3. Виды поправок, методы их расчета и внесения

Метод сравнения продаж является основным методом оценки недвижимости с применением сравнительного подхода. Его суть соответствует основным этапам сравнительного подхода, предусматривающего выбор объектов-аналогов и проведение корректировок, позволяющих привести стоимость объектов-аналогов к стоимости объекта оценки. В общем случае расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж проводится по формуле:

, (1)

где

– скорректированная стоимость -го объекта-аналога;

– удельный вес (вклад) скорректированной стоимости -го объекта- аналога в стоимость объекта оценки;

– общее количество объектов-аналогов.

В свою очередь, скорректированная стоимость -го объекта-аналога определяется на базе цены этого объекта-аналога до корректировок:

(2)

– цена -го объекта-аналога до корректировок;

– величина корректировки к стоимости -го объекта-аналога по -му элементу сравнения (ценообразующему фактору), в денежном выражении;

– количество элементов сравнения, по которым проводится корректировка -го объекта-аналога.

Проведение корректировок в составе метода сравнения продаж должно выполняться в следующей последовательности:

1. Определяется состав элементов сравнения, по которым выявлены расхождения в характеристиках объекта оценки и какого-либо (или всех) объекта-аналога.

2. С учетом назначения и основных характеристик объектов определяется единица сравнения объектов.

3. Для каждого элемента сравнения при наличии различий в характеристиках обосновывается численное значение поправки и производится корректировка стоимости объекта-аналога, отличающегося по этому элементу от объекта оценки.

4. С учетом общего состава элементов сравнения определяется последовательность внесения корректировок.

5. Производится взвешивание окончательных значений скорректированных стоимостей объектов-аналогов с определением стоимости объекта оценки, которая принимается в качестве результата оценки.

Важным положением процедуры внесения корректировок является следующее утверждение:

все корректировки применяются по отношению к стоимости объекта-аналога – основным принципом внесения любых корректировок является применение увеличивающей стоимость объекта-аналога поправки в том случае, если рассматриваемый показатель у объекта оценки лучше, чем у объекта-аналога, и уменьшающей стоимость объекта-аналога поправки в том случае, если соответствующий показатель объекта оценки хуже, чем у объекта-аналога.

Различают две формы корректировок – процентные и денежные.

Процентные корректировки вносятся на основе добавления или вычитания суммы поправки, определенной в процентном выражении по отношению к цене продажи аналога, или, что одно и то же, путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится положительная процентная поправка, что соответствует применению повышающего коэффициента (k > 1), если хуже – процентная поправка отрицательная и понижающий коэффициент (k < 1). Чаще всего такая форма поправок используется при учете различий в правах и обременениях, времени продажи, местоположении, отдельных технических характеристиках.

Денежные корректировки можно условно разделить на следующие две категории:

1. Корректировки, применяющиеся к единице сравнения (1 м², 1 сотка и т.д.), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в удельных характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка является положитель­ной, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, и отрицательной, если хуже аналога. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики (например, стоимость высококачественной отделки помещения), а также поправки, рас­считанные статистическими методами на основе анализа соответствующего сегмента рынка.

2. Корректировки, применяющиеся к цене объекта-аналога в целом, изменяют цену продажи объекта на определенную денежную сумму, в которую оценивается раз­личие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало­га в целом, можно отнести поправки на наличие или отсутствие дополни­тельных улучшений (установка системы видеонаблюдения и сигнализации в жилом доме, оборудование автомобильной стоянки и другое).