5.4. Практическое применение метода сравнения продаж

5.4.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем анализа парного набора данных: оценить поправку на наличие гаража в коттедже по имеющимся у оценщика данным (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Данные о продажах сравнимых объектов

Объекты	Цена продажи, долл.
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Коттедж с гаражом	80 000	82 000	92 000	81 000	90 000
Коттедж без гаража	72 000	73 000	82 500	71 000	82 000
Разница	8 000	9 000	9 500	10 000	8 000

Представим величины, характеризующие различия в цене, в виде ранжированного ряда:

8 000; 8 000; 9 000; 9 500; 10 000.

Среднее значение различия в цене:

(8 000 + 8 000 + 9 000 + 9 500 + 10 000)/5 = 8 900 долл.

Медианное значение величины различия в цене (значение величины, находящейся в центре ряда): 9 000.

Модальное (наиболее часто встречающее) значение: 8 000 долл.

Принятая поправка на наличие гаража: 8 000 долл. Данное заключение основывается не на формальных математических расчетах, хотя они тоже принимаются во внимание, а на логическом анализе полученных результатов.

5.4.2. Основные формы корректировка стоимости: 1) в денежном выражении; 2) в процентах; 3) общая группировка.

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из цены продажи каждого сопоставимого объекта (табл.5.2).

Таблица 5.2

Поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта

№	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
1	Цена продажи		300 000 долл.
2	Бассейн	нет	есть (вклад – 25 000 долл.)
3	Местоположение	лучший	хуже (вклад + 10 000 долл.)
4	Телефон	нет	есть (вклад – 3 000 долл.)
5	Финансирование	рыночное	рыночное
6	Размер участка	сопоставимый	сопоставимый
7	Гараж	есть	есть
	Итоговая корректировка		– 18 000 долл.
	Скорректированная стоимость объекта	282 000 долл.

Процентные поправки используются тогда, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости.

При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета (табл. 5.3):

• независимый, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от других (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

• кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Таблица 5.3

Независимые и кумулятивные поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта

№ п/п	Характеристика	Сравнимый проданный объект	Поправки на независимой основе	Поправки на кумулятивной основе
1	Цена	20 000 долл.	—	—
2	Дата	3 месяца назад	+5%	1,05
3	Местоположение	На 5% лучше, чем у оценив. объекта	-5%	0,95
4	Удобства	На 10% лучше	-10%	0,9
5	Состояние	На 2% хуже	+2%	1,02
6	Экология	На 3% лучше	-3%	0,97
7	Общая поправка		-11%	1,05·0,95·0,9·1,02·0,97=0,888
8	Скорректированная стоимость объекта		20 000·0,89 = 17 800	20 000·0,888 = 17 765

Общая группировка. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.

ПРИМЕР. В качестве сопоставимых объектов выбраны три проданных квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.

Таблица 5.4

Данные о продажах сравнимых объектов

№	Сопоставимый объект	Цена продажи, долл.	Качество по сравнению с объектом оценки
1 2 3	Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3	69 500 71 000 70 000	Чуть хуже Лучше Хуже

Разброс между ценами – 71 000 – 69 500 = 1 500 долл., т.е. около 2%, следовательно, возможно применение метода общей группировки. Если разброс цен невелик, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Наименьшее значение – 69 500 долл.

Наибольшее значение – 71 000 долл.

Стоимость квартиры – (69 500 + 71 000) : 2 = 70 250 долл.

Глава 6.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