Т ЕМА 4

Оценка стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода

1. Общая характеристика сравнительного подхода.

2. Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости.

3. Виды поправок, методы их расчета и внесения.

4. Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости.

1. Общая характеристика сравнительного подхода

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»)

Объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Базовые положения сравнительного подхода

1. Подход основан на постулате: «Сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам». Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

2. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированными на выявленные_различия.

3. Сфера применения и информационная база.

Если рынок недвижимости характеризуется высокой активностью и прозрачностью, то оценка, основывающаяся на применении методов сравнительного подхода, позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия, определяющие стоимость объекта недвижимости.

Суть сравнительного подхода к оценке недвижимой собственности заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с приведением известных цен аналогичных объектов к стоимости объекта оценки с помощью корректировок, позволяющих учесть различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов.

Основу проведения оценки объекта недвижимости является информация о сделках с аналогичными объектами за определенный период времени. Поэтому применение сравнительного подхода возможно только при наличии развитого рынка объектов, сходных с оцениваемым.

Если рассматриваемый сегмент рынка не развит или оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, то сравнительный подход не может использоваться. Также применение этого подхода вызывает затруднения в том случае, когда объект оценки имеет существенные обременения и ограничения, не характерные для рынка.

Довольно часто в литературе вместо термина «сравнительный подход» упоминаются «рыночный подход» или «подход сравнения продаж». Тем не менее, в настоящее применение именно сравнительного подхода предусмотрено Федеральными стандартами оценки.

Методы сравнительного подхода активно применяются не только для оценки стоимости объектов недвижимости (включая застроенные и свободные земельные участки), но и при обосновании величины среднерыночных ставок арендной платы и эксплуатационных расходов в составе доходного подхода, а также для расчета величины износов и устареваний объекта оценки при использовании затратного подхода.