1.2 Договоры мены и обмена жилых помещений

По договору мены каждая из сторон договора обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять жилье на любое имущество, не изъятое из оборота, в т.ч. на другое жилое помещение.

Каждая из участвующих сторон в договоре мены признается продавцом и одновременно покупателем жилого помещения, поэтому правовое регулирование осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и купля-продажа², если иное не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ).

Договор мены считается консенсуальным, возмездным и взаимным.

В последнее время этот вид договора становится довольно распространенным³. Это связано с расширением частного жилищного фонда, что вызвано, прежде всего, приватизацией и возможностью для граждан

¹ Распоряжение Мэра от 26.05.1994 № 242-РМ «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» // Вестник Мэрии Москвы, 1994. № 13. Странно, но столь грамотное решение отменено в целях приведения нормативной базы в соответствие с федеральным законодательством распоряжением мэра г. Москвы от 13.04.2001 № 354 -РМ // Вестник Мэрии Москвы, 2001, № 4.

² См.: Пашкус Ю.В. Деньги: прошлое и современность. Л.: Юрид. лит-ра. 1990, с. 8-13.

³ См.: Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 306.

101

свободного распоряжения этими помещениями¹, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка².

По договору обмена жилыми помещениями каждая из сторон обязуется передать право пользования и владения другой стороне. Особенностью этого договора является то, что объектом сделки может быть только жилое помещение.

Общим отличительным признаком договора мены и обмена от остальных договоров является то, что с обеих сторон передается только имущество или право пользования и владения соответственно, а не денежный эквивалент жилого помещения.

Особенности двух видов договоров заключаются в следующем. Договор мены заключается только между собственниками жилья, а при заключении договора обмена жилыми помещениями происходит переход только права пользования и владения³. Некоторые авторы считали, что в случае обмена прекращаются одни и возникают другие жилищные правоотношения⁴, другие считали, что такое соглашение порождает перемену лиц в обязательстве⁵. При обмене стороны всегда физические лица, при этом как минимум одна из сторон не является собственником жилого помещения.

При договоре мены участники руководствуются нормами ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ, отношения регулируются нормами ЖК, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другими нормативными актами⁶, а также нормативными актами, принимаемыми субъектами РФ⁷ (ст. 72 ЖК).

¹ Указ Президента СССР от 19.05.1990 «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации» // Ведомости СНД и ВС СССР, 1990, № 22, ст. 409.

² См.: Толстой Ю.К. Заметки по жилищному праву. Обмен помещений. // Правоведение, 1994, № 4, с. 26.

³ См.: Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание. 1992, с. 18,

⁴ См.: Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Канд. дис. Свердловск: Свердловский юридический институт. 1984, с. 82.

³ См.: Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Госюриздат. 1962, с. 80.

⁶ Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 № 12. Указанная инструкция подлежит применению с учетом текущего гражданского и жилищного законодательства // Защита жилищных прав граждан. Сборник нормативных правовых актов и других документов жилищного права. М.: ЗАО «Бизнес - школа «Интел-Синтез». 1996, с. 438-441.

⁷ Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утв. распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.1996 № 74 // Экономика и жизнь, 1997, №3.

102

Вопрос об обмене жилыми помещения между нанимателями и членами ЖК и ЖСК с одной стороны и собственниками с другой, долгое время не выходил за рамки теоретических исследований. Некоторые авторы указывали на недопустимость таких обменов¹, другие высказывали противоположную точку зрения².

Исходя из норм ст. 454 ПС РФ и ч. 2 ст. 20 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» объектом договора обмена могут быть любые жилые помещения независимо от форм собственности.

Однако на практике это не соблюдается, так не производится обмен • приватизированной квартиры на неприватизированную. Жилищные органы

ставят как условие заключения договора, установление единого правового режима жилых помещений, но в некоторых случаях это сделать невозможно, например, при полном внесении пая в ЖК и ЖСК квартира автоматически становится собственностью члена кооператива. Поэтому отказ в этих случаях в разрешении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права³.

Тем не менее, государство должно стимулировать перераспределение i i жилья. Это касается тех случаев, когда человек живет в пятикомнатной

i

I квартире один, а масса людей живет в коммунальных квартирах, т.е.

необходимо стимулирование обменов жилья с тем, чтобы эти сделки не облагались налогом⁴.

Одной из разновидностей обмена являются случаи предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилого помещения. Согласно ст. 28 ЖК такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Таким

¹ См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М,: Юрид. лит-ра. 1990, с. 211.

² См.: Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Харьковский университет. 1970, с. 163.

³См.: Толстой Ю.К. Заметки по жилищному праву. Обмен помещений. // Правоведение, 1994, № 4, с. 27. Возможно, отказ связан с необходимым в таком случае согласием собственника, но административные ограничения недопустимы (ч. 2, 3 ст. 20 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). ⁴ Тезисы пресс-конференции председателя комитета ГД РФ по законодательству П.В. Крашенинникова. // Адвокат, 2002, № 6, с. 15; Российская газета, № 217 (3085), 15.11.2002.

103

образом, договор мены влечет за собой фактическое лишение гражданина прав собственности, т.к. другое жилое помещение передается ему в пользование.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляет в каждом случае та сторона, которая несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Прежнее гражданское законодательство предусматривало мену только равноценного имущества. В ГК РФ это общее правило, однако, довольно широкое применение на практике получил договор мены с доплатой разницы в стоимости каждого из жилых помещений (п. 2 ст. 568ГКРФ).

Возможно совершение мены жилых помещений, принадлежащих как на праве единоличной частной собственности лица, так и находящегося в общей совместной или долевой собственности.

В случае обмена, когда жилое помещение принадлежит на праве общей собственности, то заявление подается от имени всех сособственников. Если кто-либо из сособственников не проживает в этом жилом помещении, находится в другом городе либо не может явиться в органы самоуправления по другим причинам, его согласие может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена нотариусом или должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий.

В случае отказа одного из сособственников на обмен жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, остальные вправе выделить свои доли и оформить обмен своей доли без предварительного согласия других сособственников. Каждый из них имеет право на обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая может быть выделена как изолированное помещение. В противном случае обмен не допускается.

Однако предметом частичного обмена может быть также часть помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящиеся на долю субъекта при условии, что въезжающий вселяется как член семьи или на правах участника общей собственности.

104

Мена жилых помещений принадлежащих государственным и муниципальным образованиям, в принципе, возможна, но на практике не производится¹.

Субъектами обмена могут быть наниматели, а также арендаторы жилого помещения, причем только как физические лица. Между тем в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 671 ГК РФ упоминаются в качестве арендаторов юридические лица, однако они не являются участниками обмена в силу назначения жилого помещения.

По мнению автора необходимо исключить арендаторов² из субъектов обмена, т.к. они получают жилое помещение, минуя основания, предусмотренные ст. 29 ЖК и, соответственно не проходят процедуры его получения (учет, очередность, норма площади и т.д.). Количество арендаторов - физических лиц в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов невелико. Тем более, что отношения аренды регулируются нормами ГК РФ, а в гл. 34 Кодекса обмен арендованного имущества не предусмотрен.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставляется возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений по договору коммерческого найма, проживающих в домах государственного, общественного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно совершеннолетних членов семьи. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Включение таких субъектов, вероятно, произошло по недоразумению, т.к. договор коммерческого найма является срочным и в гл. 35 ГК РФ также отсутствуют указания на возможность обмена.

¹ См., напр.: Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 № 873-ПП «О передаче ведомственного жилого дома-новостройки ФСО России в государственную собственность города Москвы (ЗАО)». Документ опубликован не был.

² Вероятно, при написании закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в 1992 году в условиях отсутствия как такового рынка жилых помещений произошло смешение понятий наниматель и арендатор в отношении физических лиц, т.к. возможность заключения договоров социального и коммерческого найма появилась значительно позже (с принятием второй части ГК РФ в 1996 году).

105

По договору обмена наниматель в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеет право с согласия проживающих совместно лиц, в т.ч. временно отсутствующих произвести обмен жилого помещения (ст. 67 ЖК, ст, 20 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Согласие совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения не требуется для совершения мены, но оно обязательно для договора обмена, причем в обоих случаях, при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие или разрешение органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 ст. 67 ЖК).

При обмене собственника с несколькими нанимателями, полученное жилое помещение передается в общую собственность равными долями если иное не установлено договором. В этом случае обязательно указывается вид общей собственности.

Участниками договора обмена могут быть члены ЖК и ЖСК, не выплатившие полностью паевые взносы, с письменного согласия проживающих совместно совершеннолетних лиц независимо от признания за ними права на паенакопления, включая временно отсутствующих, и разрешения органов местного самоуправления и правления кооператива (ст. 119 ЖК). При обмене должны быть соблюдены правила жилищного кодекса и устава кооператива.

При обмене одной кооперативной квартиры на другую равные суммы накоплений взаимно передаются, что подтверждается соответствующим документом, в случае разницы факт внесения пая подтверждается документом учреждения банка.

