4. Сравнительный подход базируется на следующих основных принципах оценки:

- принцип спроса и предложения (цена объекта недвижимости определяется соотношением факторов спроса и предложения, существующем в конкретный момент времени на соответствующем сегменте рынка);

- принцип замещения (в контексте сравнительного подхода означает, что ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше минимальной суммы, за которую он сможет приобрести объект недвижимости, имеющий сходные с рассматриваемым объектом характеристики и обладающий аналогичной полезностью);

- принцип вклада (в условиях свободного рынка полезность каждого объекта недвижимости определяется не стоимостью затрат на формирование его индивидуальных характеристик, а ценностью этих характеристик для типичных участников рынка; исходя из этого, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость – наличие «избыточных» улучшений не способно привести к увеличению стоимости объекта);

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (соответствует общим положениям данного принципа в теории оценки и означает, что объект недвижимости должен оцениваться, исходя из варианта его наиболее эффективного использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости).

5. Основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода:

1. Проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками.

2. По результатам более детального анализа и проверки полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки, в конечном счете, позволит определить стоимость оцениваемого имущества (в зависимости от активности в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, количество объектов-аналогов может составлять от 3 объектов и более).

3. Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами-аналогами по этим ценообразующим факторам.

4. С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом и объектом оценки, проводится корректировка цен объектов-аналогов с их приведением к характеристикам объекта оценки.

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится результирующая величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

На первом этапе в качестве основных критериев, позволяющих отнести определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка, рассматриваются объекты, сходные по следующим критериям:

• основному назначению и текущему использованию;

• качеству строительных материалов и конструктивных решений;

• составу передаваемых прав и имеющимся обременениям;

• местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного города, района, субъекта РФ);

• физическим характеристикам.

Типичными для определенного сегмента рынка недвижимости являются следующие экономические условия:

• срок окупаемости инвестиций не должен превышать сложившийся на рынке показатель для соответствующего типа недвижимости;

• субъекты сделки, принимая решение о совершении сделки, должны соответствовать критериям независимости, то есть и продавец, и покупатель действуют без принуждения и каждый исходит из необходимости соблюдения собственных интересов;

• действуя в своих интересах, покупатель недвижимости имеет инвестиционную мотивацию, то есть рассчитывает из приобретения недвижимости получить определенные выгоды; при этом, выбирая аналоги, необходимо рассматривать схожие по инвестиционной мотивации сделки – например, исходя из одинакового подхода инвесторов к наиболее эффективному варианту использования приобретаемых объектов недвижимости.

Существенным показателем любой сделки является срок экспозиции объекта оценки и выбранных в качестве аналогов объектов. Под сроком экспозиции понимают период времени между датой представления на открытый рынок (публичной оферты) объекта до даты совершения сделки с ним. Если речь идет о купле-продаже объекта, то срок экспозиции для него будет иметь одну продолжительность. Если же этот объект (или его части) будет предлагаться на рынке аренды, то срок экспозиции будет иным. Нормальный (типичный) срок экспозиции объектов может существенно различаться в зависимости от:

- типа объекта недвижимости;

- вида сделки с недвижимостью;

- даты, на которую определяется срок экспозиции.

Так, например, если необходимо продать объект складского назначения в течение двух месяцев, а его нормальный срок экспозиции составляет около пяти месяцев, то, предположительно, объект будет продан на 15-25% дешевле его реальной рыночной стоимости. Таким образом, если при выборе объекта-аналога известно, что объект был продан за период времени, меньший типичного срока экспозиции, то его цена может быть занижена и необходимо либо отказаться от использования этого объекта в качестве аналога, либо применить в расчетах дополнительную корректировку на условия продажи.