5.3.3. Последовательность внесения корректировок

Независимо от использовавшегося в составе расчетов метода численного обоснования корректировок, определяется последовательность их внесения в стоимость объектов-аналогов. В практике оценки может использоваться один из следующих способов внесения поправок:

1. Последовательное внесение корректировок.

2. Внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения.

Первый вариант основывается на принципе внесения поправок по каждому показателю отдельно, в последовательности, соответствующей убыванию степени значимости соответствующего показателя на стоимость объекта. Каждая поправка вносится к скорректированной на основе результатов внесения предыдущих корректировок к стоимости объектов-аналогов. В этом случае расчет скорректированной стоимости объекта-аналога проводится по формуле:

, (7)

где: – стоимость -го объекта-аналога после всех корректировок (скорректированная стоимость объекта-аналога);

– стоимость -го объекта-аналога до внесения всех корректировок;

– значение корректировки по -му элементу сравнения для -го объекта аналога (в относительных величинах);

– общее количество элементов сравнения.

Второй вариант, предусматривающий внесение корректировок по уровням, предполагает выделение из общего числа элементов сравнения двух групп, объединяющих элементы по критерию взаимозависимости. К зависимым элементам относятся: вид передаваемых прав на недвижимость, условия финансирования сделки, условия продажи, рыночные условия, назначение и текущее использование объекта. Корректировки, которые учитывают эти элементы, также называются зависимыми. Процедура расчета скорректированной стоимости объекта-аналога предусматривает последовательное внесение корректировок по всем перечисленным выше элементам. В состав независимых элементов входят следующие элементы сравнения: компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости, характеристики местоположения, физические характеристики и экономические характеристики. По этим элементам применяются независимые корректировки, которые вносятся к величине стоимости объекта-аналога, полученной в результате применения всех зависимых корректировок.

Для способа внесения корректировок по уровням зависимости элементов сравнения общая формула расчета скорректированной стоимости i-го объекта-аналога имеет следующий вид:

, (8)

где: – стоимость -го объекта-аналога после всех корректировок (скорректированная стоимость объекта-аналога);

– стоимость -го объекта-аналога до внесения всех корректировок;

– общее количество элементов сравнения для внесения зависимых поправок по -му объекту-аналогу ;

– общее количество элементов сравнения, для которых вносятся все поправки по -му объекту-аналогу; разность ( ) соответствует количеству элементов сравнения, для которых вносятся независимые поправки;

– значение корректировки по -му зависимому элементу сравнения (в относительных величинах) для -го объекта аналога;

– значение корректировки по l-му независимому элементу сравнения (в относительных величинах) для -го объекта аналога.

Выбор способа внесения поправок должен быть обоснован оценщиком с учетом состава ценообразующих факторов, по которым проводятся корректировки. Тем не менее, на практике наиболее предпочтительным является внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения.

В зависимости от характеристик и отличий любого из объектов-аналогов от объекта оценки, могут быть выявлены ценообразующие факторы, которые относятся к одному и тому же элементу сравнения. При необходимости комплексного учета нескольких факторов в составе одного элемента сравнения производится суммирование корректировок для каждого элемента в отдельности с расчетом общей величины корректировки по элементу сравнения и проведением корректировок по всем элементам сравнения на основе (5.17).

Рассмотрим механизм внесения корректировок на следующих примерах.

Пример 1. На основе последовательного внесения корректировок необходимо определить скорректированную стоимость объекта-аналога, цена продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные корректировки по отдельным элементам сравнения. Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 5.

Таблица 5