4.3. Виды износа и его определение

В теории оценки многие термины, значение которых известно из экономической теории, подчас имеют несколько отличное от общепринятых толкование. К таким терминам относится «износ».

В бухгалтерском учете износ – это распределение затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива по фактическому состоянию на момент оценки.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета ранее произведенных затрат.

При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод установления видов износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

Метод установления видов износа. При использовании этого метода износ подразделяется на физический, функциональный и внешний износ.

Физический износ может быть неустранимым и устранимым. Неустранимым считается износ, при котором затраты на исправления дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, т.е. если затраты на исправление дефекта превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Устранимый износ – это износ, при котором затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. К устранимому физическому износу можно отнести отложенный текущий ремонт. Он определяется размером затрат, которые произведет покупатель после приобретения объекта, для приведения его в надлежащее состояние.

Физический износ устанавливается путем непосредственного обследования элементов здания, для чего необходимо привлечение специалистов в области строительства.

Функциональный износ означает, что объект недвижимости обладает дефектами, не позволяющими его использовать по назначению с учетом современных требований. Функциональный износ может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление будет соотноситься с получением предполагаемых выгод.

Например, система пожаротушения в строящемся гостиничном здании потребует затрат в размере 5 млн руб., а установка подобной системы в уже существующем здании – 6,5 млн руб. Увеличение затрат на переоборудование системы пожаротушения связано с дополнительными трудозатратами в связи с функциональным устареванием системы.

Внешний, или экономический, износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. К ним можно отнести наличие промышленных предприятий, находящихся вблизи объекта недвижимости, неудовлетво-рительную экологическую обстановку, оживленное движение в районе жилой зоны и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированности на местности. Внешний износ относится к разряду неустранимых дефектов, так как величина потенциальных затрат на его устранение будет всегда больше возможного прироста стоимости объекта недвижимости.

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, изменяемых с помощью валового рентного мультипликатора (GRM = цена продажи/валовой рентный доход (месяц, год).

ПРИМЕР. Определим внешний износ здания, выставленного на продажу по цене 1 600 000 руб. и имеющего валовой рентный мультипликатор 5,0. Рентный доход у оцениваемого здания составит:

1600 000 : 5,0 =320 000 руб.

Одновременно на рынке было продано аналогичное здание с GRM= 4,0. Потенциальный валовой доход у этого здания равен:

1 600 000 : 4,0 = 400 000 руб.

Внешний износ, оцениваемого здания, определяется как разность

400 000 – 320 000 = 80 000 руб.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости вкладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого здание реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Конец экономической жизни считается с того момента, когда здание перестает вносить вклад в стоимость участка.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом здания, дизайном и другими экономическими факторами, влияющими на его стоимость. Условия эксплуатации здания, своевременность проводимых ремонтов и модернизаций в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

Рыночный метод. Величина накопленного износа при применении данного метода определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки (табл. 4.1). При этом необходимым условием является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков.

Таблица 4.1

Последовательность применения рыночного метода

	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)	200 000	150 000	350 000
Стоимость участка	-50 000	-30 000	-100 000
Настоящая стоимость сооружений	150 000	120 000	250 000
Стоимость нового строительства на дату оценки	220 000	180 000	360 000
Минус настоящая стоимость сооружений	-150 000	-120 000	-250 000
Накопленный износ	70 000	60 000	110 000
Износ, как процент от стоимости строительства	31,8%	33,3%	30,6%

Глава 5.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