1. Понятие недвижимости как объекта оценки. Необходимость и цели оценки объектов недвижимости.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;

• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

• переуступке долговых обязательств;

• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

• купле-продаже объектов недвижимости;

• акционировании предприятий  и перераспределении имущественных долей;

• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

• ликвидации объектов недвижимости;

• сдаче недвижимости в аренду;

• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

• страховании объектов недвижимости;

• кредитовании под залог объектов недвижимости;

• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• исполнении прав наследования,  судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

2. Характеристика и классификация объектов недвижимости

  Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов:

• физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь)

• имущественно - правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения)

• экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность)

• состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность)

     Недвижимость  может быть нескольких видов:

• Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.

• Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

• Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.

• Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.

     Как и любой товар, недвижимость имеет  определенные свойства:

• Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.

• Фундаментальность.

• Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.

• Стационарность.

• Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.

• Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.

• Устойчивая тенденция к росту стоимости.

Классификация:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость

б) коммерческая

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, специальные здания и сооружения, административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

3. Земли городов и населенных пунктов занимают

4. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

5. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. 5

6. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

7. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

8. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

3. Основные принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользования;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы пользователя

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности): составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины), при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: ИМ на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип конкуренции: Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

4. Виды стоимости, используемые при оценке объектов недвижимости

Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки1 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя – инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки2 в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей.

В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.

Учитывая вышеназванные свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.

5. Международные стандарты

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

http://dpo-group.ru/legislation/mso1-4.asp - текст каждого стандарта

6. Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ЕСО), так называемая «Голубая книга», были приняты Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVA) в шестой редакции в 2009 г. (предыдущая пятая редакция была принята в 2003 г.). Некоторые определения ЕСО нашли свое отражение в европейском законодательстве.

ЕСО 2009, по заявлению Совета TEGoVA, полностью соответ-ствуют всем актуальным изменениями в европейском законода-тельстве, в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и в Международных стандартах оценки (МСО). Публи-куемые материалы были приведены в соответствие с МСФО и МСО на момент принятия ЕСО и после этого не изменялись.

Издание включает в себя 5 стандартов оценки, 5 применений для различных целей оценки, глоссарий и приложение с перечнем членов TEGoVA.

В стандартах 1 и 2 (ЕСО 1 и 2) рассмотрены вопросы, связан-ные с определением основных баз оценки. Определения ЕСО пол-ностью соответствуют определениям МСО.

Стандарт 3 (ЕСО 3) содержит основные требования к квалифи-кации оценщика в Европе. В ЕСО 3 дано определение оценщика имущества в соответствии с действующим законодательством ЕС. В стандарте также рассмотрены вопросы конфликта интересов, неза-висимости и ответственности оценщика. Важным является описание требований, необходимых для получения профессиональной квали-фикации «признанный европейский оценщик».

Стандарт 4 (ЕСО 4) посвящен вопросам условий привлечения оценщика к выполнению работ по оценке, взаимоотношениям за-казчика и оценщика, а также рецензированию отчетов об оценке.

В ЕСО 4 дан перечень требований к информации, необходимой для выполнения отчета в соответствии с ЕСО 2009.

В стандарте 5 (ЕСО 5) описаны основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стан-дарт содержит определение основных целей оценки, дает описание процесса составления отчета об оценке и определяет основные требования к отчету

Если будет время:

В применении 1 (ЕПО 1) рассмотрены вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В стандарте дана клас-сификация активов и основанный на ней выбор базы оценки в со-ответствии с требованиями МСФО. Стандарт также дает опреде-ление термина «справедливая стоимость» применительно к оценке для целей финансовой отчетности.

Применение 2 (ЕПО 2) посвящено проблемам оценки недви-жимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даны определения таким понятиям, как залоговая стоимость, а также иным базам оценки, применяемым для оценки залога. В ЕПО 2 рассмотрены также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

В применении 3 (ЕПО 3) рассмотрены вопросы оценки имуще-ства для целей секьюритизации. В данном применении определе-ны такие понятия, как секьюритизация имущества, чистая устой-чивая стоимость актива и т. п. Особую актуальность данное применение имеет для оценки активов банков в условиях финан-сового кризиса.

Применение 4 (ЕПО 4) посвящено вопросу определения стра-ховой стоимости имущества для обеспечения его адекватного страхового покрытия. В ЕПО 4 описаны базы оценки для целей страхования, позволяющие определить степень адекватной ком-пенсации возможных в будущем потерь при наступлении страхо-вых случаев.

В применении 5 (ЕПО 5) рассматриваются вопросы, связанные с использованием понятия инвестиционной стоимости (ценности) отдельными инвесторами. Актуальность данного применения на настоящем этапе развития оценки огромна, в том числе в России. Использование положений данного применения особенно важно в том случае, когда речь идет о сделках на неразвитом рынке при отсутствии сопоставимой рыночной информации.