Конспекты лекций по курсу «Основы планировки городов». Лекция 2 «Градостроительное проектирование в системе управления городом»
ІІ. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ГОРОДА
Градостроительное регулирование землепользования
2.1.1. Понятие недвижимости
Стратегическое направление развития Украины – создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. «Узловой точкой» системных преобразований в экономике является рынок недвижимости.
Недвижимость по оценкам специалистов западных стран составляет до 50% и более их национального богатства. Поэтому необходимость управления ею существует объективно и независимо от достигнутого уровня развития рыночных отношений.
Понятие «недвижимость» раскрыто в Государственном стандарте Украины № 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Конституция Украины признает государственную, коммунальную и частную собственность. Определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цели и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, носит название «рынок недвижимости».
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.
Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости: зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях – последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем.
Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.
Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Как объект собственности земля одновременно является и средством производства, и природным ресурсом, и местом обитания. Земельные участки нельзя переместить в пространстве, использовать без остатка, отделить от других, неразрывно с ней связанных элементов природного комплекса.
2.1.2. Роль земли как базы для всех объектов недвижимости
Роль земли как базы для всех объектов недвижимости, созданных человеком и природой, показана на рис.2.1.1.
Рис. 2.1.1. Земля и различные виды земельных ресурсов в общей системе объектов недвижимости
Многофункциональность земли в народном хозяйстве, огромные различия в местоположении и качестве обуславливают сложность системы управления земельными ресурсами.
Земельные ресурсы Украины – это 60,4 млн. га земель, причем, 41,9 млн. га – сельскохозяйственные угодия. Земельный фонд Донецкой области составляет (2,65 млн. га) 4,4% территории страны.
По состоянию на начало 2002года распределение земельного фонда области по категориям земель выглядело следующим образом (табл. 2. 1.1).
Земельный фонд Донецкой области по категориям земель
Таблица 2.1.1.
Категории земель |
Площадь, тыс. га |
% от общей площади |
Сельскохозяйственные земли |
2098,8 |
79,2 |
Земли жилой и общественной застройки |
48,5 |
1,83 |
Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны |
130,0 |
4,9 |
Земли природно-заповедного, природоохранного, оздоровитель-ного, историко-культурного и другого назначения (в том числе леса) |
304,8 (202,5) |
11,51 (7,64) |
Земли рекреации |
16,0 |
0,6 |
Земли водного фонда |
51,9 |
1,96 |
Всего |
2650 |
100 |
Градостроительное регулирование применительно к городским земельным ресурсам осуществляется по следующим основным направлениям:
генеральное планирование развития городов с учетом прилегающих территорий, градостроительные нормы и правила, зонирование (а также другие стандарты и классификации) для городских земель и иных объектов недвижимости;
экономически эффективное управление городской недвижимостью, включающее интегрированную систему наполнения и использования городского бюджета, налогов, арендных или иных платежей за землю, бюджетных расходов на их содержание и развитие, охрану памятников архитектуры, культуры и истории, природной среды; ипотечное кредитование, использование земельной недвижимости для привлечения инвестиций в развитие города;
формирование комплексной и взаимоувязанной системы инвентаризации, учета, оценки (кадастров) и других баз данных на основе современных информационных технологий;
создание и согласованное развитие единой государственной системы регистрации прав на городские земли и иную недвижимость, регистрации сделок с недвижимостью;
реализация последовательной программы подготовки и введения в действие законодательных и нормативных актов, обеспечивающих реализацию городской политики в области земельной недвижимости.
Современная наука и практика градостроительного регулирования требуют, чтобы разрабатываемые генеральные планы являлись основой градостроительной политики (расселение людей и обеспечение благоприятной для них среды проживания, охраны окружающей среды и т. п.) обязательной для всех городов и поселений, территорий, регионов. Градостроительный уровень современных генеральных планов (заложенные цели, концепции и направления градостроительства), мера их конкретного влияния на развитие городов и территорий являются важнейшими показателями качества управления государственной, коммунальной, частной земельной собственностью и уровня государственного и местного управления в целом.