§ 2. Понятие и состав сделок с жилыми помещениями

Содержащиеся в гражданском законодательстве правовые нормы сами по себе не порождают гражданских правоотношений. Для этого необходимо наступление предусмотренных правовыми нормами обстоятельств, которые называются гражданскими юридическими фактами, т.е. таких фактических обстоятельств, с которыми нормативные акты связывают какие-либо юридические последствия, влекущие возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

В гражданском законодательстве предусмотрены самые различные юридические факты как основания гражданских правоотношений. Общий перечень этих юридических фактов содержится в ст. 8 ПС РФ. Вместе с тем этот перечень не является исчерпывающим (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Права и

¹ Как пример соответствия, Закон г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в г. Москве» в редакции закона от 12.05.1999 // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

43

обязанности возникают также из действий граждан и юридических лиц либо иных событий, которые хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности¹.

Все многочисленные юридические факты в гражданском праве в зависимости от их индивидуальных особенностей подвергнуты определенной классификации, которая позволяет более свободно ориентироваться среди множества юридических фактов и четко отграничивать их друг от друга. Это, в свою очередь, способствует более правильному применению норм гражданского законодательства².

Среди оснований возникновения гражданских правоотношений в пп. 1 п. 1 ст. 8 ПС РФ, прежде всего, названы договоры и иные сделки.

Исходя из классификации юридических фактов в гражданском праве, сделку как юридический факт можно охарактеризовать следующим образом:

Это действие, т.к. совершается только по воле лица и в его интересе (п. 2 ст. 1 ПС РФ); это правомерное действие, т.к. сделка должна соответствовать требованиям гражданского законодательства (п. 2 ст. 1 и ст. 168 ПС РФ); сделка считается юридическим актом, т.к. порождает соответствующие юридические последствия лишь тогда, когда они совершены со специальным намерением вызвать эти последствия (п. 1 ст. 170 ПС РФ).

И сделка, и административный акт по своей природе относятся к юридическим актам, тем не менее, есть ряд существенных отличий между ними. Так совершением сделок вызываются, как правило, только гражданско-правовые последствия. В то время как административные акты порождают гражданские правоотношения³ в случаях прямо предусмотренных нормативными актами (пп. 2 п.1 ст.8 ПС РФ, ст.ст. 6,8 Закона РФ от 04.07.1991

¹ См.: Комментарий к ПС РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 24.

² См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2000, с. 91-94.

³ Напр., решение о приватизации жилья, выдача ордера на квартиру - основание для заключения соответствующего гражданско-правового договора. Само заключение органом местного самоуправления договора найма муниципального жилого помещения является гражданско-правовой сделкой, а не административным актом.

44

№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»¹), но всегда порождают административно-правовые последствия². Сделки могут совершить любые субъекты гражданского права, но при этом предполагается равенство сторон. А административные акты совершаются только органом государственной власти или местного самоуправления с учетом их правомочий, где присутствует метод власти-подчинения. Причем эти органы, издавшие административный акт, как правило, не становится участником гражданского правоотношения³. В то время как лицо, совершившее сделку, непременно становится участником данного правоотношения⁴.

Кроме того, сделка может быть как простым, так и сложным юридическим фактом⁵, когда в сложной сделке присутствуют элементы различных сделок, например купля-продажа жилого помещения с помощью ипотечного кредитования.

Проблемой сделки интересовались еще римские юристы во 2 — 3 веках нашей эры. Именно они первыми исследовали ее природу, но общего понятия сделки в римском праве выработано не было, что в силу его казуистичности вполне естественно, им были известны только отдельные конкретные договоры⁶. Римская правовая мысль конкретизировала действительность сделок тремя условиями: соответствие воли сторон, законность и определенность содержания. Причем был необходим личный интерес кредитора в действии, составляющем предмет договора.

Тем не менее, правовое регулирование сделок составляло важнейшую задачу римских юристов⁷. Деление сделок на возмездные и безвозмездные, односторонние и двухсторонние, условные и безусловные, влияние формы

¹ Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1991, № 28, ст. 959.

² Напр., решение о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий является основанием для включения в списки жилищной очереди.

³ Напр., разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, где проживают несовершеннолетние, является необходимым, но в то же время этот орган не становится стороной договора купли-продажи.

⁴ См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит-ра. 1967, с. 251; Комментарий к ГК РФ: 1 часть. //Под ред. СадиковаО.Н. М: Инфра-М. 1999, с. 26.

⁵ См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М: Госюриздат. 1958, с. 15.

⁶ Подробнее см.: Ильков СВ. Все о сделках. М.: Издательский дом «Терла», 2000, с. 4-5, 7-9.

⁷ См.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права (по изданию Спб, 1907). М: Спарк. 1996, с. 80.

45

волеизъявления на действительность сделки и многие другие нормы, составляющие ныне основу современного учения о сделках, пришли к нам именно из римского права¹.

В Советское время было принято два гражданских кодекса, где были сформулированы понятия и элементы сделок. В Гражданском Кодексе РСФСР 1922 года, сделки определялись как действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений (ст. 26 ПС РСФСР).

Начиная с этого кодекса, многие проблемы теории сделок были глубоко изучены советской наукой², что дало толчок к развитию гражданского права. Одно из первых научных определений сделки было сформулировано Агарковым М.М. в 1946 г. в журнале «Советское государство и право³». В дальнейшем рассмотрению проблем сделки были посвящены работы таких правоведов, как Генкин Д.М. (1947), Новицкий И.Б. (1954), Шахматов В.П. (1967) и других цивилистов⁴.

Основы гражданского законодательства СССР и республик, введенные в действие с 1 мая 1962 года, дали более широкое понятие сделки: «Сделками признаются действия граждан или организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» (ст. 14 Основ). Это определение дословно было перенесено в Гражданский Кодекс РСФСР 1964⁵ г. (ст. 41 ГК РСФСР). Отличие определения сделки 1922 г. и 1964 г. заключались лишь в добавлении и перечислении субъектов сделки. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.⁶ слово «организации» заменено на слова «юридических лиц» (ст. 26 Основ).

Структура ГК РФ, построена на так называемой «пандектной» системе.

i ' Ульпиан (ок. 170 - 228 гг.), римский юрист. В 426 г. сочинениям Ульпиана была придана обязательная

юридическая сила. Отрывки из сочинений включены в Дигтесты Юстиниана.

² См.: напр. Шамшов А.А. К вопросу о субъективном элементе в составе гражданско-правовой сделки. // • Хозяйство. Право. Управление: Межвузовский сборник. Саратов, 1974, № 1; Насыров Р.Г. Содержание сделки

по Советскому гражданскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 1982 и другие.

³ См.: Агарков М.М. Понятие сделки по Советскому гражданскому праву. // «Советское государство и право», 1946, №3-4.

I ⁴ См.: Ильков СВ. Все о сделках. М.: Издательский дом «Герда», 2000, с. 15-16.

■ ⁵ Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407.

⁶ Ведомости СНД и ВС СССР, 1991, № 26, ст. 733.

46

По такой же модели построен и один из наиболее современных кодифицированных актов — ГК Нидерландов. Кодекс России впитал в себя и элементы германского гражданского уложения¹.

Внося ряд существенных изменений и дополнений в гл.З «Сделки», содержавшуюся в ГК РСФСР 1964 г., новый ГК РФ оставляет в гл. 9 в силе многие положения ранее действовавшего законодательства о сделках и последствиях их недействительности. Поэтому сохраняет свое значение ранее сложившаяся судебная практика по этим вопросам, выраженная, прежде всего в опубликованных определениях и постановлениях Верховного Суда РСФСР².

Сделки являются одними из наиболее распространенных юридических фактов, влекущих изменение объема прав и обязанностей субъекта гражданского права, его правового статуса.

Сделка - институт именно гражданского права и ее следует отличать от актов государственных органов и органов местного самоуправления³ как вообще, так и тех, которые специально предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, т.к. правовая сила актов основана не на правилах ГК РФ, а на нормах административного права, основанных на властном методе регулирования. Кроме того, последние являются самостоятельным, отличным от сделок, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ)⁴.

Наличие такого института необходимо, поскольку гражданский оборот предполагает совершение гражданами и юридическими лицами различного рода правомерных действий, которые способны порождать, изменять и

¹ См.: Завидов БД О соотношении договора, сделки и обязательства. // Юрист, 1998, № 8, с. 34-35.

² См.: напр. Постановление Пленума ВС РФ от 22.12.1992 № 17 «О некоторых вопросах применения основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ, 1993, № 2; Постановление Пленума ВС РФ от 22.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РСФСР» // Бюллетень ВС РФ, 2001, № 12.

Приказ любого госоргана по распоряжению имуществом является административным актом и будет основанием для совершения определенной сделки, но сам сделкой не становится. Однако норма ст. 153 ГК РФ слишком широко определила правовую конструкцию понятия сделки, что затрудняет применение ст. 8 ГК РФ о возникновении гражданских прав и обязанностей по другим основаниям. ⁴ Комментарий к ГК РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова ОН. М.: Инфра-М. 1999, с. 26.

47

прекращать гражданские права и обязанности в силу самого волеизъявления, даже не будучи санкционированными со стороны государства (ст. 9 ГК РФ).

Частное волеизъявление, т.е. действия субъекта, не обладающего суверенитетом¹, могут создавать, изменять и прекращать гражданские правоотношения именно путем совершения сделок. Однако невозможно признать порождающим какие-либо права и обязанности любое волеизъявление (ст. 10 ГК РФ), чтобы действия субъекта создавали права и обязанности в отношении третьих лиц или как минимум признавались бы другими участниками гражданского оборота, они должны удовлетворять требованиям действительности сделок.

Поэтому правовое регулирование сделок составляет один из важнейших институтов современного частного права.

В статье 153 ГК РФ законодательно определено понятие сделки, выделившее все основные признаки. Так, сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Оно почти дословно повторило понятие, сформулированное еще при советской власти. Хейфец М.Ю. делает вывод, с которым можно согласится, что за последние 80-90 лет определение сделки существенно не изменилось². Надо отметить, что сделка это не только юридический факт, но и само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.

Сделка — это волевой акт и для ее совершения необходимо наличие правоспособности и дееспособности, причем в отношении некоторых сделок правосубъектность может быть ограничена законом (п. 3 ст. 22 и п. 2 ст. 49 ГК РФ). Определенные ограничения в этом плане заключаются и в самой природе физических (полная и частичная дееспособность) и юридических лиц (общая и специальная правоспособность)³. Сделкоспособность, т.е. возможность

¹ Суверенитетом, т.е. независимостью в полной мере обладает только государство, гражданин зависит от государства в силу его принадлежности к нему.

² См.: Хейфец М.Ю Недействительность сделок по гражданскому праву. М: Юрайт. 1999, с. 312.

³ См. напр. ст. ст. 22, 30,49,297,1015 ГК РФ.

48

самостоятельного заключения сделок является одним из наиболее существенных элементов дееспособности¹.

Сделка совершается субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), соответствующая норма впервые появилась в новом ГК РФ, вследствие отмены плановой экономики. Однако законом или добровольно принятыми на себя обязательствами может быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, например, заключение договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ)². В тех случаях, когда сделка совершается через представителя (гл. 10 ГК РФ), в ее возникновении участвует воля последнего. В некоторых случаях ГК РФ допускает заключение сделок в чужом интересе и без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Сделка — правомерное действие, которое должно соответствовать нормам законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий -деликтов (гл. 59 ГК РФ), а также неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Признание сделки недействительной в связи с ее неправомерностью означает, что это действие не является юридическим фактом, а значит сделкой. Недействительная сделка приводит к юридическим последствиям, связанным только с устранением ее недействительности, а не тем, которые имели в виду стороны при ее заключении и исполнении.

Сделки отличает направленность действий на достижение определенно-конкретного результата³. Именно это отличает их от юридических поступков, правовые последствия которых наступают в силу закона, независимо от намерения совершающих их лиц и наличия у них дееспособности. Определенный результат последствий в сделке характеризуется изменением, прежде всего, правового статуса и экономической составляющей сделки.

¹ См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск: Томск, ун-т. 1967, с. 57.

² П.7 ст. 3 ФЗ от 13.12.1994 № 60 «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» // СЗ РФ, j 1994, №34, ст. 3540.

! ³ См.: Сделки: понятие, виды и формы. // Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск № 2.

I M: Экономика и жизнь, 1995, с. 43.

i

49

Важно подчеркнуть, что сам результат находится за пределами сделки, и поэтому не имеет правового значения, будет ли он достигнут или нет.

Таким образом, сделку характеризуют следующие основные признаки¹:

1) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действие; 2) это правомерное действие; 3) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; 4) сделка порождает гражданские правоотношения, поскольку именно гражданским законодательством определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

В общем виде, сделку с жилыми помещениями можно определить как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Особенность таких сделок заключается в том, что движимые вещи при смене владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за собственником, а недвижимость при ее продаже либо при иных видах сделки остается на месте. Фактически покупателю передаются только определенные права на объект недвижимости и связанные с ним обязанности², что предопределяется самим принципом отнесения вещей к недвижимости указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ: « ...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...»³. Также все сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Это в полной мере относится к сделкам с жилыми помещениями. Кроме того, последние совершаются по более усложненной правовой процедуре, чем остальные сделки: составление перечня лиц, сохраняющих (имеющих) право

¹ См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 2000, с. 244- 245, 250.

² См.: Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен. 2000, с. 10-11.

³ ГК РФ. 1 часть. // СЗ РФ, 1994, № 32. ст. 3301.

50

пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ), разрешение органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ) и т.д.

Структура сделки состоит из следующих элементов: субъект и субъективная сторона, форма и содержание. Состав гражданско-правовой сделки можно рассматривать как определенное единство субъективного и объективного элементов .

Сторонами гражданско-правовых сделок, в т.ч. с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота, которые традиционно понимаются как физические и юридические лица, и являются основными участниками (субъектами) сделок. Круг таких лиц подробно установлен гл. 3 и 4 ГК РФ. Кроме того, в ГК РФ предусмотрена новелла по сравнению с ГК РСФСР 1964 г.: субъектами сделок, на основании гл.5 ГК РФ могут выступать также РФ в лице федеральных органов², органов субъектов РФ и органов местного самоуправления. Эти государственные и муниципальные образования не указаны в ст. 153 ГК РФ, однако вправе участвовать в сделках с жилыми помещениями на равных началах с иными субъектами гражданско-правовых отношений (ст. ст. 48,124 ГК РФ).

Для возможности совершения действительной сделки субъект должен обладать конкретно-определенным правовым статусом, т.е. иметь достаточную правоспособность и достаточную дееспособность для совершения определенной сделки, в т.ч. сделки с жилым помещением³. Отрыв правоспособности от дееспособности может иметь место только в отношении физических лиц, поскольку именно они обладают способностью взросления и постепенного приобретения определенных волевых и психических качеств. Юридические лица, государство и его государственные и муниципальные

¹ См.: Шамшов А. А. К вопросу о субъективном элементе в составе гражданско-правовой сделки. // Хозяйство. Право. Управление: Межвузовский сборник. 1974, № 1, с. 70; Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю К. - М: Проспект, 2000. - С.250.

² Напр., Минимущество РФ. Указ Президента РФ от 17.05.2000 № 867 «О структуре федеральных органов

власти» // СЗ РФ, 2000, № 21, ст. 2168.

³ В противном случае такая сделка npi

176 ПС РФ с соответствующими правовыми последствиями.

³ В противном случае такая сделка признается недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст. 171-

51

образования обладают правоспособностью и дееспособностью в их неразрывном единстве.

По общему правилу, граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обязательно обладать полной дееспособностью, т.е. достичь 18 лет. Или прибрести полную дееспособность при вступлении в брак до достижения 18 лет, когда это допускается законом, либо путем эмансипации, т.е. объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) или занимающегося предпринимательской деятельностью с согласия законных представителей, в установленном законом порядке, полностью дееспособным¹.

Тем не менее, возможно совершение сделки и несовершеннолетним лицом. В этом случае дефицит дееспособности последнего дополняется дееспособностью законных представителей. Так, при совершении сделки лицом не достигшем 14-летнего возраста, сделки с жилым помещением совершает сам законный представитель от имени малолетнего (п.1 ст. 28 ПС РФ). А при совершении сделки лицом от 14-ти до 18-ти лет необходимо наличие письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Причем в отдельных случаях на распоряжение таким имуществом в обоих случаях необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства и наложен ряд ограничений (п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ). В качестве примера в соответствии со ст. 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» несовершеннолетние приобретают право собственности или являются участниками общей собственности на приватизированные квартиры³.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделки с жилым помещением, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации. Если юридическое лицо относится к

¹ Однако в Мосгордуме готовится решение о бесплатной передаче детям-сиротам, достигшим совершеннолетия

жилого помещения сначала не в собственность, а в безвозмездное пользование сроком на 5 лет в целях

уменьшения количества противозаконных сделок.

* Ведомости СНД и ВС РСФСР.1991, № 28, ст. 959.

³ Комментарий к ГК РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова ОН. М.: Инфра-М. 1999, с. 80.

52

некоммерческим организациям либо является государственным и муниципальным предприятием, необходимо также отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок. В июле 2001 года Госдума РФ отменила лицензирование риэлторской деятельности¹. Однако, лицензия служила гарантией² законности совершения сделки для клиентов этих организаций, что отличало их от непрофессионалов и «черных маклеров». Отмена лицензирования может привести к нестабильности и криминализации рынка жилых помещений³.

Совершать сделки с жилыми помещениями может местная администрация от имени города или иного муниципального образования, а также субъекты РФ в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья. По мнению Крашенинникова П.В, РФ как государство не имеет возможности свободно распоряжаться принадлежащим ей жильем, т.к. весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Это мнение является спорным, т.к. согласно п. 1 ст. 209 ПС РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вместе с тем РФ может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения. Последнее также относится к субъектам РФ и муниципальным образованиям⁴.

Таким образом, основными составляющими элементами гражданской дееспособности (эти элементы присутствуют у всех субъектов сделки) являются: сделкоспособность и деликтоспособность. В литературе было высказано мнение о том, что гражданская дееспособность состоит из отдельных

¹ Федеральный закон РФ от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // СЗ РФ, 2001, №33, ст. 3430.

² Ряд риэлторских фирм против такого решения законодателей, и для защиты своей деловой репутации объединяются в ассоциации и союзы, напр. Московская ассоциация гильдии риэлторов.

³ См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 4 (350), 28.09.2001.

⁴ См.: Крашенинников ILB. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 203.

53

качеств¹. Представляется, что самостоятельного значения в отрыве от дееспособности такие качества иметь не могут, поэтому нет необходимости дробить дееспособность на отдельные «способности»². В то же время самостоятельное совершение сделок является одним из важнейших элементов дееспособности. Отношение к совершению сделок, позволяет различать, например, дееспособность малолетних и несовершеннолетних³.

В результате, дефект одного из элементов дееспособности либо недостаток правоспособности приводит к пороку субъекта и, как следствие, ставит вопрос о недействительности (ничтожности либо оспоримости) сделки с жилым помещением в целом⁴.

Субъективная сторона сделки характеризуется определенными качествами субъекта сделки, имеющими юридическое значение. Выделяют два таких качества: внутренняя воля и внешнее волеизъявление. Внутренняя воля выражается в желании лица совершить сделку, т.е. предполагает намерение породить определенные юридические права и обязанности. Выражение внутренней воли вовне происходит посредством волеизъявления, т.е. доведения своей воли до сведения других лиц, возможных участников сделки.

Волеизъявление осуществляется рядом способов⁵, которые можно объединить в три группы: прямое волеизъявление, косвенное волеизъявление⁶, изъявление воли посредством молчания⁷.

¹ См.: Кузнецова Л.Г. Развитие института дееспособности граждан в новом гражданском законодательстве. // Правоведение, 1965, № 4, с. 80.

² См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск: Томск, ун-т. 1967, с. 63-64.

³ См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2000, с. 250- 251.

⁴ По частоте подачи исков в суды г. Москвы (1993 - 1999 гг.) признание сделки недействительной в случае порока субъекта является наиболее распространенным основанием. См.: Шабалин ВТ. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ. 2000, с. 168-172.

⁵ К сожалению, в ПС РФ нет ни понятия волеизъявления, ни точного прописания способов, а в норме ст. 158 ГК РФ смешиваются виды форм сделки и способы волеизъявления.

⁶ Такие действия называются конклюдентными. В соответствии с п. 2 ст. 158 ГК РФ таким способом волеизъявления можно совершить сделки, которые в соответствии с законом могут быть совершены устно. Однако п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 58 Постановления Пленумов ВС РФ И ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» расширили сферу применения конклюдентных действий. Для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в т.ч. проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок. // Российская газета, № 152,13.08.1996.

См.: Кротов В.М Гражданское право. М.: Проспект. 1998, с. 230.

54

При совершении сделок с жилыми помещениями допускается только прямое волеизъявление. Такой способ волеизъявления необходим, чтобы четко определить действительную волю участника сделки, т.е. должно быть правильное понимание сущности сделки¹ и ее совершение должно быть добровольным².

Совершение сделок посредством молчания или конклюдентных действий возможно, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 158, п. 2, 3 ст. 438, п. 2 ст. 621 ПС РФ), что связано с высокой ценностью объекта сделки, а также необходимостью четкой фиксацией прав и обязанностей участников сделки.

По мнению одних авторов, основу действительности сделки должно составлять волеизъявление³, т.к. сделка всегда есть действие, другие полагают, что стержневым моментом является внутренняя воля лица⁴. Воля и волеизъявление - две стороны одного и того же процесса психического отношения лица к совершаемому им действию, поэтому они имеют значение только в их единстве⁵ и являются непременным условием для действительности сделок⁶.

В случае порока субъективной стороны, такая сделка с жилым помещением по иску заинтересованной стороны признается судом недействительной, т.е. является оспоримой сделкой. Характерной особенностью сделки с пороком субъективной стороны в отношении жилых помещений является наступление не только гражданско-правовых последствий недействительности сделки⁷, но и в ряде случаев уголовной ответственности⁸.

¹ Согласно п.1 ст. 178 исключением является мотив сделки, т.к. он не является существенным заблуждением.

В противном случае при наличии порока воли такая сделка признается недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст. 177-179 ПС РФ. Исключением является угроза правомерным действием, приводящим к тому же правовому результату, что и сделка, совершаемая под влиянием угрозы. См.: Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1. Л.: Лен. ун-т. 1958, с. 219.

³ См.: Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М: Госюриздат. 1954, с. 22.

⁴ См,: Рабинович Н.В, Недействительность сделок и ее последствия. Л.: Лен. ун-т. 1960, с. 7.

⁵ См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. //Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М: Проспект. 2000, с. 245.

⁶ См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные им последствия. Томск: Томск, ун-т. 1967, с.42.

⁷ Ст.ст. 177-179 ПС РФ.

⁸ Это обусловлено достаточно сильной криминализацией рынка недвижимости, особенно в крупных городах. Ст. 163 УК РФ устанавливает уголовную ответственность за вымогательство, а ст. 179 УК РФ устанавливает

55

Объективная сторона выражается в форме сделок, в том документальном оформлении, которое необходимо соблюсти в соответствии с гражданским законодательством.

Волеизъявление не только должно правильно отражать, но и довести внутреннюю волю до сведения участников сделки, причем только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме (ст. 158 ПС РФ)¹. Для всех видов сделок, где объектом сделки является жилое помещение, законодатель предусмотрел исключительно письменную форму (ст. 550 ГК РФ), как простую, так и нотариальную. Правила о форме сделки должны применяться также при ее изменении или прекращении (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Необходимость соблюдения письменной формы сделки, законом предусмотрена, прежде всего, в зависимости от субъектного² состава сделки (п. 1ст. 161ГКРФ).

Для каждой формы сделки предусмотрены свои требования, реализация которых предполагает действительность сделки. Общее требование к письменной форме сделок следующее: она совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1ст. 160ГКРФ).