При отсутствии соглашения, на основании ст. 68 ЖК возможно требование в судебном порядке принудительного обмена на помещения в разных домах, при этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении¹. Это могут быть

П остановление Пленума ВС СССР от 03.04.1987 № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк. 1994.

106

обстоятельства возраста, здоровья, сложившихся отношений, фактического распада семьи и др.

Особенностью обмена можно назвать, т.н. родственный обмен, когда совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом. При этом въезжающий обязательно должен вселяться в качестве члена семьи нанимателя¹ (ст. 70 ЖК).

Договор мены и обмена заключается в простой письменной форме и подлежит, наряду с переходом прав собственности, государственной регистрации². Письменное согласие на конкретный обмен в необходимых законом случаях должно быть нотариально удостоверено.

Порядок и перечень документов, необходимых для совершения договора мены или обмена жилым помещением устанавливается нормативными актами РФ и ее субъектов³. С сожалением приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулировано⁴.

Однако можно выявить общий порядок заключения такого рода договоров. Заявление подается в орган местного самоуправления⁵ от нанимателей и собственника. После принятия им решения об обмене и выдаче обменных ордеров граждане вправе оформлять соответствующий договор. Представляется важным наличие положения о том, что обращение в орган местного самоуправления должно предшествовать оформлению договора, т.к. поможет избежать конфликтных ситуаций и проблем с выдачей ордера на

¹ См.: Бюллетень ВС РСФСР, 1990, № 4, с. 9.

² На практике встречаются случаи заключения договоров мены с нарушением общих положений ГК РФ. См.: Бюллетень ВС РФ, 1996, № 4, с. 9.

³ Подробнее о порядке мены (обмена) в Москве см.: Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.: Приор. 2001, с. 92-96.

⁴ См. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 47.

⁵ Ст. 52, 62. 73 Закона РФ от 28.08.1995 № 154 «Об общих принципах организации местного самоуправлении в РФ» // СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506.

107

жилое помещение. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в течение шести месяцев (ст. 71 ЖК).

К заявлению дополнительно прилагается копия ордера, выписка из решения правления ЖК или ЖСК о приеме (или исключении) в кооператив лица, документы банка о внесении паевого взноса либо справка о передаче пая выбывшему члену кооператива. Также требуется документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами и другие необходимые документы.

Обменный ордер — единственное законное основание для заселения полученных по обмену жилых помещений (ст. 47 ЖК). Бланки ордеров хранятся в органах местного самоуправления как документы строгой отчетности.

Момент регистрации договора является моментом перехода прав, хотя фактическая передача может происходить значительно позже.

Если законом или договором не предусмотрено иного, право собственности либо пользования на жилое помещение переходит одновременно после исполнения обязательств. Если же сроки передачи имущества по условиям договора не совпадают, стороны должны руководствоваться общими нормами о встречном исполнении обязательств (ст. 328, 569 ГК РФ).

При необходимости жилищные условия проверяются бюро по обмену жилыми помещениями, жилищно-коммунальными органами местных администраций.

В случае какого-либо изъятия жилого помещения сторона вправе не только требовать возврата (п. 1 ст. 461 ГК РФ), но и возмещения убытков (ст. 571 ГК РФ).

Невозможность обмена заключается в том, когда право на жилое помещение поставлено под сомнение и предъявлен судебный иск (ст. 73 ЖК). Представляется аналогичным невозможность обмена в случае, если жилое помещение является предметом залога или арестовано. Данные запреты прямо

108

не предусмотрены в жилищном кодексе РСФСР, однако многие субъекты РФ вполне оправдано их предусмотрели¹.

Также не допускается обмен в случаях, если жилое помещение подлежит сносу или переводу в нежилое, грозит обвалом, дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой либо передается на государственные и общественные нужды, а также, если после обмена жилищные условия одной стороны существенно ухудшатся, в результате чего граждане становятся нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако в отношении договора мены эти условия не действуют.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития² либо находящихся в специализированном жилищном фонде (п. 5 ст. 73 ЖК). Не допускается обмен, если он носит корыстный характер (п. 2 ст. 73 ГК РФ). Представляется, что в настоящее время этот запрет потерял актуальность, поскольку обмениваемые помещения далеко не всегда являются равноценными³.

Совершенный обмен может быть признан судом недействительным в случае нарушения правил, предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям признания сделки недействительной по ГК РФ.

Действие достаточно старых нормативных актов федерального уровня⁴, противоречивость законодательства, приводит к появлению нормативных актов субъектов РФ в виде временных положений⁵, а также норм права не соответствующих федеральному законодательству⁶, что приводит к достаточному усложнению правоприменительной практики.

