2. Практическая часть

Исходные данные:

Площадь земельного участка Sзем. уч.=700 кв.м ; Рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка УПРС=2000 руб/м2. ; площадь здания Sзд=420 кв.м ; год постройки-2005 ; ставка месячной арендной платы Сар.пл.= 720 руб. за 1 кв.м ; здание кирпичное, одноэтажное.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

С_зем.уч=S_зем.уч*УПРС

где С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

УПРС – Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка, руб/м2.;

S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

С_зем.уч=700*2000=1 400 000 руб.

2. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 21 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к,

где Нстр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

Sзд. – площадь здания;

к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВСзд.= 21 000 * 420 * 1 = 8 820 000 руб.

3. Определение износа здания

Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и экономический.

Фактический физический износ определен на основе отношения срока жизни здания к его максимальному сроку жизни, принимаемому за 100 лет. Физический износ равен 8/100=0,08(8%). Здание построено недавно в 2001 году, поэтому функциональный и общеэкономический износы отсутствуют.

Совокупный износ=0,08*8 820 000+0+0=705 600руб.

4. Определение рыночной стоимости здания

Сзд.=ПВСзд. – СИ = 8 820 000 – 705 600 = 8 114 400 руб.

5. Рыночная стоимость недвижимости

С_{недв.затр}=Сзем.уч.+Сзд.=1 400 000 руб.+8 114 400 руб.=9 514 400 руб.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода, который приносит оцениваемый объект недвижимости в случае сдачи его в аренду.

1) Определение потенциального валового дохода:

ПВД=Сар.пл.*Sар.зд. ,

где Сар.пл. – ставка арендной платы ;

Sар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=720*420*12=3 628 800 руб.

2) Определение реального валового дохода:

РВД=ПВД*Ксдачи , где

Ксдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду, потерю прибыли в период смены арендаторов; Ксдачи=0,9.

РВД=3 628 800*0,9=3 265 920 руб.

3) Определение чистого операционного дохода

ЧОД=РВД – ОР

ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или затраты собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 29% от ПВД.

ОР= 0,29*3 628 800 = 1 052 352 руб.

ЧОД=3 265 920 – 1 052 352 =2  213 568руб.

4) Определение рыночной стоимости недвижимости:

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать коэффициент капитализации. Воспользуемся методом Хоскольда (возврат капитала по фактору фонда возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке). За бесрисковую ставку примем средний процент по депозитам в 10 наиболее крупнейших банках РФ, которая равна 9%. Срок инвестиционного периода 8 лет.

Ккап = on+sff(безриск.)

где on – планируемый доход в % годовым(примем равным 22 %).

Ккап = 0,22 + 0,09/((1+0,09)⁸-1)=0,22+0,09=0,31

Снедв.=ЧОД / Ккап ,

С_{недв.дох}=2 213 568/ 0,31= 7 140 542 руб.

Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом

Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора.

Таблица 1 – расчет валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи	ПВД	ВРМ
Здание одноэтажное, кирпичное, в том же районе, но меньшей площади (Sан1=390 кв.м.); ставка месячной арендной платы - Сар.пл.1=690 руб	6 960 000	3 229 200	2,16
Здание одноэтажное, кирпичное с такой же площадью, но место положение ближе к центру города; ставка месячной арендной платы - Сар.пл.2=750 руб	9 450 000	3 780 000	2,50
Здание одноэтажное, кирпичное площадью 400 м2, находится дальше от центра в районе с плохой транспортной доступностью; ставка месячной арендной платы - Сар.пл.3=650 руб	6 500 000	3 120 000	2,08

а) ПВД₁=S­­­_ан1*С_ар.пл.1=390*690*12=3 229 200 руб.

ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=6 960 000 / 3 229 200= 2,16

б) ПВД₂=S­­­_ан2*С_ар.пл.2= 420*750*12=3 780 000руб.

ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=9 450 000 / 3 780 000= 2,50

в) ПВД₃=S­­­_ан3*С_ар.пл.3= 400*650*12=3 120 000 руб.

ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=6 500 000 / 3 120 000= 2,08

Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= (ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ )/ 3=(2,16+2,50+2,08) / 3=2,25

Определение рыночной стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=3 628 800*2,48=8 164 800 руб.

Окончательная стоимость недвижимости

Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле

С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;

α_дох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

α_рын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=9 514 400* 0,6+ 7 140 542* 0,3+ 8 164 800* 0,1= 8 667 283 руб.

Снедв с учетом округления= 8 667 000 руб.