Правовыми актами³ или соглашением сторон⁴ могут устанавливаться дополнительные требования к документу: как-то совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью, нумерация документа, бумага с водяными знаками, количество экземпляров документа и т.д. (абз. 3 ст. 160 ГК

у головную ответственность за принуждение к совершению сделки или отказ от ее совершения. См.: Уголовный Кодекс. Федеральный закон РФ от 12.06.1996 № 63-ФЗ // СЗ РФ.1996, № 25, ст. 2954.

¹ Однако в силу специального указания закона при изменении состоявшейся сделки иногда допускается иная, более простая форма сделки (п. 2 ст. 592 ГК РФ). Использование иной формы сделки может также вытекать из обычаев делового оборота или условий сделки (п.З ст. 159, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

² В большинстве случаев сделки с жилыми помещениями совершаются между гражданами и юридическими лицами, а стоимость жилого помещения заведомо превышает 10 минимальных размеров оплаты труда. С 01.01.2001 минимальный размер оплаты труда по гражданско-правовым обязательствам составляет 100 рублей, см. ст. 5 федерального закона РФ от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // СЗ РФ, 2000, № 26, ст. 2729.

³ См.: ст. 18 федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

⁴ Так, уставы некоторых российских внешнеторговых организаций содержат указание о подписании внешнеэкономических сделок двумя лицами.

56

РФ). Данные требования не только широко используются при совершении сделок с жилыми помещениями, но и позволяют оценивать действительность сделки.

Возможно использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью технических средств либо иного аналога собственноручной подписи в случаях и порядке, предусмотренном законом¹ или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ПС РФ) или подписи другого лица, если участник сделки вследствие своих физических недостатков, болезни или неграмотности не может подписаться собственноручно. Подпись последнего удостоверяется нотариально либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых участник сделки не мог подписаться собственноручно (п. 3 ст. 160 ПС РФ).

Договоры могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами посредством различных видов связи², позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст. 434 ПС РФ)³. Вышеизложенное справедливо и для сделок с жилыми помещениями.

Дополнительным элементом в отношении сделок с недвижимостью является необходимость соблюдения государственной регистрации сделки, которая законом предусмотрена в зависимости от объектного состава сделки (ст. 130 ПС РФ). Однако законом может быть установлена государственная регистрация сделок и с движимым имуществом⁴ определенных видов (п. 2 ст. 164 ПС РФ). Это связано с высокой материальной и духовной ценностью определенных объектов сделок.

¹ Федеральный закон РФ от 10.01.2002 № 1-ФЗ «Об электронной цифровой подписи» // СЗ РФ, 2002, № 2, ст. 127.

² См.: Вестник ВАС РФ, 1994, № 11, с. 68.

³ Федеральный закон РФ от 16.02.1995 № 15-ФЗ «О связи» // СЗ РФ, 1995, № 8, ст. 600.

⁴ Введена обязательная регистрация перехода права собственности и других актов, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного Фонда РФ. Сделки с музейными предметами подлежат регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ. Ст. 10 Федерального закона РФ от 26.05. 1996 № 54 «О музейном фонде РФ и музеях РФ» // СЗ РФ, 1996, № 22, ст. 2591.

57

Так, государственной регистрации подлежат сделки с жилыми помещениями в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ПС РФ и федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст. 164 ПС РФ). Согласно п. 1 ст. 2 вышеуказанного закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а значит и действительности совершенной сделки. Причем в одних случаях регистрируется переход права собственности, например, купля-продажа жилого помещения (п. 1 ст.551 ПС РФ)¹, в других, самих договоров, например, договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ПС РФ)².

Исключение в этом случае составляет только договор найма жилого помещения, который, согласно правилам нормы ст. 674 ПС РФ, является действительным при соблюдении простой письменной формы.

Кроме того, в зависимости от характера сделки предусмотрен дополнительный элемент контроля при совершении сделки с жилым помещением³, что связано с особой ценностью самого объекта - жилое помещение, так и особенностями самой сделки. Так, для договоров ренты и ипотеки, а также завещания необходимо нотариальное оформление.

Несоблюдение формы договора с жилым помещением влечет его недействительность. В соответствии с п. 1 ст. 165 и ст. 168 ПС РФ такая сделка признается ничтожной и ее достаточно жесткие последствия определяются ст. 167 ПС РФ. Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами⁴. Исключение из правил ст. 165 ПС РФ состоит в том, что в интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от

¹ П.1 ст. 13 федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

² Там же, ст. 26.

³ Вопрос о необходимости нотариальной формы для всех сделок с жилыми помещениями вызывает дискуссии до сих пор, поскольку ряд авторов обосновывают свою позицию снижением правовых гарантий по сравнению с прежним законодательством. См.: Титов А.А. Новые способы получения жилья. М.: Юрайт, 2000, с. 215-217.

⁴ Ст. 4 федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

58

нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации признать сделку действительной в этом случае может только суд (п.2 и п. 3 ст. 165 ГК РФ). Кроме того, добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение другой стороной причиненных убытков.

Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих ее условий.

Для действительности сделки необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям нормативных актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм гражданского законодательства. Кроме того, содержание сделки должно включать все существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ): предмет договора, условия, указанные нормативными актами как существенные или необходимые для договоров данного вида, например коммерческого найма, и условия, указанные сторонами сделки как существенные. А также момент и место совершения сделки и юридические реквизиты ее участников. При наличии приложений к сделке в ней должны даваться отсылки к таким положениям, например, план квартиры.

Законодатель предусмотрел целый ряд существенных условий в сделках с жилым помещением: точная характеристика и местоположение объекта (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ), перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (п.1 ст. 558 ГК РФ) и т.д.

Сделки по содержанию могут отличаться от установленных диспозитивных норм либо вообще не быть предусмотренными законом, но, во всяком случае, они должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства .

Сделки с пороками содержания признаются ничтожными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных нормативных актов (ст. 168ГКРФ).

К таким сделкам применяются общие правила о последствиях

Это позволяет совершать не только сложные сделки, напр, ипотека жилых помещений, но и устанавливать ряд дополнительных условий по сделке, напр, обязательство по страхованию жилого помещения.

59

недействительной сделки (ст. 167 Г РФ). Следует полагать, что противоречие содержания сделки основам морали и нравственности также может считаться основанием недействительности сделок.

Закон предусматривает, что недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части¹. Это является новеллой ГК РФ по сравнению с ГК РСФСР 1964 г.²

В результате проведенного правового анализа, сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско-правовые и иные последствия.

В целях защиты добросовестных субъектов сделки с жилыми помещениями предлагается внести изменения в п. 1 ст. 17 федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»³ дополнив словами «риэлторская деятельность»⁴.

Договор как двух- или многосторонняя сделка⁵ в рыночных условиях стал основным юридическим фактом, порождающим права и обязанности⁶. Таким

¹ Ст. 180 ГК РФ. Напр., продажа квартиры вместе с летней дачей в качестве жилых помещений.

² В ст. 60 ГК РСФСР указано, что «следует исходить из презумпции существенности недействительного условия для всей сделки в целом». См.: Комментарий к ГК РСФСР. // Под ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. М.: Юр. лит-ра. Третье издание. 1983, с. 88.

³ СЗ РФ, 2001, № 33, ст. 3430.

⁴ Необходимость такого дополнения подтверждается тем, что Московская ассоциация гильдии риэлторов стала в добровольном порядке выдавать сертификаты качества, т.к. на рынке жилья работает около 1000 компаний в одной только Москве. В рекламных целях до сих пор используется номер лицензии. См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 22 (385), 04.06.2002.

⁵ Среди оснований возникновения гражданских правоотношений в пп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ, прежде всего, названы договоры и иные сделки, т.е. законодатель придает первостепенное значение этому основанию, как наиболее распространенному в гражданском обороте.

См.: Сделки: понятие, виды и формы. // Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск № 2. М.: Экономика и жизнь, 1995, с. 42.

60

образом, для устойчивого экономического развития¹ имеет большое значение действительность сделок, а в условиях все возрастающего темпа жизни и информационно-технической революции² порядок быстрого и юридически правильного признания сделок недействительными³.