¹ Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утв. решением малого совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10.06.1992 № 133/7 // Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юридическое издательство. 1996, с. 136-142.

² См. Бюллетень ВС РФ, 1995, № 7, с. 11.

³ См. Бюллетень ВС РФ, 1998. № 9.

⁴ Инструкция о порядке обмена жилых помещений принята в 1967 г. и с тех пор ни разу не изменялась!

⁵ Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утв. распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.1996 № 74 // Экономика и жизнь, 1997, №3.

⁶ Распоряжение Премьера Москвы от 15.07.19% № 622-РП «Об утверждении положения о порядке и условиях продажи жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности» // Вестник Мэрии Москвы, 1996, № 36. Отменено через 6 лет Распоряжением Правительства Москвы от 11.02.2002 № 181-РП «О признании утратившим силу распоряжение премьера Правительства Москвы от 15.07.1996 № 622-РП»// Тверская, 13. 2002, № 25-26.

109

Поэтому, современное правовое регулирование таких сделок далеко от совершенства, и новый ЖК РФ, который в настоящее время разрабатывается, должен содержать развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями¹.

В ходе анализа правового регулирования отдельных видов сделок, направленных на приобретение права собственности на жилые помещения выявлен ряд правовых проблем, решение которых позволит осуществлять единую правоприменительную практику, и снизит риск признания сделки недействительной, что в конечном итоге будет способствовать развитию более цивилизованных рыночных отношений в отношении жилых помещений.

Так, необходимо реформировать методику инвентарной оценки осуществляемую органами БТИ, приведя ее в соответствие с рыночной стоимостью жилья². Это позволит снизить риск потерь при признании возмездной сделки по отчуждению жилых помещений недействительной, увеличит объем налоговых поступлений в бюджет и позволит более ответственно относится собственникам к своим обязанностям по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Предусмотреть на федеральном уровне правовые меры по пресечению неправомерных действий и обеспечения более высоких правовых гарантий при совершении сделок с жилыми помещениями в отношении граждан, принадлежащих к «группе риска»: одинокие пенсионеры, несовершеннолетние, нетрудоспособные, малоимущие и т.д., что приведет к снижению криминализации этого сегмента рынка, заметно снимет социальную напряженность и позволит гражданам чувствовать реальную защиту государства при осуществлении своих прав.

Признать, что пожертвование как особый вид договора дарения к жилым помещениям не применяется³, т.к. отличительным признаком пожертвования

¹ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 216.

² В настоящее время Госстрой РФ разрабатывает новую методику оценки недвижимости. Ее применение приведет к тому, что инвентарная стоимость жилого помещения практически сравняется с рыночной ценой. // Деньги, № 11 (315), 21.03.2001.

³ Противоположного мнения придерживается Крашенинников ПВ. См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 223-224; Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 32-33.

110

является использование имущества в общеполезных целях (круг пользователей неограничен), а в отношении граждан и юридических лиц по объявленному назначению (ст. 582 ГК РФ). Тогда как в п. 2 ст. 288 ПС РФ назначение жилого помещения указано императивно, а его использование неограниченным кругом лиц противоречит существу жилищных правоотношений.

В целях пресечения злоупотреблений граждан, когда при помощи недостаточно четкой правовой регламентации, осуществляется неоднократная приватизация жилых помещений, внести дополнение в ч. 1 ст. 11 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» следующего содержания: «Граждане РФ, желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ¹, подтверждающий, что занимаемое жилье не было приватизировано или договор передачи был расторгнут».

Также внести в вышеуказанный закон запрет на приватизацию служебных жилых помещений, т.к. они предназначаются для заселения гражданами в связи с их трудовой деятельностью (ст. 101, .102, 104 ЖК).

Установить на федеральном уровне² исчерпывающий перечень жилых помещений не подлежащих приватизации, прописав его в одном законе³ (ст. 4 закона о приватизации). Причем перечень, в соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, должен отвечать двум ограничениям приватизации, которые в первую очередь будут способствовать единообразной правоприменительной практике и стабилизации отношений в этой сфере, а также позволят субъектам РФ принимать более взвешенные, не противоречащие федеральному законодательству нормативные акты.

Первое ограничение необходимо для защиты жизни и здоровья и связано с видом жилищного фонда (аварийные дома, общежития, служебные жилые помещения, специализированный жилищный фонд и т.д.), второе — для

¹ Данный документ, напр., в виде справки, выдаваемой органом местного самоуправления, на территории которого находится спорное жилое помещение и справки о расторжении договора по месту жительства.

² Это никак не нарушает права законодательных органов власти субъектов РФ, т.к. они могут, исходя из местных условий, добавить иные виды жилых помещений не подлежащих приватизации.

³ В настоящее время существует целый ряд законов, регулирующих порядок и особенности приватизации отдельных видов жилых помещений, расположенных в сельской местности либо принадлежащих учреждениям социальной защиты или образования, что значительно затрудняет правоприменительную практику.

Ill

обеспечения безопасности, охраны природы и культурных ценностей и связано с территорией расположения жилого помещения (дома закрытых военных городков либо расположенные на особо охраняемых природных территориях и т.д.). Все остальные жилые помещения подлежат приватизации согласно общему положению: гражданам разрешено все, что не запрещено.

Исключить из ст. 54¹ ЖК арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма, т.к. их необходимо окончательно вывести из сферы действия закона о приватизации. Заключение договоров аренды не предшествует соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, • очередность и т.п., что характерно для договора социального найма. Кроме

того, данная формулировка сдерживает органы местного самоуправления в стремлении передать часть жилищного фонда в коммерческий наем для увеличения местного бюджета.

Аналогично вышесказанному необходимо исключить арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма¹ и из субъектов обмена. Тем более, что отношения аренды регулируются нормами ПС РФ, а в гл. 34 Кодекса обмен арендованного имущества не предусмотрен (ст. 20 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Недостаточно четкое регулирование² сделок с жилыми помещениями на федеральном уровне заставляет органы власти субъектов федерации принимать собственные нормативные акты, в целях исключения пробелов в правовом регулировании, причем субъекты РФ устанавливают разные основания и порядок осуществления сделок в границах своих территорий. Это зачастую приводит к отмене нормативных актов, как не соответствующих федеральному

¹ Вероятно, при написании закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в 1992 году в условиях отсутствия как такового рынка жилых помещений произошло смешение понятий наниматель и арендатор в отношении физических лиц, т.к. возможность заключения договоров социального и коммерческого найма появилась значительно позже (с принятием второй части ПС РФ в 1996 году).

² В первой редакции закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» в ч. 1 ст. 7 указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ПС РФ. В 1992 г. упоминание о ПС РФ снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор заключается в порядке, установленном местной администрацией. Такое изменение нормы повлекло негативные последствия. Орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договора, однако если он будет противоречить нормам ПС РФ, то принятый нормативный акт будет незаконным и подлежит отмене.

112

законодательству не только самими органами субъектов РФ¹, но и судами различных инстанций², что значительно затрудняет правоприменительную практику и негативно отражается на всем рынке недвижимости.

С сожалением приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулировано³.

В случае предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, нуждающимся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений, передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение (ст. 28 ЖК).

Предлагается необходимым внести в ст. 15, 16, 41 закона РФ от 11.02.1993 № 4462-1 «Основы законодательства о нотариате»⁴ изменения об обязательной проверке платежеспособности плательщика ренты с целью снижения количества расторгнутых договоров, тем самым, обеспечив не только экономическую, но и социальную надежность этого вида договора³.

Необходим закон о долевом строительстве, где инвесторами являются граждане, не только в целях решения жилищной проблемы⁶, но и предоставления более высоких правовых гарантий по сравнению с юридическими лицами. До принятия этого нормативного акта обязать продавцов жилья на первичном рынке регулировать свои правоотношения с

¹ Распоряжение Мэра г. Москвы от 26.05.1994 № 242-РМ «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» // Вестник Мэрии Москвы, 1994. № 13. Странно, но столь грамотное решение отменно в целях приведения нормативной базы в соответствие с федеральным законодательством распоряжением Мэра г. Москвы от 13.04.2001 № 354 -РМ // Вестник Мэрии Москвы, 2001, № 4.

² Закон Москвы от 16.06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с.56. Со 2.10.2001 вступило в силу решение судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3-312/2001 о признании указанного закона противоречащим федеральному законодательству и не подлежащим применению // Ведомости Мосгордумы, 2001, № П.

³ См. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 47.

⁴ Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 10, ст. 357.

^J См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 8 (354) от 26.10.2001.

⁶ Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на

2002 - 2010 гг.» // СЗ РФ, 2001, № 39, ст. 3770.

113

приобретателями - физическими лицами¹ законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»². Нормы этого закона более жесткие, и предусматривают гораздо строже ответственность тех, кто собирал деньги с граждан на постройку дома, чем нормы ПС РФ или иных нормативных актов, регулирующих долевое строительство. Также вышеуказанный закон предоставляет в случае спорного момента более широкие права потребителям: выбор суда, освобождение от госпошлины и т.д.