3.3. Доходный метод

Концепция метода.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу:

1

2

3

4

Доходный метод – это

Задача оценщика -

Методы оценки доходной недвижимости:

1

2

3

Метод валовой ренты

GRM -

R -

(5)

(7)

(6)

(8)

Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:

П

Объекты

Продажная цена (Цн)

NOI

Общая ставка

дохода (R)

Оцениваемый

объект

55 500

объект № 1

500 000

50 000

0,1

объект № 2

600 000

66 000

0,11

объект № 3

400 000

48 000

0,12

Решение:

1. Находим среднюю ставку дохода:

2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода -

3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Ц_н = NOI / R

Ц_н =

Метод прямой капитализации.

Капитализация дохода -

Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К).

(9)

где Ц_н – стоимость;

NОI – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации.

Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих:

1

2

Ставка капитализации разделяется на две составляющие:

1

2

Расчет коэффициента капитализации:

(10)

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

i₁ – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

i₂ – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал).

Условия задачи.

П

Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл.

Решение:

1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) К = M* i₁+(1-M)* i₂

К =

2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Ц_н = NOI / K

Ц_н =

Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

Задача оценщика -

Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) -

(12)

где I₀ – инвестиции в недвижимость нулевом периоде;

Р_i - денежные поступления в текущем периоде;

r - норма процента;

n - продолжительность жизни проекта.