Федеральные стандарты оценки
Федеральные стандарты оценки (ФСО) — документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных стандартах указывается, что они разработаны c учетом Международных стандартов оценки, однако, по нашему мнению, эти документы существенно отличаются — как по объему, так и по содержанию.
Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.
Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. По нашему мнению, данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода и оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно — например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов.
Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке.
Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.
Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО — к рыночному подходу).
В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий — максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.
В фсо №2 выделяются следующие виды стоимости:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки законом об оценочной деятельности. В ФСО №2 приведены некоторые комментарии к данному понятию, имеющие, на наш взгляд, слабое практическое значение.
Фсо №3 вводит больше, чем ранее, существенных реквизитов отчетах об оценке
Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки.
Информация о заказчике — юридическом лице
О заказчике — физическом лице:
Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора
Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.
Информация о текущем использовании объекта оценки.
В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при опреснении стоимости, и должно содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, с описанием процедуры этого согласования.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
Использование в оценке недвижимости функций сложного процента: «будущая стоимость денежной единицы» и «текущая стоимость денежной единицы».
Будущая
стоимость денежной единицы (накопленная
сумма денежной единицы), (fvf, i,
n).
FV=PV[(1+i)^n]=PV*[fvf,
i, n],
где
FV – будущая стоимость
денежной единицы;
PV – текущая стоимость
денежной единицы;
i – ставка дохода;
n
– число периодов накопления, в годах;
fvf,
i, n=(1+i)n
– дисконтирование.
Если начисления
осуществляются чаще, чем один раз в год,
то формула преобразуется в следующую:
k
– частота накоплений в год.
Данная
функция используется в том случае, когда
известна текущая стоимость денег и
необходимо определить будущую стоимость
денежной единицы при известной ставке
доходов на конец определенного периода
(n).
Правило «72-х»
Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.
Типичным примером для будущей стоимости денежной единицы может служить задача.
Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 000 рублей.
FV=10000[(1+0,1)3]=13310.
Текущая стоимость единицы, (pvf, i, n).
Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости.
=FV*[
pvf, i, n]
Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то
Примером задачи может служить следующая:
Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%.
FV=8000*[
]=4967,36.