2) Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 гк рф).

Практика показывает, что, в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, требует от арендодателя либо устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя (см. постановления ФАС Московского округа от 10.07.2004 г. № КГ-А40/5587-04, ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2008 г. № А44-348/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 г. № Ф08-812/08 и другие). Редко, когда в такой ситуации речь идет об уменьшении арендной платы. Но, поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном интересе они могут воспользоваться и этим вариантом действий. Именно так, к примеру, поступила одна известная автору торговая компания, получившая в пользование по договору аренды грузовой автомобиль с прицепом. Компания намеривалась использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем заранее и уведомила арендодателя. Но после выяснилось, что для перевозки продуктов прицеп непригоден. В итоге арендодатель уменьшил ежемесячную арендную плату за автомобиль, и компания взяла его на новых условиях.

3) Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 гк рф).

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если этого не сделать, то арендатор получит право требовать уменьшения арендной платы, либо сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Надо сказать, что ситуация с «возникновением» неизвестных правообладателей встречается крайне редко. И, как правило, арендаторы в такой ситуации идут на расторжение договора (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2005 г. № Ф08-2344/2005).

4) Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 гк рф).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом (к примеру, в договорах аренды транспортного средства без экипажа и водного судна без экипажа обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора (ст. 644 ГК РФ, ст.64 КВВТ РФ)), иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Если арендодатель не выполнит эту обязанность, то арендатор может потребовать, чтобы размер арендной платы был уменьшен, если конечно, интерес в пользовании таким имуществом у него сохранится.

Наличие любого из вышеперечисленных обстоятельств – это повод для арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Арендодатель с этим требованием может согласиться, и тогда стороны подпишут соглашение о новом размере арендной платы, а может и отклонить. В последнем случае арендатору придется уже обращаться в суд с заявлением об изменении условий договора аренды.