«Земельный» вексель и система выкупа землепользователем земельного участка

Вексель как ценная бумага провозглашен в статье 143 ГК РФ и потом упоминается в ГК всего только один раз – в статье 815, где он рассматривается в качестве заемного обязательства. Однако с практической точки зрения использование векселя как заемного обязательства не получило широкого распространения, за исключением банковской практики, где широко представлены простые векселя банков.

Вопросы регулирования выдачи и обращения векселей регламентируются Федеральным законом 11 марта 1997 года № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе». В то же время вексель может рассматриваться и как заемное обязательство, но не для банков, а для коммерческих организаций и граждан. Такая роль отводится векселю статьей 815 ГК РФ. При этом, как следует из текста указанной статьи, вексель может быть не только простым, но и переводным, связывающим в обоих случаях заемным обязательством двух лиц.

Говоря о целевых установках землепользователей, необходимо выделить одно из основных их предпочтений – желание обладать земельными активами, которые позволяют не только повысить их капитализацию, но и служить источником привлечения инвестиционных или заемных средств. Однако обладание земельными активами невозможно без приобретения права собственности в результате совершения соответствующих сделок. Из числа таких сделок выделим сделки, связанные с выкупом земельных участков, находящихся в государственной собственности

В принципе, выкуп землепользователем земельного участка может быть осуществлен на условиях рассрочки (отсрочки) платежа по договору купли- продажи. То есть, государство (Российская Федерация или субъект Российской Федерации) могло бы предоставить землепользователю так называемый коммерческий кредит продавца (см. упомянутые выше статьи 488, 489 и 823 ГК РФ). Но этот кредит не может являться самостоятельной сделкой как, например, банковский кредит (см. статьи 819-821 ГК РФ), он может рассматриваться лишь в качестве одного из существенных условий договора купли-продажи. Соответственно, в этом договоре стороны должны предусматривать составление конкретного графика рассрочки платежа, который будет являться неотъемлемой частью договора.

Длительность периода рассрочки может устанавливаться без каких-либо ограничений, но исходя из сложившейся практики землепользования, продолжительность рассрочки может достигать 49 лет. В результате заключения сделки купли-продажи земельного участка на условиях рассрочки (отсрочки) платежа право собственности на земельный участок переходит к землепользователю еще до того, как он полностью за него расплатится. При этом у продавца (государства) с момента передачи земельного участка возникает право денежного требования в размере суммы платежа, предусмотренной договором купли-продажи, соответственно, у покупателя возникает денежное обязательство по оплате приобретенного земельного участка в сумме, определяемой ценой земельного участка и суммой начисленных процентов.

Право денежного требования, приобретенное продавцом (государством) в результате совершения такой сделки, может быть реализовано им самостоятельно путем получения с покупателя-должника денежных сумм в размере и в сроки, предусмотренные договором купли-продажи земельного участка (графиком рассрочки). Но, как альтернативный вариант, оно может быть реализовано путем уступки его на открытом рынке в результате совершения возмездной сделки (такие сделки предусмотрены статьями 382-390 ГК РФ).

Естественно, сумма такой сделки будет ниже номинальной суммы денежного требования, основанного на обязательстве по оплате выкупа на условиях рассрочки (отсрочки). Такая ситуация, характерная для финансового рынка и носящая название «дисконтирование», является выгодной для продавца, если у него имеется необходимость в единовременном получении денежных средств, при условии, естественно, что ставка дисконтирования будет на уровне рыночной.

Таким образом, оформленное в рамках сделки купли-продажи земельного участка право денежного требования по платежам на условиях рассрочки (отсрочки) может быть передано продавцом в рыночный оборот в результате возмездной уступки этого требования, которая обеспечит продавцу возможность единовременного получения большей части от номинальной суммы долга по оплате выкупа земельного участка. В итоге, государство осуществляет выведение в рыночный оборот сразу двух активов: земельных, повышающих капитализацию предприятий, и долгосрочных финансовых, заметно повышающих потенциал финансового рынка.

Однако оборот долгосрочных финансовых активов, основанных только на договоре купли-продажи, не является достаточно ликвидным. Как известно, ликвидность повышается в результате использования финансового инструмента. В данном случае в качестве такого инструмента может выступать «земельный» вексель.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная не предусмотрена в перечне видов ценных бумаг, приведенном в статье 143 Гражданского кодекса РФ. Она была введена в гражданский оборот Законом РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и конституируется как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. В то же время в силу статьи 143 Гражданского кодекса РФ новый вид ценной бумаги, отсутствующий в указанном перечне, может быть отнесен к числу ценных бумаг только «законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке».

Соответственно, легитимность отнесения закладной к числу ценных бумаг ставится под сомнение. Кроме того, несмотря на то, что в основе закладной как ценной бумаги лежит ипотечное право, формально можно ставить вопрос о том, что ее нельзя относить к ипотечным ценным бумагам в силу положений статей 1 и 2 Федерального закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». А это, в свою очередь, вступает в прямое противоречие с правовым и экономическим содержанием закладной.

Основные положения о закладной содержатся в главе III Закона об ипотеке, а также (в части оборота закладной) в главе VIII Закона об ипотеке.

Условно закладные можно разделить на три группы:

- кредитные закладные;

- заемные закладные;

- «торговые» закладные.

В настоящее время российский рынок закладных оценивается в размере свыше 1 млрд. долларов США (практически на 100% он состоит из жилищных закладных).

Облигация с залоговым обеспечением

Как уже отмечалось, в основе любой облигации лежит договор займа (см. статьи 807-818 ГК РФ). Облигация с залоговым обеспечением была введена путем включения соответствующих дополнений в статью 27 Закона о рынке ценных бумаг.

Облигация с залоговым обеспечением – это эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

а) право на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента;

б) право на получение зафиксированного в облигации процента от ее номинальной стоимости;

в) право залога на имущество, являющееся предметом залогового обеспечения обязательства, лежащего в основе облигаций, а также на получение страхового возмещения, сумм возмещения, причитающихся залогодателю в случае изъятия (выкупа) заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации.

При этом в качестве предмета залогового обеспечения могут выступать объекты недвижимости, включая земельные участки, а также ценные бумаги, включая закладные. Причем в части возможного использования закладных как предмета обеспечения облигаций вопрос имеет дискуссионный характер.

Прямое указание на виды ценных бумаг, которые могут служить предметом залогового обеспечения облигаций, в тексте пункты 6 и 7 статьи 27.3 Закона о рынке ценных бумаг отсутствует. В то же время из контекста, хотя и в неявном виде, но следует, что предметом залога для целей обеспечения эмиссии облигаций с залоговым обеспечением могут служить только эмиссионные ценные бумаги. Соответственно, имеет право на жизнь такая трактовка этих положений, которая будет исключать закладные из состава ценных бумаг, которые могли бы служить предметом залога при эмиссии облигаций с залоговым обеспечением.

Как следует из формулировок пунктов 3 и 4 статьи 27.3 Закона о рынке ценных бумаг, эмиссия облигаций с залоговым обеспечением сопровождается 2-кратной государственной регистрацией: сначала должна быть осуществлена государственная регистрация выпуска, а затем – государственная регистрация решения о выпуске, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией ипотеки.

При этом государственная регистрация выпусков (дополнительных выпусков) эмиссионных ценных бумаг должна осуществляться федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ФСФР), а государственная регистрация решения о выпуске (одновременно с государственной регистрацией ипотеки) – учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется, что это неоправданное усложнение процедуры, поскольку достаточно только государственной регистрацией ипотеки, осуществляемой на основании документов, удостоверяющих факт государственной регистрации соответствующего выпуска облигаций с залоговым (ипотечным) обеспечением.

Облигация с ипотечным покрытием

Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия (т.е. обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа).

Облигации с ипотечным покрытием (и, одновременно с ними, ипотечные сертификаты участия) были введены в гражданский оборот Федеральным законом от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (см. статью 2). Облигация с ипотечным покрытием (далее – «ипотечная облигация») определена как эмиссионная ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом под ипотечным покрытием указанный закон (см. статью 3) понимает совокупность обеспеченных ипотекой денежных требований, денежных средств в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества.

Таким образом, предусмотренный в статье 11 данного закона залог ипотечного покрытия означает залог всех его составляющих, хотя в тексте закона отсутствуют указания на то, как должен регистрироваться этот залог – в целом или по отдельным его составляющим. Но, тем не менее, независимо от порядка его регистрации возникает ряд серьезных правовых коллизий. Во-первых, денежные средства в валюте Российской Федерации не могут являться предметом залога. Во-вторых, залог бездокументарных эмиссионных ценных бумаг имеет иной правовой режим, нежели залог документарных эмиссионных и неэмиссионных ценные бумаги. Но главная ошибка законодателя заключается в выборе модели обеспечения оборота ипотечных активов. Вместо залога ценной бумаги – закладной (предусмотренного статьей 49 Закона об ипотеке) – был выбран залог имущественного права (денежного требования), вытекающего из кредитного договора или договора займа. Главное различие между залогом денежного требования, обеспеченного ипотекой, и залогом ипотечного права (закладной) заключается в том, что денежное требование, как правило, имеет переменный (постоянно снижающийся) объем, в то время как объем ипотечного права изменяется незначительно, причем, как правило, возрастает за счет роста стоимости недвижимости.

Из этого следует, что в целях обеспечения защиты прав инвесторов, повышения надежности и ликвидности ипотечных облигаций, снижения транзакционных издержек более предпочтительной является модель залога закладных. Это означает, что при конструировании Закона об ипотечных ценных бумагах была совершена системная ошибка, для исправления которой требуется полная переработка этого закона.

Вторая серьезная проблема, которая, очевидно, будет сдерживать земельно-ипотечный оборот, связана с тем, что указанный закон ограничивает набор видов денежных требований только требованиями, вытекающими из кредитного договора или договора займа. При этом полностью игнорируется, в частности, такой вид денежного требования как требование по оплате объекта недвижимости (например, земельного участка), приобретаемого по договору купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа (см. статьи 488 и 489 Гражданского кодекса РФ). Уже в настоящее время продажа квартир риэлторами и застройщиками в значительных объемах сопровождается предоставлением рассрочки (отсрочки) платежа. А, как показывает мировой опыт, такого рода сделки более характерны именно для купли-продажи земельных участков, причем рассрочка, как правило, имеет долгосрочный характер.

Ипотечный сертификат участия – неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Юридическая конструкция, положенная в основу нового для российского рынка вида ценных бумаг, является крайне сложной и запутанной. Представляется, что на практике она вряд ли будет востребована, так как предусматривает участие в процессе формирования ипотечного покрытия и последующего управления им сразу 4-х субъектов (ипотечный агент, внешний управляющий, аудитор и управляющая компания). Эта конструкция искусственно перенесена из зарубежной (т.н. североамериканской) правовой системы, в которой ее аналог базируется на институте траста. В Российской Федерации вместо траста законодательно утвержден институт доверительного управления. Между ними существуют глубокие и принципиальные различия, невозможность устранения которых приводит к тому, что юридическая конструкция, положенная в основу ипотечных сертификатов, имеет искусственный и, скорее всего, теоретический характер.