3. Методы оценки недвижимости

Концепция метода:

Сфера применения:

Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли

(1)

ПСВ –

ПСЗ -

Определить стоимость дачи, если известно:

П

• Площадь дачи = 100 м²

• Стоимость 1 м² = 2 000 рублей

• Площадь гаража = 60 м²

• Стоимость 1 м² = 1 000 рублей

• Стоимость других сооружений = 20 000 рублей

• Устранимый физический износ = 30 000 рублей

• Неустранимый физический износ = 20 000 рублей

• Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей

• Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей

Решение: воспользуемся формулой (1) Ц_н = ПСВ (ПСЗ) – И + Ц_з

1) ПСВ =

2) И =

3) Ц_н =

«+» затратного метода:

«-» затратного метода:

1

2

3

4

Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.

Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.

Концепция метода-

Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.

(2)

Где Ц_р – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;

К – поправочные коэффициенты.

Если объект имеет положительные параметры, то

Если объект имеет отрицательные параметры, то

При трудностях определения поправочного коэффициента…

Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.

Корреляционная модель (3)

Частный случай (4):

где Ц_н – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Определить стоимость жилого помещения.

П

Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м² жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м².

По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9.

Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.

Решение: воспользуемся формулой (4) Ц_н = В*Х + а + с + …+ n

Ц_н =

«+» метода:

«-» метода: