6. Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

- методом сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметров, влияющими на цену.

Базовая модель метода:

Sср ADJср, (1)

где Sср – цены продаж аналогичных объектов;

ADJср – суммарные поправки к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и аналогичными (передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики и другие).

- методом соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и дохода , представленный двумя модификациями – методом валового рентного мультипликатора (методом расчета мультипликатора валовой ренты) и методом общего коэффициента капитализации( методом расчета мультипликатора чистой ренты), основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект.

7. Преимущества и недостатки подхода.

Преимущества:

- наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются и продаются и не используются для получения дохода, а также при наличии определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме данные по совершаемым сделкам;

- статистически обоснован и позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки:

-различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки;

- сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

- зависимость от активности и стабильности рынка. Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено, т.к. к дате оценки рыночные условия могут существенно измениться.

2. Инструменты сравнительного подхода

Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов, отличающих данный подход от остальных:

- единиц сравнения;

- элементов сравнения;

- видов корректировок (поправок);

- способов внесения поправок;

- методов расчета поправок.

Состав элементов сравнения

При анализе объектов-аналогов рассматривают следующие основные элементы сравнения, на основе сопоставления которых определяют необходимость проведения тех или корректировок к стоимости объектов-аналогов:

1. Вид передаваемых прав на недвижимость и имеющиеся обременения.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия.

5. Назначение и текущее использование объекта.

6. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

7. Характеристики местоположения.

8. Физические характеристики.

9. Экономические характеристики.

Рассмотрим содержание элементов сравнения более подробно: