Глава 3.2. Земельно-имущественные правоотношения и их правовое регулирование

3.2.1. Правовое обеспечение регулирования земельных отношений

Несомненно, основополагающим документом для всего россий­ского земельного законодательства является Конституция РФ, при­нятая 12 декабря 1993 г. и установившая в отношении земли сле­дующие основные положения:

- земля может находиться в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности (ст. 9);

- право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35);

- граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ст. 36);

- владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окру­жающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36);

- условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36);

- права граждан (в том числе на землю) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конститу­ционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства (ст. 55);

- земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (по предметам совмест­ного ведения издаются федеральные законы и в соответствии с ними принимаются законы субъектов РФ (ст. 72 и 76);

- указы Президента РФ и законы субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам (ст. 76 и 90).

Земельный кодекс РФ, подписанный Президентом России 25 ок­тября 2001 г., подвел итоги многолетней дискуссии и ответил на аб­солютное большинство вопросов, стоящих перед государственными структурами и субъектами земельных отношений В 103 его статьях и в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федера­ции»:

- определены принципы российского земельного законодатель­ства, соотношения полномочий Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований (глава I);

- установлены нормы, регулирующие содержание и порядок охраны земель (глава II);

- определены нормы регулирования отношений собственности на землю (глава III);

- определены нормы постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитутов, аренды земельных участ­ков (глава IV);

- порядок и условия возникновения прав на землю (глава V);

- права и обязанности пользователей земельными участками (глава VI);

- порядок и условия прекращения и ограничения прав на землю (глава VII);

- правила возмещения убытков и потерь в связи с изъятием зе­мельных участков для государственных или муниципальных нужд (глава VIII);

- защита прав на землю и порядок рассмотрения земельных спо­ров (глава IX);

- условия и порядок платы за землю и оценки земли (глава X).

Особое место в кодексе занимают вопросы ведения мониторинга земель, землеустройства, земельного кадастра, контроля соблюде­ния земельного законодательства, охраной и использованием зе­мель (главы XI и XII); установление ответственности за правонару­шения в области охраны и использования земель (глава XIII). Последние пять глав кодекса посвящены особенностям регулиро­вания в сфере использования земельных участков, относящихся к каждой из семи категорий земель.

Учитывая существенные отличия оборота земель сельскохозяйст­венного назначения, Земельный кодекс определил необходимость разработки специального закона, регулирующего этот процесс. Не­посредственно из положений Земельного кодекса вытекает целесообразность разработки и принятия еще ряда законов.

Отметим основные, наиболее принципиальные положения Земельного кодекса. По Земельному кодексу участниками земельных отношений являются граж­дане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Россий­ской Федерации, муниципальные образования.

Они могут выступать в качестве:

- собственников земельных участков;

- землепользователей;

- землевладельцев;

- арендаторов земельных участков;

- обладателей сервитутов.

При этом иностранные граждане и юридические лица без граж­данства по ст. 15 не могут обладать на праве собственности земель­ными участками, находящимися на приграничных территориях, пе­речень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных особо охраняемых территориях (в закрытых административно-территори­альных образованиях и примыкающих к ним районах).

Важным моментом является указание ст. 3 Земельного кодекса на приоритет земельного законодательства над гражданским по вопро­сам владения, пользования и распоряжения земельными участками. Это означает, что их оборотоспособность определяется земельным законодательством.

Статьёй 27 Кодексом изъяты из оборота:

- земли государственных природных заповедников и националь­ных парков;

- земли под зданиями и сооружениями Вооруженных сил, право­охранительных органов; закрытых административно-территориаль­ных образований;

- земли под объектами использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- земли под захоронениями.

Значителен перечень земель, находящихся в ограниченном оборо­те (12 видов земельных участков). Для них ограничено предоставле­ние в частную собственность. Запрет на приватизацию установлен на земли общего пользования: площади, улицы, проезды, дороги, набе­режные, скверы, бульвары, водоемы, пляжи.

Кодекс установил порядок приобретения прав на вновь предо­ставляемый земельный участок, предусмотрев два возможных спо­соба:

- без предварительного согласования места размещения объекта;

- с предварительным согласованием.

По первому способу участок из государственной или муници­пальной собственности предоставляется только на основе торгов (конкурсов, аукционов). При втором способе согласовываются место, объемы, целевое назначение размещаемого объекта, выставленные условия являются обязательными для исполнения. При предоставлении участка в собственность в любых случаях обязательно проводятся торги.

С точки зрения управления земельными ресурсами весьма важны положения Земельного кодекса, которые определяют полномочия в сфере регулирования земельных отношений различных уровней власти.

Согласно ст. 9 ЗК РФ к полномочиям Российской Федерации от­носятся:

- установление основ федеральной политики в области регули­рования земельных отношений;

- установление ограничений прав собственников земельных уча­стков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных уча­стков;

- государственное управление в области осуществления монито­ринга земель, государственного земельного контроля, землеустрой­ства и ведения государственного земельного кадастра;

- установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

- изъятия для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа;

- разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

- иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Фе­дерации Конституцией РФ, Земельным кодексом, федеральными законами.

Кроме того, Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственно­сти РФ.

Статья 10 ЗК РФ устанавливает, что к полномочиям субъектов Рос­сийской Федерации относятся:

• изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов федерации;

• разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящейся в границах субъектов федерации;

• иные полномочия, не отнесённые к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления.

Субъекты Рос­сийской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности.

Согласно статье 11 ЗК РФ или к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится:

• изъятие, в том числе путём выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

• установление с учётом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

• разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

• иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности.