3.2.2. Особенности возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав в рамках земельно-имущественных правоотношений

Устоявшийся термин «права на землю» подразумевает совокупность прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (см. ст. 25 ЗК РФ):

1) собственность на землю (точнее – право собственности на земельный участок - смотри главу III ЗК РФ);

2) постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (смотри главу IV ЗК РФ).

В свою очередь, вторую группу можно разделить на две подгруппы:

а) права на объекты земельно-имущественных отношений;

б) права, возникающих в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.

При этом право собственности на землю можно будет отнести к первой подгруппе. В итоге получится несколько иная классификация:

1) право собственности и иные вещные «права на землю»;

2) обязательственные «права на землю».

В результате такой «переклассификации» мы обнаруживаем, что подгруппа обязательственных «прав на землю» должна включать помимо перечисленных в названии главы IV ЗК РФ и некоторые другие, включая, например, права залогодержателя по договору о залоге. На рис. 3 приведена схема, иллюстрирующая структуру земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ.

Понятие «права на землю» используется также и в главе 17 ГК РФ (смотри ст. 260, 264-276), при этом содержание этого понятия раскрывается через «право собственности на землю» и «права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков». Последние определяются как «права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником» (смотри п. 2 ст. 264 ГК РФ).

Из этого следует, что «права на землю», как и другие виды имущественных прав, делятся на две группы: вещные и обязательственные. Первую группу составляют собственно права на объекты земельно-имущественных отношений, а вторую – права, возникающие в результате сделок с этими объектами.

Все виды прав на объекты земельно-имущественных отношений (под объектами земельно-имущественных отношений в настоящем цикле лекций понимаются земельный участок, часть земельного участка, земельная доля, предприятие как земельно-имущественный комплекс, «единый объект недвижимости») и прав, возникающих в результате совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и условно делятся на вещные и обязательственные, то есть, на:

- права непосредственно на эти объекты;

- права, связанные с оборотом этих объектов.

Основания возникновения гражданских прав, порядок их осуществления и защиты регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Под объектами «прав на землю» понимаются объекты земельных отношений, перечисленные в пункте 1 статьи 6 ЗК РФ:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

• части земельных участков.

Под субъектами «прав на землю» понимаются участники земельных отношений, перечисленные в пункте 1 статьи 5 ЗК РФ:

- граждане (включая иностранных граждан и лиц без гражданства);

- юридические лица;

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования.

Земельный рынок является самым динамичным из всех рынков недвижимости России, самым привлекательным и доходным в России. Москва занимает особое положение как уникальный центр, концентрирующий капиталы страны. Москва и Московская область характеризуется постоянной положительной миграцией самых обеспеченных семей: в Москве проживает 7% населения России, а капитал московских банков составляет 83% от капитала всей банковской системы; 10 % самых богатых семей получают 78 % всего дохода, а 10 % самых

«Права на землю»

Право

Собственности

Иные

вещные права

Обязательствен-ные права

Постоянное (бессрочное)

пользование

Пожизненное наследуемое

владение

Сервитут

Рис. 3. Структура земельных правоотношений,

регулируемых законодательством РФ

Аренда

Безвозмездное срочное

пользование

Прочие

бедных – 0.8% этого дохода. Москва занимает третье место в мире в списке самых дорогих столиц после Лондона и Токио.

Результатом концентрации капитала в Москве является постоянное превышение спроса на подмосковную недвижимость по сравнению с предложением, прежде всего – предложением земельных участков. Эта тенденция (превышение спроса над предложением) характерна для земельных рынков большинства крупных городов России и пригородных муниципальных образований.

Исторически вокруг крупных городов России концентрировались леса и земли сельхозназначения. Земли сельхозназначения были приватизированы в начале 90-х гг. в процессе приватизации аграрной сферы, впоследствии эти земли концентрировались в руках крупных и мелких частных собственников, прежде всего с целью строительства индивидуального жилья. Земельный рынок в Российской Федерации начал формироваться в 90-е годы 20-го века, но только после 2000г. в стране стала формироваться полноценная недвижимость, где основой единого объекта недвижимости является земельный участок, а здания и сооружения выступают в роли всего лишь «улучшений» этого земельного участка.