Глава 5. Когнитивная модель рынка земли

Земельный вопрос во все времена был актуален и затрагивал все стороны жизнедеятельности людей: социальную, политическую, экономическую и др. В настоящее время в России вопрос собственности на землю обретает свое новое развитие. Современные экономические условия диктуют новые для России рыночные законы, которые обусловливают направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. В то же время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие направления развития земельного рынка возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка.

Целью многочисленных прикладных исследований является разработка механизмов государственного регулирования земельного рынка в России. В связи с этим целесообразно описать систему земельного рынка, определив ее основные элементы и взаимосвязь между ними, сформировать модель земельного рынка, позволяющую осуществлять прогноз сценариев развития земельного рынка. Для описания системы земельного рынка необходимо, в первую очередь, изучить текущее состояние земельного фонда России, основные тенденции изменения его структуры и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать модель земельного рынка, обеспечивающую возможность раскрыть основные процессы, учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства.

Для исследования процесса сбора земельного налога в государственный бюджет на основе экспертного оценивания была построена структурная модель рынка земли¹¹.

На основе экспертного оценивания была построена когнитивная карта процесса сбора земельного налога в государственный бюджет (рис. 5.1).

Рис. 5.1. Когнитивная карта рынка земли

Рассматривались три возможных варианта развития исследуемого процесса. Результаты моделирования проанализированы и выработаны рекомендации для управляющего субъекта¹².

В модели используются следующие показатели:

ОЗП = ЗН+А=КСз*Сн*Sзчс+Цз*Са*Sаз,

где:

ОЗП – объем земельных платежей;

ЗН – земельный налог;

А – платежи, за аренду государственных и муниципальных земель;

КСз – средняя кадастровая стоимость 1 кв.м.земли;

Сн – ставка земельного налога;

Sзчс – площадь земель, находящихся в частной собственности;

Цз – средняя рыночная цена за 1 кв.м. земли;

Са – ставка арендной платы;

Sаз – площадь государственных и муниципальных земель, переданных в аренду.

При условии сохранения значений других показателей в этой формуле, увеличение ставки земельного налога влечет увеличение объема земельных платежей, однако, из формулы видно, что удвоение ставки налога, не приведет к удвоению объема земельных платежей, т.к. необходимо еще учесть долю земельного налога в структуре земельных платежей. Например, в Нижегородской области по итогам 2005 года, доля земельного налога в структуре земельных платежей составляла около 45%. Соответственно, удвоение ставки земельного налога, приведет к увеличению объема земельных платежей на 0,45. Ниже задана матрица весов, соответствующая данной когнитивной карте, которая также была составлена на основе экспертных оценок.

Таблица № 5.1

факторы	ставка земельного налога	объем земельных платежей	ставка арендной платы	площадь земель в аренде	площадь земель в частной собственности	рыночная цена на землю	объем финансовых услуг	транзакционные издержки	доходы населения	выкупная цена земли
i	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
ставка земельного налога	0	0,45	0	0	-0,3	0	0	0	0	0
объем земельных платежей	0	0	0	0	0	0	0	-0,8	0	0
ставка арендной платы	0	0,55	0	-0,6	0,1	0	0	0	0	0
площадь земель в аренде	0	1	0	0	-0,2	0	0	0	0	0
площадь земель в частной собственности	0	1	0	-0,2	0	0	0,3	0	0	0
рыночная цена на землю	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0,8
объем финансовых услуг	0	0	0	0	1	0	0	0	0	0
транзакционные издержки	0	0	0	-0,3	-0,8	0	0	0	-0,1	0
доходы населения	0	0	0	0,05	0,6	0	0	0	0	0
выкупная цена земли	0	0,2	0	0,1	-0,8	0	0	0	0	0

Сценарий 1

Исходные данные: рыночная цена на землю в муниципальном образовании растет на 10% ежегодно, муниципальная власть не планирует существенного изменения ставки земельного налога, ставки арендной платы, выкупной цены земли. Рынок земли развивается медленно, банки, кредитные организации с осторожностью предоставляют финансовые ресурсы для сделок с землей, транзакционные издержки не снижаются, доходы населения остаются на прежнем уровне.

Задача анализа: определить тенденцию изменения объема земельных платежей в течение последующих 5 лет в сложившейся ситуации.

Таблица № 5.2

Факторы	Импульс
ставка земельного налога (f1)	0
объем земельных платежей (f2)	0
ставка арендной платы (f3)	0
площадь земель в аренде (f4)	0
площадь земель в частной собственности (f5)	0
рыночная цена на землю (f6)	0,1
объем финансовых услуг (f7)	0
транзакционные издержки (f8)	0
доходы населения (f9)	0
выкупная цена земли (f10)	0

Таблица № 5.3. Результаты расчетов

Факторы	Период 1	Период 2	Период 3	Период 4	Период 5	Период 6
ставка земельного налога (f1)	1	1	1	1	1	1
объем земельных платежей (f2)	1	1,16	0,98	0,95	0,91	0,83
ставка арендной платы (f3)	1	1	1	1	1	1
площадь земель в аренде (f4)	1	1,01	1,03	1,05	1,08	1,11
площадь земель в частной собственности (f5)	1	0,94	0,87	0,79	0,72	0,63
рыночная цена на землю (f6)	1,2	1,3	1,4	1,5	1,6	1,7
объем финансовых услуг (f7)	1	1	0,98	0,96	0,94	0,91
транзакционные издержки (f8)	1	1	0,99	0,97	0,96	0,95
доходы населения (f9)	1	1	1	1	1	1
выкупная цена земли (f10)	1,08	1,16	1,24	1,32	1,4	1,48