3.Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относитель­но инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

• значительные капитальные вложения;

• жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимос­ти от ситуации в регионе и перспектив его развития;

• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами ин­вестирования (табл. 1).

Таблица 1

О тносительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвести­ций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструмен­тов инвестирования, поскольку для каждого их них характерна своя став­ка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по срав­нению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. Отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выпла­чиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток до­ходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют 3-15-летннй срок.

2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация мо­жет продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - фиксированные активы.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее дина­мичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от: инвестиций в традиционные финансовые активы.

где R- ставка доходности инвестиций в активы;

t– период владения активами;

▬ - колебания ставки доходности от инвестиций в недвижимость;

__ - колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги.

Рис. 1. Сравнительный анализ потока доходов от недвижимости и финансовых активов

Рис. 1. отражает реальную ситуацию по типичному колебанию став­ки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от не­движимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток дохо­дов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выра­женную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необхо­димо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко падают в периоды снижения инфляции.

Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности ,по­скольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвес­тированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала - это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недви­жимости.

Таким образом, особенности функционирования рынка недвижимос­ти определяются:

• спецификой недвижимости;

• цикличностью развития рынка недвижимости;

• влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;

• относительно высоким, по сравнению с уровнем риска инвестиций в финансовые активы, уровнем риска.