Казанина Татьяна Владимировна Гражданское право

Лекция. Договор аренды

1. Понятие и признаки договора аренды. НПА, регулирующие арендные отношения

2. Элементы договора аренды

3. Ответственность сторон по договору аренды

4. Основания прекращения договора аренды

Ст.606 ГКРФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Признаки аренды:

1. Консенсуальный

2. Возмездный

3. Двусторонний

4. Синаллагматический (права одной стороны = обязанности другой стороны)

НПА:

• ФЗ от 29.10.98 «О финансовой аренде (лизинге)»

• ГКРФ

• Лесной кодекс РФ

• Водный кодек РФ

• Закон РФ «О защите прав потребителей»

• ФЗ от 21.07.97 №122- ФЗ « О государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ними»

Элементы договора аренды.

(по общему правилу: это любые субъекты ГП).

Стороны: арендатор и арендодатель.

Как правило, арендодатель – собственник имущества (или лицо, уполномоченное собственником имущества) ст. 608 ГКРФ.

В ряде случаев арендатором могут выступать только определенные субъекты ГП:

• В договоре проката: только физическое лицо, использующие имущество для потребительских целей

• В договорах аренды предприятия и лизинга: лица осуществляющие предпринимательскую деятельность

Правила о сохранении права аренды в силе при изменении сторон:

• Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГКРФ)

• Сохранение договора возможно и при перемен арендатора (смерть) Но может быть изменено законом или соглашением сторон (п.2 ст.617 ГКРФ)

Арендатор – это титульный владелец, т.е. он может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты арендованной вещи.

Предмет договора включает в себя:

1. Действия арендодателя

2. Имущество:

   • Любая не потребляемая вещь, не изъята из гражданского оборота

   • Имущественные права и обязанности, исключающие права на результаты интеллектуальной деятельности (для аренды предприятия)

Форма – простая письменная + государственная регистрация дл аренды предприятия и недвижимости (ст.609 ГКРФ)

Цена – арендная плата ст.614 ГКРФ

Форма арендной платы п.2 ст.614 ГКРФ:

• Твердая денежная сумма

• Предоставление арендатором услуг

• Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

• Иные формы арендной платы по соглашению сторон п.3 ст.614 ГКРФ – порядок изменения арендной платы

Срок (ст. 610 ГКРФ) может быть как определенным так и неопределенным.

Сроки для отказа от договора аренды, заключается на неопределенный срок.

1 месяц – при аренде движимого имущества

3 месяца – при аренде недвижимости

Максимальные сроки аренды:

• Прокат – 1 год (ст.627 ГКРФ)

• аренда лесных участков – 49 лет (ст.72 ЛК РФ)

Содержимое договора аренды обязанности сторон.

Обязанности арендодателя:

• передать имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и передачи (назначения) имущества со всеми документами и принадлежностями (п.1 и 2 ст. 611 ГКРФ)

• передать имущество в указанный срок, если не указан, то в разумный срок

• предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.613 ГКРФ)

• производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п.1 ст. 616 ГКРФ)

Обязанности арендатора:

1. использовать имущество по назначению (п.11 ст.615 ГКРФ)

2. поддерживать имущество в исправном состоянии

3. производить за свой счет текущий ремонт (п.2 ст.616 ГКРФ)

• арендатор по договору проката (п.1 ст.631 ГКРФ)

• арендатор по договору аренды ТС с экипажем

4. нести расходы по содержанию имущества если иное не установлено законом или договором (п.2 ст. 616 ГКРФ)

5. вносить арендную плату

6. возвратить имущество в нормальном состоянии с учетом износа (ст.622 ГКРФ)

Права арендатора:

1. извлекать из вещи полезные свойства и доходы

2. распоряжаться в ограниченных пределах имуществом (п.2 ст. 615 ГКРФ)

3. на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст.621 ГКРФ)

4. на производственные отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды

5. на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если арендатор произвел их за счет своих средств и с согласия арендодателя (ст.623 ГКРФ)

Ответственность арендодателя:

1. за недостатки сданного в аренду имущества арендодатель отвечает, даже если не знал о них во время заключения договора

Арендатор вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездное устранение недостатков

• соразмерного уменьшения арендной платы, возмещение своих убытков на устранение недостатков имущества

• непосредственно удовлетворить сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы

• расторжение договора

2. за непредставление имущества в установленный срок

Арендатор вправе:

• истребовать имущество и потребовать возмещения убытков

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 611 ГКРФ)

3. За непредставление документов и принадлежностей

Арендодатель вправе потребовать:

• Предоставлении документов и принадлежностей и возмещения убытков

• Расторжении договора и возмещения убытков

4. За нарушение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Арендатор вправе потребовать:

• Уменьшения арендной платы

• Расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГКРФ)

5. За нарушение обязанности по производству капитального ремонта (ст.6161 ГКРФ)

Арендатор вправе:

• Произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта

• Зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы

• Потребовать уменьшения арендной платы

• Потребовать расторжения договора и возмещения убытков

6. За нарушение права арендатора на заключение договора на новый срок

Арендатор вправе потребовать:

• Перевода на себя прав и обязанностей по договору и возмещения убытков

• Только возмещения убытков (ст.615 ГКРФ)

Ответственность арендатора:

1. За использование имущества не в соответствии с назначением (п.3 ст.615 ГКРФ)

2. За не внесение аренной платы (п.5 ст.615 ГКРФ)

3. За нарушение обязанностей по возврату имущества (ст. 622 ГКРФ)

Основания прекращения договора:

1. По общим правилам гражданско-правовых обязательств (гл.26, 29 ГКРФ)

2. При наступлении обязательств, указанных в гл.34 ГКРФ

• По истечении срока

• Досрочно по соглашению сторон

• Досрочно по желанию одной из сторон и без обращения в суд (ст.610,627 ГКРФ)

• Досрочно по требованию сторон по решению суда.

Лекция. Фрахтование

1. Прокат

2. Аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа

3. Аренда зданий и сооружений

4. Предприятий

5. Финансовая аренда

По договору проката (ст.626 ГКРФ) арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.