1.3.Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски»)

Могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов). Кредиторы обычно берут на себя большинство этих рисков при условии, что производственные риски даются оценке и «управляемые».

1.4.Риски, связанные с рынком («риски реализации»)

Могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции или ее несоответствия семенным требованиям рынка, снижения ожидаемых цен или ухудшения возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контактов на реализацию). Этот вид рисков ограничивается, хотя и не исключается полностью благодаря соблюдению разумной осторожности при оценке предполагаемой цены, детальном анализе договоров купли-продажи, особенно условий, регулирующих порядок их пересмотра и аннулирования, всесторонним изучением рынка.

1.5.Финансовые риски проекта

Связаны с возможным ростом сходов в случае, если кредиты предоставляются по «плавающей» ставке (имеющей тенденцию к росту) или снижается платежеспособность заемщика. Этот риск можно снизить требованием ограничения дивидендов, вынуждением принятия заемщиком определенных соотношений тех или иных статей баланса и другими условиями кредита.

1.6.Риск консервации проекта

При проектном финансировании инвесторы полагаются на поток наличности, предназначенный для погашения кредита, и решение прекратить эксплуатацию построенного объекта ведет к вынужденным убыткам. Поэтому инвесторы требуют гарантий осуществления финансовых операций на срок, в течение которого проект дает доходы. Это необходимо для покрытия издержек производства, если заказчик прекращает осуществление финансовых операций, как только рентабельность покажет ему недостаточный по сравнению с той, которая обеспечивается от других объектов, куда он вкладывает инвестиции.

Кроме того, риск консервации проекта может быть уменьшен требованием финансового вовлечения заказчиков посредством совместного (с кредиторами) участия в капиталовложениях или путем организации финансирования с правом регресса и подходящих финансовых соотношениях. Важно также создать стабильную общность интересов всех участников проекта – спонсоров, поставщиков, покупателей, инвесторов.

Далее проводят количественную оценку рисков и решают задачу по выбору рационального сочетания риска, доходности и финансовой устойчивости проекта, то есть определяют экономическую надежность (устойчивость) самого проекта.

2.Уровень риска на рынке недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относи­тельно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность полу­чения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывает­ся в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожи­даемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвести­рованный капитал можно рассчитать по формуле R_i = R_f + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в тра­диционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые рис­ки макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количе­ственный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный период в три года определяется следующим образом. Если доход­ность актива составила:

10% - 6 раз, 9,5% - 10 раз, 8,2% - 12 раз, 6% - 4 раза, 12% - 4 раза, то в данном случае можно определить среднеарифметическую: (10 + 9,5 + 8,2 + 6 +12) -5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной : {(10 • 6) + (9,5 • 10) + (8,2 • 12) + (6 • 4) +(12 • 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) - это величина, которая располагается в середине чисел, расположенных по возрастающей. Например, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8.2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5. 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.

В нашем примере медиана равна 9,5%. В ряде чисел 2,3,4,5,5,8 медиана составит (4+5)12 = 4,5.

Мода - это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируе­мом ряду цифр: в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использование средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении до­ходов.

Е(R)=∑Ri*P(R₁)=R1*P(R1)+P(R2)+…+R_n*P(R_n)

Где P(R) – вероятность возникновения дохода R_i

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов ак­тива, выраженным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и слож­ности получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый рав­номерный поток доходов, вариация о² в серии полученных доходов опре­деляется как

σ² =∑(R_t-R)²/n-1=(R₁-R)²+(R₂-R)²+…+(R_n-R)²/n-1

Стандартное отклонение - квадратный корень из вариации:

σ=√σ²

Вариация ожидаемых доходов:

σ²=∑[Ri-E(R)]²*P(R_i)n-1=[R1- E(R)]²*P(R1)+ [R₂- E(R)]²*P(R2)+…+[R_n -E(R)]²*P(R_n)n-1

Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.

Ковариация (СОУ) - относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода.

Для полученных доходов можно определить как

COV= σ/R

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как

COV= σ/E(R)

Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации для следующего ряда: 10%, 6%, -4%, 8%, 12% необходимо опре­делить среднюю арифметическую ставку доходности, которая составляет 6,40%.

Вариация:

σ²⁼ [(10-6.40)²+(6-6.40)²+(-4-6.40)²+(8-6.40)²+(12-6.40)²]/(5-1)=155.2/4=38.8

Стандартное отклонение:

σ=√σ² =√38.8 =6.229%

Ковариация: COV= σ/R=6.229/6.40=0.973,

что определяет уровень систематического риска.