, то договір оренди то, можливо укладено як у певний (п.1 ст. 610 ДК), і на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ДК). Певний термін має бути встановлено у договорі способами, передбаченими ст. 190 ДК. Якщо термін оренди у договорі не зазначений, договір оренди вважається ув'язненим на невизначений термін. І тут кожна зі сторін вправі у час відмовитися від договору, попередивши про це іншу бік за місяць, а при оренді нерухомого майна – три місяці. Законом чи договором може бути встановлений й інший термін попередження про яке припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз. 2 п. 2 ст. 610 ДК). Якщо жодна сторона не заявляє про усунення договору, останній може тривати як завгодно довго, навіть «вечно»[12]. Тому точніше говорити про договорі оренди, укладеному не так на невизначений термін, а без вказівки терміну, тобто. під отменительным умовою розірвання договору з ініціативи будь-якої зі сторін.

Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) терміни договору окремих видів оренди, і навіть для оренди окремих видів майна. У таких випадках, якщо відлік терміну оренди у договорі невизначений і зі сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного терміну, встановленого законом, договір з закінченні граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений терміном, перевищує встановлений законом граничний термін, вважається ув'язненим терміном, рівний граничного (п. 3 ст. 610 ДК).