3.4.5. Распоряжения земельными участками органами местного самоуправления. Договор аренды земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение и имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, соору­жениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного са­моуправления соответствующих муниципальных образова­ний, а также казенным предприятиям, муниципальным уни­тарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и приня­тыми в соответствии с ними законами субъектов Российс­кой Федерации земельные участки и предусмотренные фе­деральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Земля, находясь в государственной или муниципальной собственности, должна работать на собственника и при предоставлении ее другим лицам в титульное пользование, владение на основании договора должна приносить доход от ее использования, Это условие возможно соблюсти при предоставлении земельного участка в аренду. По договору аренды земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в срочное возмездное пользование и владение под определенные цели.

Выделяются следующие признаки аренды земельных участков:

- в аренду передаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности на основании распорядительного акта;

- распоряжение земельными участками осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления обладающими правом предоставления;

- в аренду предоставляются конкретные объекты земельных правоотношений;

- земельный участок передается в аренду определёнными законодательными актами способами (с проведением или без проведения торгов);

- земельный участок передается во владение и/или пользование;

- земельный участок передается на время;

- пользование земельным участком является возмездным (платным);

- земельный участок передается для использования под определенные цели.

Аренда земельного участка — это предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и/или владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке и других условиях.

Договор аренды земельного участка двусторонняя или многосторонняя, возмездная, консенсуальная сделка вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции, кроме договоров аренды заключенных на срок менее одного года. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов).

С учетом ст. 6 ЗК РФ объектами аренды могут выступать земельные участки и их части. Под земельным участком понимается — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотре­нными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 № 418 кадастровый учет земельных участков отнесен к компетенции Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов. В настоящее время постановка на учет иными лицами не является законной.

Итак, у земельного участка как объекта недвижимости и объекта арендных отношений должны быть свои индивидуальные параметры: местонахождение, площадь, конфигурация границ и др. Каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки в соответствии со ст. 29 ЗК РФ и предоставляются на основании распорядительных актов (решений, постановлений, распоряжений).

Распорядительный акт о предоставлении земельного участка издает соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в пределах компетенции.

Арендаторы земельных участков — это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды. Земельные участки предоставляются в аренду под конкретные цели.

Согласно ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Так, согласно ст. 85 ЗК РФ правилами пользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены статьями 40-42 ЗК РФ. Арендатор вправе:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке полезные общераспространенные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и ним специальными требованиями;

- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Арендатор имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от её реализации.

Арендатор исполняет обязанности:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

- выполнять иные требования, предусмотренные законодательством.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены в частности ст. 619, 620 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушение условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ;

- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель и значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожений плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами установленными статьей 51 ЗК РФ.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Вопросы и задания:

1. Перечислите основные направления: градостроительного регулирования зе­мельными ресурсами городов и поселений.

2. Обоснуйте значение Генеральных планов городов и поселений в жизни муниципальных образований.

3. Дайте определение градостроительному регламенту, функциональному и правовому зонированию. Перечислите типы зон городских земель и территорий.

4. Перечислите основные этапы функционального зонирования. Назовите типы функциональных зон.

5. Перечислите охранные земельные мероприятия. Перечислите права и обязанности арендатора при договоре аренды на срок менее года.

6. Какие земельные участки относятся к собственности поселений, городских округов и муниципальных районов? Перечислите признаки аренды земельных участков.

7. В чем заключается сущность договора аренды земельного участка? Перечислите условия перехода прав аренды.

8. Перечислите права и обязанности арендатора. Приведите примеры.

9. Перечислите условия прекращения аренды земельного участка. Приведите примеры.

10. Перечислите основания для прекращения договора аренды земельного участка. Приведите примеры.